业主按揭由银行担保，银行代偿后该怎么办？

作者：杨国红律师

【案情简介】

2013年7月22日，A公司与甲签订《商品房预售合同》，甲按揭购房， A公司和乙作为借款连带保证人。后因甲逾期还贷，银行申请强制执行，法院从A公司账户扣划款项398350.73元。

A公司代偿后起诉甲、乙：判令甲向A公司支付398350.73元；2、甲向A公司支付利息522.22元；3、乙对第一、第二项请求承担连带责任；4、甲、乙承担诉讼费用。

诉讼时，甲购买的房产尚未取得产权证，因其还存在其他的诉讼，该房产已经被其他法院预查封。

【代理意见】 

我作为A公司代理人：A公司替甲代偿后，有权向甲追偿，乙作为连带保证人应当对A公司承担连带责任。

【判决结果】 

法院判决支持了A公司的全部诉讼请求。

【裁判要旨】 

本院认为，保证人应当按照保证合同的约定承担保证责任，已经承担保证责任的保证人有追偿的权利。已经履行担保义务的A公司，其有权向债务人甲追偿，也可以要求其他连带保证的担保人乙承担连带责任。                                

【案例评析及建议】

本案中A公司作为开发商，业主按揭购房时，银行要求开发商提供担保。业主断供后，银行执行了具备还款能力开发商，开发商代偿后向业主追偿，此时业主的债务状况已经比较糟糕。《商品房预售合同》已经履行完毕，业主获得了房屋所有权，开发商无权解除合同并收回房屋。虽然房子办理了预抵押，但是尚未取得产权证，又存在其他法院的预查封，A公司无法及时通过拍卖、变卖房产实现回款。开发商一般难以拒绝银行的担保要求，会陷入代偿后回款没有保障的困境。

本案就是这样，案件进入执行阶段后，甲、乙名下均无立即可供执行的财产，甲名下还存在其他债务，购买的房屋无法立即执行。

为了解决这个问题，我建议开发商在与业主签订商品房预售合同时，应该将业主断供导致开发商代偿作为解除预售合同的条件，明确写在商品房预售合同的补充协议中。一旦开发商代偿，可以直接解除预售合同并收回房屋，能规避开发商代偿后的回款风险。