土地收并购入门篇（二）：搞清楚项目公司是谁

上节回顾及更正：上一节我们说了收购二手地的主要方式是购买其所在的项目公司，也提到在建工程转让成功案例很少。

发布后经朋友提醒，我想起来确实法院拍卖会有不少在建工程转让的案例，在此更正一下。

另外还有朋友讲到，法院拍卖甚至可以拍卖合同权益，从而获得土地使用权，而且实际操作成功过，这真是又一种脑洞大开的交易方法。

投资这行，天外有天，山外有山，活到老学到老：）

下面进入本节的正题：上一章讲了股权收购是除了招拍挂以外获取二手地的主流方式。那么做股权收购的第一步应该是什么呢？

就是搞清楚项目公司是谁?换句话说就是地到底在哪家公司名下？

搞清楚项目公司是谁?

如果地块已有国有土地使用权证（简称“国土证”）或者其它产权证，那么证上会写地块的使用权人。

我们以百度百科上公开的一张国土证图片为例，这块宗地的使用权人就是“西安市含光物业总公司”。

如果想买这块地，那就需要收购这家“西安市含光物业总公司”的股权。

（图片来源：百度百科解释国土证时放的公开图片）

如果地块还没有办出证照，那么就看有没有与政府签订的土地出让合同，或与政府签订的其它协议。

如果地块连出让合同都没有，那么就直接问地主方，土地在哪个公司名下，并让其提供证明文件。

很多人觉得查询地块使用权人这一步很简单，实际上这一步我认为是新手和老手的分水岭！

下面举两个例子：

例子一，有个叫王小明的人来找你，说他在深圳宝安有块地非常好，打算卖给你，你去看了确实非常好，价格也便宜。

但是！你一查这块地的使用权人叫XX公司，再一查这家公司的股东里并没有王小明这个人，那么此时有两种可能：

1、王小明确实是这块地的实际控制人，只是他的股权是别人代持的，他是隐形股东，那么就需要他提供证明文件，或者让他带你去见XX公司的股东，当面说清楚；

2、王小明是个骗子，他和这块地根本没什么关系。那你在他身上就不用投入任何时间精力了。

例子二、中介方给你了一个土地信息，还发了一个国土证给你，但是国土证上“土地使用权人”隐藏了，类似下面这样。

（图片来源：百度百科上介绍国土证时的公开图片）

除非这中介是你们公司老板介绍的，否则就可以直接放弃了。因为这中介方连产权人都不让你知道，你觉得还能靠谱吗？

有时候找土地的使用权人，可能会找错，也有可能根本就搞不清楚是谁！

下面举个简单的例子，是我实际遇到过的：

例子：一块地有国土证，证照上写着使用权人是A公司。

但是！由于A延迟太多年不开发，情况特别严重，政府已经将用地收回了，并且公示在了政府网站上。

那么如果你重金收购了A公司股权，就相当于白买了，因为这块地的使用权人已经不是A。

这种例子还很多，但是对这一个我印象尤其深刻！。。。

因为，当时的我就是在没有去国土局官网上核实，也没找人去国土局问的情况下，就做了测算，还出差去看地见了土地方，甚至还打算尽调。

而且更丢脸的是，这个信息是被我们法务部同事找到的

。前前后后浪费半个月时间不说，还很丢脸。写出来简单，说多了都是泪。。。

小结：

做土地收购的第一步不是去看地，而是搞清楚地在哪家公司名下？这是后面一系列工作的基础。