2019·龙湖集团
● 核心观点
2019行业环境的不确定性增加,龙湖集团秉承“空间即服务”的战略,坚持地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大主航道业务协同发展,实现营业收入和利润的持续增长,但净利润率表现却不佳。净负债率51%,债务水平处于行业低位。
一、深耕成效显著,7城销售超百亿
从区域的角度来看,长三角、西部、环渤海、华南及华中的合同销售额分别为832.9亿元、592.0亿元、522.5亿元、263.0亿元及223.6亿元,分别占集团合同销售金额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。长三角区域的贡献度最大,且贡献度明显提升,占比较2018年增加6.1个百分点,而环渤海区域的贡献度相应下降,占比较2018年下降12.8个百分点。其他区域基本保持稳定。
从城市能级的角度来看,龙湖集团的销售额主要来自于二线城市的贡献,一线和香港贡献11%,重庆、杭州、成都等领先二线城市贡献51%,长沙、沈阳、西安等其他二线城市贡献27%,环都市圈卫星城贡献9%,如南通、绍兴、嘉兴、泉州等,烟台、威海等三线城市贡献2%。
另外,龙湖集团深耕战略的成效逐渐显现,2019年已经有7城的销售规模超100亿,分别为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛。沈阳、长沙等城市的销售额已然接近百亿,2020年有望成为新的超百亿城市。
2020年龙湖集团继续追求规模稳步增长,将销售目标定位2600亿元,同时注重产品、服务、运营和资本等综合能力的打造。
二、营业收入和利润双升,但利润率小幅下滑
2019年龙湖集团实现营业收入1510.3亿元,同比增长30.4%。其中物业投资业务收入57.9亿元,同比增长41.5%。从各城市对龙湖营业收入的贡献度来看,2019年重庆、济南、成都和杭州等城市的贡献居前,分别贡献营业收入300.5亿元、139.3亿元、134.8亿元、121.8亿元,其中杭州的贡献度明显下降,营业收入较2018年下降38.3%。
三、投资偏积极,收并购占比24%
从拿地方式上看,2019年房地产行业呈现洗牌格局,企业间的收并购频频发生,对于有资金实力的房企而言是低价获取优质地块的绝佳时期,龙湖集团把握收并购窗口期,报告期内,24%的土地储备是通过收并购的方式获得,一定程度上降低了新增土地储备的成本,后期的毛利润率有望进一步提升。
从区域的角度来看,龙湖新增土地储备区域分布比较均衡,其中环渤海地区、华南地区、长三角地区和西部地区的占比分别为25.5%、22.3%、21.5%和20.2%。报告期后,新增土地储备232万平方米,加大对华南地区的布局,占比40%,远超长三角、环渤海等地区。
从城市能级的角度来看,高能级城市总建筑面积占比84%,货值占比88%。具体来看,一线城市总建筑面积占比8%,领先二线城市总建筑面积占比36%,其他二线城市总建筑面积占比30%,环都市圈卫星城总建筑面积占比10%,其他三线城市总建筑面积占比16%。
截止2019年12月31日,龙湖集团土地储备合计6814万平方米,存续比为4.9年,可支持未来至少5年发展所需。但从2014年-2019年的总体存续比来看,2019年的存续比达到近6年来的最低水平。土地储备的平均成本为5737元/平方米,为当期销售单价的33.7%。
四、负债水平安全,境内外评级均为投资级
2019年,龙湖集团依然保持着低成本、多渠道的融资优势,境内外评级均为投资级,融资成本4.54%,较2018年微降。龙湖集团的低融资成本,使得许多房企望尘莫及,2019年龙湖在境内发行22亿元公司债及20亿元住房租赁专项公司债,利率在3.9%-4.7%之间,期限介于5年至7年之间。在境外成功发行8.5亿美元优先票据,利率为3.95%,期限是10年。
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