2019·雅居乐集团
● 核心观点
自2018年雅居乐销售破千亿之后,2019年销售额维持千亿,同比增速与往年基本持平。销售规模的稳健增长保障公司收入不断提升,2019年公司实现营业收入602.4亿元,同比增长7.3%。另外,雅居乐的土地储备,有21%位于粤港澳大湾区,我们认为,凭借大湾区多年的深耕优势,将有力保障公司销售金额增长,不断外拓的城市,将与大湾区形成内外互联,共促规模扩张。
一、销售额维持千亿,多元化业务助力收入增长
在营销方面,公司持续推动多元化的营销策略,并全力拓展产城融合项目。同年,公司分别在天津、威海、襄阳、郑州等城市推售产业小镇项目,为公司提供了长远而稳定的销售额增长。过去一年,雅居乐分别在华南、华东、海南及云南、华北等区域缔造了良好的销售成绩,全年可售货值超过2000亿元,在售项目达178个,其中有55个是全新推出项目。
公司结转收入保持稳定增长。2019年,雅居乐实现营业收入602.4亿元,同比增加7.3%。在海南房地产市场几乎冰封的情况下,公司毛利润大幅降低,同比下滑25.6%至183.6亿元,最终整体毛利润率为30.5%,较2018年同比下滑13.4个百分点;但净利润表现良好,同比增加10.5%至92.3亿元,且净利润率同比上升0.4个百分点至15.3%;股东净利润为75.1亿元,同比增长5.4%。
我们认为,雅居乐能取得如此优异的盈利表现离不开公司对多元化业务的重视。除了传统的地产销售收入增长以外,公司在物业管理、环保服务领域的收入同比增速分别达到67.7%、146.1%。虽说当前物业销售仍是收入的主要来源,但从全年来看,公司的物业销售收入与多元化业务收入的占比分别为89.9%和10.1%,其中多元化业务收入占比相比2018年提升3.6个百分点,表明公司“以地产为主,多元化业务并行”的运营模式初见成效。
二、全年新增土地建面超千万,湾区土储占比21%
三、净负债率维持低位
2019年,雅居乐的净负债率为82.8%,相比2018年的79.1%增长了3.7个百分点,主要与公司增加投资有关。我们认为,房企加杠杆和投资拿地力度成正比,为保障销售规模的持续增长,在经历了2018年的普遍降杠杆之后,2019年房企投资规模增加,净负债率回升成为常态。在短期偿债能力方面,2019年公司的现金短债比为1倍,货币资金基本能覆盖短期债务。
在融资方面,2019年公司尚未动用的银行授信额度为810亿元。公司同样注重增加海外融资以优化债务结构,包括发行于2022年到期的融资成本为6.7%、金额为5亿美元的优先票据;14亿美元的优先永续资本证券;分别获授一项为期24个月的18.54亿澳门元的定期贷款和一项为期36个月的两笔金额分别为11.7亿港元及1亿美元的定期贷款。截至2019年底,公司平均融资成本为7.1%,相比2018年上升0.6个百分点,受艰难的融资环境影响所致。
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