容积率漫谈 #S007

没有人的乡野别墅

容积率漫谈 #S007

文/朱红之泪

最近热点新闻很多，小密圈里面不断有人在问。

首先，上周《成都市“中优”规划优化方案》公布，成都动辄4到6的容积率即将成为历史。

成都市“中优”规划优化方案

这是我们今天主要要讲的。

 

其次，成都7.18土拍在看似热度下降的状况中收场。

 

我说两句，这次土拍中唯一的纯宅地，龙潭寺楼面价9600（旁边精装现房保利林语溪9200），是这场土拍中唯一没有失真的价格。剩下的所有地块的价格都是大幅度失真的，因为苛刻的条件，基本上存在60%以上的价格偏离度。

 

最后，“租售同权”成为了博眼球的大新闻，我在分答社区专门有推送，一个可以忽略的标题党能够引爆广泛的关注，想天上掉馅饼的人真的有点多啊。

 

下面我们讲讲容积率。

容积率实际上就是人口密度。

 

一）高容积率

代表城市：香港、成都、重庆、广州、贵阳

 

一般来讲，容积率大于4属于“高密”楼盘,

 

容积率高，就必须在一块地皮上就要修很多房子，这需要用提升楼房高度、增加楼房密度才能够实现。

成都重庆历来以楼盘“高密”著称。

重庆

一般情况下，容积率低才能修板楼，容积率高只能修塔楼。

板楼在2000年后在上海、天津等地刚出现的时候，被叫做“小高层”，其原意就是要与“高层”区别开来。

 

因为板楼结构不适合修很高的楼层，否则看着极其“单薄”，结构不稳。

这也是现在超高层的修建为何依旧是塔楼结构为主的原因。超高层一般先修建筑结构中间的“核心筒”，围绕着“核心筒”再修楼板，这是结构坚固的需要。

容积率很高的话，楼盘居住舒适度是很难改善的。

比如现在的火热“改善”楼盘，三圣乡的龙湖天璞，4.5的容积率，除了户型面积比较“改善”外，其余指标相当“刚需”。

三圣乡龙湖天璞 难言改善

我们知道，早在2002年前后开始，东部城市已经完成了塔楼向板楼的转换，南北通透以及梯户比较低是标配。

 

而成都在2017年居然还有2梯8户、3梯11户的住宅新房在卖。即使设计上已经尽力改进，塔楼不可避免的还是出现各种凹槽和遮挡，得房率、采光率、通透等体验极差的缺点。

 

成都90年代老破小尚且南北通透，为何在新房癌如此严重的城市，房子能够修成这样？

 

一切的一切都是容积率指标所导致的。

 

一般来讲容积率3.5以上的房子，都属于过百米的超高层，其建筑结构坚固标准高于其他建筑，从结构上塔楼比板楼结构更加坚固。

 

成都东门限高标准比较宽，攀成钢、24城、三圣乡、大面房子30层、40层都是标配，楼层高，楼间距还算远。

 

尚若限高不能够太高，那么容积率3.5以上的房子只能用密度来换取高度。成都的西门、金沙、武侯等楼盘低矮，但是3梯11户层出不穷，因为限高，只能密度来凑。

 

梯户比高的塔楼必然小户型居多，本身房子的面积和数量就比东部多的情况下，还修建大量的小户型，这导致了住房市场的供应量巨大。

成渝的刚需可选择很多，一个楼盘，套一的比例很大，供给非常充足，屌丝们甚至可以挑三拣四。容积率高的确是成都重庆乃至广州房价低廉的因素之一。

容积率高容易造成大量的人流、车流的拥堵，为了改善城市面貌与居住环境，最近成都出台了参照上海调低容积率规划，成都从2006年开始的“高密发展”成为了过去，人们居住环境的改善终于有了规划上的保护。

 

但是，任何事情都是一个硬币的两面，容积率高导致了社区底商的人流量有保证，从而全面激发了商铺市场。

中国第一高密大盘：贵阳花果园

其实，成都、重庆以及广州、贵阳，商铺的收益都还算可以，固然随着电商冲击，已经大不如前，但是庞大的高密楼盘里面的人口足以让底下的临街铺子赚到一些钱。

二）低容积率

代表城市：上海、北京、天津、南京、苏州、杭州

 

上海、北京、天津的平均容积率基本都在2.5以下。

 

上海现在在郊环左右的宅地容积率、基本只有1.5到2之间。

 

其实，上海市中心外环以内，也有高容积率的房子、北外滩瑞虹新城、建邦16区等容积率都不低，一般在2到3.8之间。只不过市中心基本已经不拍地，见不到而已。

 

上海的老公房、虽然只有6层，可是1梯5户、1梯3户很常见，配合套一的户型和狭窄的间距，容积率也不低。

 

90年代上海还修了一批容积率较高的老大楼、老大厦。

 

因此，虽然上海市中心人口向郊区转移得很厉害，但是，除了内环内法租界淮海路等区域外，内中环、中外环的人口密度依旧不小。

由于容积率管控，市中心人口密度依旧比外环外高不少。

经过了近十几年的容积率管控，上海市平均容积率水平大约2.5，浦东更低。

在总体容积率不高的情况下，郊区容积率还要低。

上海近期土拍供地容积率指标

上海的容积率控制明显的呈现出从市中心一直到郊区越来越低的山峰型分布。

但是即使是市区的高容积率楼盘，也难见超过4的容积率，这是无法和成都重庆相比的。

 

