办理房屋买卖预告登记后，一定能完成过户吗？

导读：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物的合同中，为保证将来物权的实现，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记的作用，简单来说就是为了防止卖方再次售卖。但是，房屋买卖合同中，预告登记真的能保证买方将来一定能买到房屋吗？下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读。

案情摘要

原告王某涛诉称：2013年6月8日，王某涛与房产公司签订了商品房买卖合同，房产公司将某楼盘中的一套90.15平方米的房屋出售给王某涛。王某涛实际交付了全部购房款及入户、维修、物业等费用，并且实际占有该房屋。

2013年10月28日，房产公司在王某涛不知情的情况下将该房屋另行出售给陈某慧，并在房地产管理部门办理了预购商品房预告登记，并将门锁芯更换，阻碍了王某涛对该房屋的正常管理。

王某涛的诉讼请求：判令王某涛与房产公司于2013年6月8日签订的商品房买卖合同有效；房产公司协助王某涛办理房屋过户手续。

被告陈某慧辩称：陈某慧已与房产公司签订了商品房买卖合同，并进行了商品房预售登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条及《商品房预告登记管理办法》的相关规定，不动产物权变更经登记发生法律效力，陈某慧的预告登记行为合法有效。王某涛购买的房屋并没有进行相关登记，不能对抗陈某慧的合法行为。

房产公司辩称：房产公司未答辩，亦未到庭诉讼。

裁判观点

法院审理认为：王某涛与房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，并已实际履行，该合同合法、有效。预告登记只是为保障将来实现物权的一种登记，不产生物权变动的效力，因而该案不能适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定。

根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。房产公司在签订房屋买卖合同后，负有按合同及法律规定协助王某涛办理产权登记、更名过户手续等义务。房产公司此后与陈某慧签订的商品房买卖合同，并进行的商品房预售登记的行为，不能对抗王某涛与房产公司先前签订的商品房买卖合同的效力，法院对于王某涛的诉讼请求予以支持。

裁判结果

据此，法院判决：原告王某涛与被告房产公司于2013年6月8日签订的商品房买卖合同有效；被告房产公司于判决生效后，在符合法定登记条件下协助原告王某涛办理产权更名手续。

案例评析

根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。所以，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

但是，该案中，王某涛与房产公司间的商品房买卖合同的签订时间，在陈某慧办理预告登记之前，不应受到该预告登记的限制。尽管王某涛实际入住该房屋发生在陈某慧的预告登记有效期内，但是，王某涛是依照在先成立并生效的商品房买卖合同，依程序在房产公司办理的进户手续，对该房屋进行装修后实际入住的，由此可见，王某涛的占有是基于预告登记前的合法有效的商品房买卖合同而发生的，故陈某慧的预告登记不能对抗王某涛对该房屋的合法占有。

简单来说一句话，预告登记只能对抗之后的再次转卖，无法对抗在预告登记之前的买卖，所以这个案例提醒买方陈某慧，即使做了预告登记，最终未必一定能保证房屋的交易成功，在买房前一定要实际查看房屋的状况，并要求卖方对房屋的权利瑕疵承担责任。

而对于另一位买方王某涛来说，在房产交易时应及时要求预告登记，以保证将来能顺利完成房屋的所有权转移，假如王某涛在之前就已经完成了预告登记的，就不会发生后来的诉讼，并且如果房产公司与陈某慧之间的房屋买卖，在预告登记后并办理过户手续的，该物权变动受法律保护，王某涛与房产公司的房屋买卖合同即使签订在先，双方的合同已经是事实的履行不能，只能请求解除合同，要求房产公司承担违约责任。

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