承租人擅自转租的，有什么法律后果？

导读：在租赁合同纠纷中，承租人转租造成的纠纷占有很大一部分。如果房屋租赁合同中约定，承租人没有转租权，但是在租赁合同履行过程中，承租人仍擅自转租的，转租合同是否有效，承租人擅自转租，需要承担什么法律责任？下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。

案情摘要

原告李某华起诉称：被告刘某红于2011年开始，租赁原告李某华的房屋居住，双方于2017年6月1日再次进行协商，签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，从2017年6月1日至2020年5月31日，租金为每月1600元。

合同明确约定，被告刘某红不得擅自对房屋转租，否则，原告李某华有权单方解除房屋租赁合同。

被告刘某红因拖欠租金，原告李某华在起诉的过程之中原告李某华得知被告刘某红未经原告李某华同意，将房屋私自转租给第三人刘某忠，属于严重的违约行为。被告刘某红与第三人刘某忠之间所签订的房屋租赁合同应当属于无效。

据此，原告李某华向法院提出诉讼请求：

一、解除双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、支付占用房屋期间的租金8000元（从2018年6月1日起至2018年10月31日，按每月1600元计算）；三、被告刘某红按每月1600元的标准，支付从2018年11月1日起至交还房屋之日止的租金；四、被告刘某红支付违约金3000元；五、被告刘某红、第三人刘某忠立即交还房屋。六、确认被告刘某红与第三人刘某忠所签订的《租赁合同》无效。

被告刘某红、第三人刘某忠未到庭，也未发表质证意见

裁判要点

法院审理认为：被告刘某红拖欠租金，经过催款后仍不支付，被告刘某红的行为已构成违约，应承担违约责任。

被告刘某红转租的行为未经原告李某华同意，违反双方不得转租的合同约定，因此，原告李某华有权提出转租无效的诉请。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

据此，法院对原告李某华第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求予以支持。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

该案中，被告刘某红作为承租人，未经出租人同意，将房屋转租给第三人刘某忠，且原告李某华及时（六个月内）向被告刘某红提出异议并主张权利。据此，法院确认被告刘某红与第三人所签转租合同无效。同时，被告刘某红、第三人刘某忠负有交房义务。

据此，法院对原告李某华的第五项、第六项诉讼请求予以支持。

裁判结果

综上，法院判决：一、解除原告李某华与被告刘某红于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告刘某红在判决生效之日起三十天内向原告李某华支付占用房屋期间的租金8000元（从2018年6月1日起至2018年10月31日起诉之日，按每月1600元计算）；三、由被告刘某红按每月1600元的标准向原告李某华支付从2018年11月1日起至交还房屋之日止的租金；四、被告刘某红在判决生效之日起三十天内向原告李某华支付违约金3000元；五、确认被告刘某红与第三人刘某忠于2018年6月18日签订的《租赁合同》无效；六、由被告刘某红及第三人刘某忠在判决生效之日起三十天内交还房屋。

案例评析

该案中，出租人李某华与承租人刘某红明确约定，承租人不得擅自进行转租，否则原告李某华有权解除租赁合同。但是，在租赁合同履行期间，被告刘某红仍未经原告李某华同意，将房屋转租给第三人刘某忠。

针对被告刘某红的转租行为，原告李某华及时提出了异议，其请求法院确认被告刘某红与第三人刘某忠签订的《租赁合同》无效，并腾房给原告李某华得到法院判决支持。

法条链接

《中华人民共和国合同法》第224条（民法典716条）规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

从条文内容分析，经出租人同意的，承租人可以转租。但是，经出租人同意的转租也有两种情形，一是租赁合同中明确约定的承租人可以转租；二是租赁合同中未明确是否可以转租，但承租人转租后，出租人并未反对或明确同意的，也仍视为同意转租。

承租人未经出租人同意转租房屋，出租人可以解除合同，承租人未经出租人同意擅自将房屋转租他人，直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，属于严重的违约行为，出租人有权解除合同。

从司法实践来看，合同法第224条有两个缺陷，一是仅规定出租人可以解除与承租人之间的合同，但未规定转租合同的法律效力如何；二是出租人可以默认承租人的转租，又规定了未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，造成了在一定期间内，出租人即可以默认转租又可以否认转租，致使转租的法律关系一直处于不稳定的状态。

对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

从内容上看，这个法条解决了合同法第224条的漏洞，明确规定出租人行使转租否定权要有一定的期限，即出租人在知道或应当知道承租人转租之日起，必须在六个月内提出异议，如果超过六个月没有提出异议的，出租人与承租人之间的房屋租赁合同、承租人与次承租人之间的转租合同均具有法律效力。

反过来，出租人在知道或应当知道承租人转租之日起，六个月内提出异议的，出租人有权解除房屋租赁合同，并可以请求法院确认转租合同无效。

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