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【年报有料(3)丨越秀地产】“轨交 物业”模式特色增储,目标完成率106%(2019)

2019·越秀地产

● 核心观点


2019年,越秀地产围绕“深化管理提能力,经营驱动促发展”的年度工作主题,把握“苦练内功、稳健经营、均衡发展”的工作基调,通过不断的提升经营管理能力,实现经营业务的持续、有品质增长,完成全年销售目标的106%,并将2020年的销售目标提至802亿元,较2018年680亿的销售目标增加17.9%。“轨交 物业”模式、国企合作、三旧改造等特色多元化的增储方式,为2020年业绩目标提供保障。





营业收入利润稳步提升,成本管控能力改善

2019年越秀地产实现营业收入383.4亿元,同比上升45%,从营业收入的构成来看,营业收入的增加主要得益于房地产相关销售所获得收入增加,同比上升41.8%。净利润47.3亿元,同比上升55.6%,毛利润131.2亿元,同比上升56.4%,公司实现核心净利润35.1亿元,同比上升24.8%。

2019年公司录得毛利润率34.2%,同比上升2.4个百分点,由于经营需要导致营业成本的增加,同比上升39.8%,但营业收入增长的幅度大于营业成本增加的幅度,因此总体来看,毛利润率的上升得益于营业收入的较大幅度上升。公司录得净利润率12.3%,同比上升0.8个点,公司盈利能力和成本的管控能力进一步提升,具体来看,管理费用12.3亿元,管理费用率3.2%,2018年下降0.7个百分点,财务费用11.6亿元,财务费用率3%,较2018年下降4.5个百分点


二、完成全年销售目标的106%,大湾区贡献近六成

2019年越秀地产有效应对“房住不炒”、“一城一策”调控政策和市场变化,采取了灵活、适当的销售策略,加快销售和现金回流,实现累计合同销售金额721.1亿元,同比上升24.8%,完成全年销售目标680亿的106%。合约销售面积为349万平方米,同比上升26.1%,合约销售均价为20700元/平方米,较2018年同期20900元/平方米微降。

从区域贡献度来看,大湾区的贡献最大,占全年销售金额的58.5%,其次是华东区域,占比23.4%,其他区域占比相对较少,华中区域、北方和西部区域分别占比9.9%、7.8%0.4%。


三、逆势加仓多元纳储

2019年越秀地产通过“轨交 物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式,以较低的溢价率在广州、深圳、中山、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增27幅土地,新进深圳、成都、郑州、长沙、嘉兴等一二线城市和具有潜力的都市圈城市,总建筑面积为771万平方米,投销比2.2,拿地积极性比较高。其中,通过国企合作模式增加土地储备149万平方米,占新增土地储备的19.3%,国企合作成为公司重要的纳储渠道。

从土储的权益占比来看2019年新增土地储备按照权益计算建筑面积为521万平方米,权益占比67.6%,较2018年同期大幅提升,未来公司的盈利质量有望进一步改善。

截止2019年底,越秀地产拥有总土地储备2387万平方米,足够未来三至五年开发所需。其中大湾区的土地储备1234万平方米,占总土地储备的51.7%,“轨交 物业”项目土地储备为315万平方米,占总土地储备的13.2%。报告期内公司持续巩固区域化布局,目前土地储备分布于全国19个城市和地区区域角度来看,深耕大湾区,重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区,不断巩固和完善“1 4” 全国化布局。


四、净负债率可控区间债务结构合理

2019年越秀地产货币资金301.9亿元,同比上升11.2%,现金短债比达4.2完全覆盖一年内到期债务,短期内没有偿债压力。净负债率75.2%,2018年上升14个百分点,与积极拿地存在较大的相关性,但与EH50房企平均净负债率相比,总体仍然保持在合理的区间。

另外,2019年公司充分发挥境内外多元化融资渠道的优势,加强资金管理,优化融资模式,境内成功发行各类债券共73亿元,期限介于三至五年,发行利率在3.6%4.03%之间,优化了债务年期组合和债务结构,截止2019年底,一年内到期的债务占比仅10%,债务结构合理。公司整体平均借贷成本4.93%,同比微升0.1个百分点

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