2019·远洋集团
● 核心观点
2019年，远洋销售额增至1300亿元，同比增长19%，公司减少对京津冀地区的依赖，转而增加其他城市群的布局带动整体销售额的提升。远洋拥有国企股东背景，其核心竞争力就是低廉的资金成本，帮助公司在艰难的融资环境下获得充裕的资金流入。但是远洋面临的问题是，在布局五大城市群的基础上，城市分布过于单一，受调控政策影响比较大，最终导致销售增长放缓以及利润率下降。
一、京津冀贡献36%的销售份额，未来收入增长或承压
远洋以深耕京津冀而闻名，此后公司逐步向其他城市群扩张。2019年，远洋在京津冀地区实现销售额457亿元，同比增长1.8%，销售占比相比2018年的41.7%下降5.8个百分点至35.9%，份额持续下降；公司在长三角和成渝地区的销售贡献均实现新高，分别为283亿元、87亿元，同比增长分别为203.9%、151.9%，销售占比分别为22.2%、6.8%；公司在长江中游地区和珠三角地区销售额均有下滑，分别为83亿元和225亿元，同比增速分别下降28.3%和22.5%，销售占比相比2018年分别下滑4.3、9.4个百分点至6.5%、17.7%。
我们认为，公司从深耕京津冀到布局五大重点城市群的策略乃是大势所趋，但是公司面临的情况是布局城市过于单一，导致受调控政策影响大，部分城市需求受到抑制，从而导致整体销售增速放缓。
根据公司收入结转情况，2019年公司实现营业收入509.3亿元，相比2018年的414.2亿元同比增长23%。其中物业开发仍保持着最大的销售贡献，其营业收入占比达到85%。全年，公司86%的物业开发收入来自于五大城市群，相比2018年增长7个百分点。在营业收入增长的情况下，公司的毛利润同样保持增长，相比2018年同比增长23%至102.2亿元，毛利润率与2018年持平，为20%；净利润率相比2018年下降3.1个百分点至8.2%。在公司销售业绩增速放缓的情况下，预计未来营业收入的增长也将有所放慢，而且考虑到公司在一二线城市中以中高端项目为主，我们认为利润率下降或与项目结转、限价政策有关。
二、全年投资力度减弱，土储同比下降8%
2019年，公司投资力度大幅降低，投销比降至0.7。全年购入34幅土地以及3个成熟项目，总楼面面积以及权益面积分别为450.8万平米以及244万平米，其中平均购地成本为9200元/平米。投资力度减弱导致公司的总土地储备相比2018年的4044.4万平米同比下降8%至3724.3万平米，权益土储相比2018年的2176.1万平米同比下降8%至2011.9万平米。
三、负债结构稳健，应充分利用核心竞争力
2019年，远洋的净负债率从2018年的73%上升4个百分点至77%，整体处于行业较低水平。经过有息负债结构调整，1年内到期的有息负债93亿元，占比相较2018年的17%下降6个百分点至11%；1-2年内到期的有息负债从2018年的126亿元增加至298亿元；2-5年内到期的有息负债从2018年的462亿元降低至296亿元；而5年以上到期的有息负债规模增长幅度不大，从2018年的143亿元增至153亿元。总体来看，公司的负债结构相对稳健。
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