【香港直播(6) | 龙湖集团】现金流一定要天晴补屋顶

业绩直播·龙湖集团

● 业绩亮点

一、业绩亮点

√ 2019年实现营业收入1510亿元，同比增长30%；

√ 毛利润率33.6%，毛利润同比增长29%；

√ 核心权益后净利润155.5亿元，同比增长21%；

√ 投资性物业收入57.9亿元，同比增长42%；

√ 物业管理收入42.8亿元，同比增长47%；

√ 冠寓开业间数75000间；

√ 净负债率51%，维持低位；

√ 平均借贷成本4.54%，境内外全投资级；

√ 全年分红120分/股，派息率45%；

二、业务回顾

1、2019年合约销售稳步增长，回款率持续高位。

龙湖集团2019年49城合约销售金额为2425亿元，同比增长20.9%；销售回款率超过95%。

2、扎根高能城市，销售动力强劲。

2019年龙湖集团合约销售额按城市能级划分，一线城市与香港占比11%，领先二线城市占比51%，其他二线城市占比27%，环都市圈卫星城占比9%，其他三线城市占比2%；按区域划分，长三角占比34%，西部24%，环渤海22%，华南11%，华中9%。

2019年单城销售额超百亿的城市共有7个，按顺序为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛。

3、9座天街、1座星悦荟开业迎宾，点亮都市。

2019年龙湖集团在分别在上海、杭州、北京、合肥、南京和成都共开业9座天街项目和1座星悦荟项目；平均出租率达99%，平均开业率达98.6%； 

4、同路战“疫”，共克时艰！

疫情期间，龙湖集团共捐赠人民币3900万元现金及医疗物资用于全球战“疫”，对旗下商场的所有商户，2020年1月25日-3月31日期间，租金费用减半。

三、土地储备

1、2019年内新增土储

√ 新进11个城市，共90幅新地，总建筑面积1731万平米，权益建筑面积1273万平米，权益地价787亿元，单价6186元/平米，预估货值为2450亿元。

2、总土储

√ 截止到2019年年底，龙湖总建筑面积为6814万平米，权益建筑面积4742万平米，预估总货值9300亿元，平均单方成本5737元/平米，单方成本与合约销售单价比值为33.7%，已经进入56个城市。

四、前景

1、2020年可售货值预估

√ 按城市能级划分，一线及香港占17%，领先二线占41%，其他二线占24%，环都市圈卫星城占13%，其他三线占5%；

√ 按区域划分，长三角占28%，环渤海占24%，西部占21%，华南占19%，华中占8%；

√ 按业态划分，高层占50%，别墅占14%，洋房占11%，SOHO占9%，车库占7%，商业占6%，写字楼占3%；

√ 按货源类型划分，全新项目占27%，老盘新一期占44%，存货占29%；

2、2020年推盘计划

√ 主力项目个数有212个，主力全新项目个数有65个，主力老盘新一期个数120个，全新在售城市有7个；

√ 从主力项目分城市推盘个数来看，环渤海有56个，长三角区域50个，西部区域46个，华南区域39个，华中区域21个；

3、商业地产——聚焦优质城市，稳步拓展布局

√ 商业地产已开业和计划开业数量预计在24个城市布局，超过80座。2020年计划新开商场9座，分别位于成都、重庆、济南、苏州、西安、南京；2021年计划新开商场10座，分别位于苏州、北京、长沙、南京、武汉、成都、杭州、重庆；

● 精选问答

Q1：疫情对于龙湖销售回款的影响？

A1：对整个集团销售回款的影响应该是可控的。全年上，我们基本能够全部弥补回来。今年包括未来几年，我们不存在因为疫情的影响所带来的供货的冲击、交付的冲击，又或是结利的冲击。

Q2：关于物业分拆上市以及入股绿城服务的原因？

A2：关于物业的分拆上市，目前没有打算，也没有时间表。投资绿城服务是有偶然性的，我觉得这是一个好的投资。

Q3：对接下来几个月融资环境怎么判断，会变得更好吗？

A3：我觉得未来国内的融资环境，对于正确的融资渠道，比如说国内的公司债、开发贷还是有保障，包括按揭额度。但对于像信托，像影子银行这样非常规的或者不持续的水龙头，我们认为会是时开时关。对于海外债，我们觉得最近不是一个好的时间点。

Q4：展望一下未来1-3年增长的预期？

A4：从公司的战略，从运营的铺排来看，核心净利润保持两位数的增长，超越行业平均，1-3年就是20%左右的增长，这个目标我们到现在还是要去坚守。

C1，核心净利润保持超越平均的两位数的增长。

C2，今年会再开9个，未来每年开10个，当然在不超过回款10%的上限内。考虑到每年有一些新的天街开业，未来超过30%的同店增长也是可期。

C3，今年会开业到10万间。未来冠寓收入也很大可能能保持30%左右的增长。

C4，未来1~3年，每年有4成以上的增长，这个是可以期待的。

Q5：公司是否要加大布局华南板块，会选择通过并购的方式拓展华南板块吗？

A5：在华南策略上会略有不同。其实公开市场肯定是有机会的，还有一个机会就是收并购，但是并购我们更侧重于项目级的，做项目级的资产收购。此外，去年开始我们也在华南开始做一些旧改，包括像深圳农金项目也卖得不错，这也是我们的第一个旧改的项目，在这方面我们也会持续发力。未来会逐年加大我们在华南的份额，因为这个市场我们非常看重。