房地产业税收筹划操作技巧[上]

1.资金筹措的税收筹划
不同的筹资方法下企业所承担的税负是不同的。
（1）通过金融机构贷款筹资。利用金融机构筹措的流动资金，其利息支出可以计入当期损益，实现税前扣除，但与项目有关的长期贷款，其资金成本应该计入项目开发成本。
当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资扣抵时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度时，利息支出尽量予以费用化，以期达到费用极大化目的；应尽量向金融机构贷款，保证利息支出的合法性，避免税务机关对超额利息的剔除。

（2）通过发行债券筹资。税法规定资本红利不得在费用中列支，而债券利息可以作为费用列支，因此，它可以作为节税的方法加以利用。

2．主营业务收入的筹划
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产企业一般都采取分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，而应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，起到节税作用。

3．成本费用的筹划
（1）费用的转化。费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，借以增加费用；对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，借以增加费用；营销人员的工资、奖金合理转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，可以合理节税。

（2）固定资产折旧。折旧筹划的重点在于提高折旧额，可以通过资产评估方法确认重估价值。重估后资产在使用期间，每年折旧额较高，账面盈余减少，可减轻税负。进行资产重估可提高账面价值，从而在出售资产时，由于售价与调整后的账面价值相抵，财务利益较小，税负亦较轻。

（3）业务招待费。业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费，应注意以下方面：增加经营收入，以提高限额计算基础；能在其他费用项目列支的，就不要列入业务招待费，以避免超过限额标准；妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销，此时无限额约束；业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。

（4）避免费用和损失被剔除的纳税筹划。费用和损失作为收入的扣抵项目，一旦有与税法不符的加大费用、损失的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则：应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营活动有关，且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、损失，均不得列入；对税法规定了限额标准的各项费用及损失，企业可以实行内部控制制度管理。

4．合作建房经营方式的税收筹划
（1）合作建房的两种方式：
其一，合作双方通过“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。

其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

（2）合作建房的税收政策及筹划思路。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时，各自按销售不动产缴纳营业税。

合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同会导致税负不同，双方合作建房并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。

至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税，合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，房地产企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税的目的。

5．会计政策选择的筹划
（1）预提费用筹划。房地产企业开发过程中可以合理预提费用，预提方法主要体现在后期配套设施支出的预提、大修费用的预提，以及利息费用的预提等方面。适度、合理地预提可以减少企业所得税税基。因此，在允许的合理范围内费用预提时应就高不就低，先行足额计入成本费用，延缓纳税。

（2）开发商品与出租商品筹划。有些房屋由于原因滞销，或出于其他考虑用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从“开发商品”转入“出租开发产品”科目，按月计提出租产品摊销额计入成本，使企业库存成本接近实际成本，减少税收支出。如果把房屋继续留在“开发商品”科目提取减值准备，所提减值准备不能作为税前扣除项目。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免征营业税等，加速库存商品房流通，盘活资金。

（3）营业费用筹划。作为房地产开发企业，各年度广告费支出是一笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切相关。房地产企业每一纳税年度的广告费支出在销售收入2%的限额内可以据实扣除。如果广告费由总公司统一策划、统一支付，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不能全部税前扣除，而其他关联公司广告费不足2%的情况，这时可以实现广告费的合理划转，由关联公司承担部分广告费。

（4）财务费用筹划。如果同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同期同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税负担过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

6．土地增值税的筹划
土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值率。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制：开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。

控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少。此举是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失，做出选择。

7．内部组织结构的选择
随着企业规模的不断扩大，许多房地产开发企业逐渐发展成为集团，选择设立没有独立资格的分支机构还是通过控股组建子公司，从纳税筹划的角度来考虑是有较大区别的。设立分公司时，其盈亏要与总公司合并计算纳税，如果分支机构经营初期发生亏损，或总公司所属各分支机构盈亏不平衡，则组建分公司较为有利。在设立母子公司的情况下，母子公司分别作为纳税人独立纳税，母子公司之间盈亏不准冲抵，子公司按接受投资者出资的比例分配税后利润。从纳税角度来讲，集团设立分支机构比通过控股组建子公司更经济，并可节税。
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