这导致了商铺在上海的全面溃败。

 

Shoppingmall里面人流涌动，是因为跨区域的购买力的集中，与周围容积率关系较小。

 

普通临街底商，则是本区域的人口密度来奉养的。

 

90年代的上海市中心，虽然都是2层3层的老房子，可是每栋72家房客，一户人家3口人10平米，厨房共用，一到夏天，满街凉席与躺椅，一家家光着身子睡马路。

 

黄河路、乍浦路、商丘路满街大排档，桌子椅子占满整条街道。长辫子长龙大公交电车人满为患，四川路海宁路口、成都路淮海路口、西藏路南京路口的天桥上，人挤人。

一直到2005年，上海这种景象每年夏天都能看到

到处是一眼望不到的人流，让上海人很早就学会了排队和抢座位，毕竟每个人的生活空间都太狭小了。外地来人只能安排在宾馆，住不到家里，这也导致了很多文化矛盾。上海市中心特色商业街十几条，临街商铺热闹非凡，这是人口密度极高才会有的现象。

 

自从上海大力拆迁市中心老房子并且不回填人口后，上海市区临街商铺的价值消灭了大半。

 

 

三）容积率与房价的关系

 

成都此次推出容积率降低管控的政策，很多人指出，容积率低，楼面价当然会高，都是建设改善型低密度住宅的。

成都将来住房的供应量缩小了，房价会更高。

这些说的都是对的。

但是容积率与房价的关系却并不这么直接简单。

在很多人认为容积率越低越好的思维下，认为容积率与房价是可以换算的。

容积率2的板楼就比容积率4的塔楼要贵一倍。

容积率1的别墅就比容积率2的板楼再贵一倍。

 

因此有人和我说，成都市区这些年修得“高密”楼盘是不是要都卖掉，将来就不值钱了。

 

这是十分错误的！

观察现在容积率很高的成都，事实明显不是如此！

 

如果你观察房地产比成都成熟10年，还是成都此次管控容积率的榜样上海呢？

 

更不是如此！

 

上海的别墅，处于单价很低流动性也很低的状态。

上海的板楼小区10万，旁边的老大楼塔楼也要6万到7万，如果是新塔楼呢？那价格岂不是要更加接近？

上海的容积率高的90年代老房子，甚至是1梯5户的老公房，只要面积小，在购买力总价约束下，和2000年后的板楼小区单价价差很小！

 

容积率对房价的影响并不具有明显的相关性。

 

即使在房价十分低廉的成都重庆，容积率上的差距也没能和房价差距划上等号，房价昂贵后的上海就更加不可能了。

这到底原因何在呢？

因为除了居住环境的舒适好坏外，容积率规划还有另外一个作用。

 

四）容积率规划会导致地段固化

容积率规划等于锚定市中心的所在！

市中心需要高容积率来拱卫。

市中心是什么？人口密度最大的地方就是市中心！

 

人口密度靠什么支撑，靠高容积率！

 

那人口密度最低的地方是什么呢？是农村。

 

农村靠什么之所以是农村？

 

靠低容积率！

城市之所以成为城市，其首要就是远远大于农村的人口密度，这才是汇集就业、工作、商务、交通、金融等产业的关键。

 

没有人，万事皆哀。

 

人，应该是每座有潜力的城市孜孜以求的东西。

 

可是，人少容易，人多难。

 

人少，不过是回归万事万物的自然状态，农村，本身就是人口稀少的。

 

可是人多，却需要巨大的基础设施辅助，一片容积率4以上的小区，几千户居民，他们的需求绝不是乡野别墅那样的建设水平所能解决的。

 

电网、排水管线、路面照明，柏油马路、停车位、商场超市、甚至专门的高架桥、地铁、BRT、专门的公交车站......

 

这些东西，让人多变得如此的不易，如此的不同于农村。

 

无论是上海还是成都，容积率最低的乡野别墅迄今为止仍然深陷泥潭，二手无人问津。

美国1美元出售的别墅

莫非你看不出来么，二手的别墅和你老家田间的3层农民自建房是如此的相似么！

可是你老家田间能修50层的高楼么？

 

如果只是想清静，实在是太容易了，可是在车水马龙中间闹中取静，那是千难万难。

 

在容积率不管控的时代，成都哪里的房子容积率都很高，就算是四环外的新小区容积率也可以到5！

 

这会导致什么呢？只要大规模卖地，容积率又高，该区域可以在几年内填满几十万人，可以比较快的成为市中心。

 

比如三圣乡和大源，短短不到10年间，已经有了人气，要知道，这是容积率高的功劳。

大规模高强度高容积率开发，虽然很不经济，但却是城市扩张和新区旧区中心快速转移的关键。

降低开发强度，容积率规划与减少供地规模，挤牙膏饥饿供地一样，不仅仅减少了供应，还固化了地段。

尚若管控容积率，新区的成熟速度将会变的更慢！

 

当有人问我，成都未来将要降低容积率，现在的“高密”房子要不要卖？

 

我回答道：“高密”在哪里，市中心就在哪里，你都在市中心了，还要去哪里？

 

未来，成都50层的住宅将会是绝版，社区底商苍蝇馆子人流如织将绝版，市中心也会绝版。

50层住宅的顶复那就更加绝版了。

我们不应该卖绝版的东西。

朱红之泪，2017年7月23日

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