蒙城买房户必看！如何防范购房合同风险，这些注意事项你要知道........

各位购房户：

为保障您的购房安全，维护您的合法权益，蒙城县房地产管理局向您提醒签订商品房买卖合同风险防范注意事项：

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必须签订预售商品房买卖合同

一、签定合同前要查看开发企业的“五证、一照、一书”

查看售楼部公示的证件，如营业执照、资质证书及“五证”“五证”是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

二、签订前要审阅合同

第一，使用的合同文本是不是2014年建设部和国家工商局联合制定的新版《商品房买卖合同示范文本》。第二，使用合同是否是经工商部门备案的制式合同，合同中的条款和附加条款要详细了解。如，双方的权责与义务是否对等，购房款的交纳方式与期限的约定，地下车库所有权及使用权是否明确，小区配建的会所、活动中心、医疗教育用房等设施所有权归属，房屋的交付与查验及业主公约等。第三，住房销售价格是否与物价部门审核公示价格一致，房屋的属性及面积是否与《商品房预售许可证》、《房屋测绘报告》所标注的信息一致。第四，对开发企业发布广告的内容和销售人员对您购房的承诺，可要求在《商品房买卖合同》附件中明确约定，防止开发商不兑现。

三、签定合同

要通过蒙城县房产局的“商品房买卖网签系统”进行签订，防止开发商“一房两卖”，系统将限时生成唯一的合同编号。

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必须办理商品房买卖合同备案

一、未办理登记备案有风险

商品房买卖合同登记备案是指开发项目取得商品房预售许可证之后，将买卖双方签订的商品房买卖合同向房产管理部门进行合同备案的行为，合同备案是避免开发企业“一房多卖”，有效保护购房者合法权益的重要手段。

除规避“一房多卖”的风险，购房合同登记备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。贷款银行是在审查购房合同办理登记备案后才会发放贷款。

二、合同登记备案查询

购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章，上面的号码即为合同登记备案号。购房人可持身份证等相关证件到县房产局一楼大厅申请查询商品房备案信息，了解合同备案状态。

三、索要合同登记备案证明

开发商在签订合同后30日内到县房产局办理并完成备案手续，购房人要及时向开发商索要备案证明，以保障自己的合法权益。

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签订的商品房买卖合同存在风险的情形

一、没有预售许可证的商品房买卖合同

没有预售证的房屋不能买卖，不能办理房产证，不能保障其合法性。开发企业只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。

二、“以房抵债”的商品房买卖合同

“以房抵债”实质是以物抵债的一种，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。合法的买卖受法律保护，但通过签订买卖合同等间接手段达到以物抵债目的，存在较大的法律风险，买卖关系与借贷关系不可混同。

法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

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