新城控股秉持“住宅 商业”地产双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局,拉动了销售业绩的稳步增长,且深耕效果显著,2019年苏州公司和苏南公司均突破200亿。保障业绩的同时,适时抓住投资窗口期,投销比103.1%。在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征,净负债率下降25.3个百分点至13.3%,现金短债比2.2倍,短期内亦无偿债压力。
一、营业收入同比增长58.6%,盈利能力处于行业高位
2019年,新城控股实现营业收入858.5亿元,较2018年同期增长58.6%,增速较2018年同期增加25个百分点。其中主营业务收入中,房地产开发销售实现营业收入 803.22 亿元,较2018年同期增加 58.0%,主要系公司部分预售房源本期竣工交付,本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致;公司物业出租及管理实现营业收入 40.55 亿元,较2018年同期增加 83.19%,主要系本期内公司吾悦广场开业数量的增加所致。
净利润133.3亿元,较2018年同期增长9.2%,其中归属于上市公司股东的净利润126.5亿元,较2018年同期增长20.6%,净利润率15.5%。毛利润280.2亿元,较2018年同期增长41.1%,毛利润率32.6%。2019年,新城控股实现合约销售金额2708.0亿元,较2018年同期增长22.5%,超额完成年初订下的2700亿元的销售目标。合约销售面积2432.0万平方米,较2018年同期增长34.2%。销售均价11134.9元/平方米。
在“区域深耕、大运营”的策略指引下,主动拥抱变化,根据政策及市场情况,以销定产,降本增效,保障业绩完成。2019 年,新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿级的地方公司,苏南公司实现签约、回笼的双百亿突破,苏州公司突破200亿销售,上海、杭州、南京、天津、北京、宁波等公司也相继实现百亿以上销售目标。新城控股立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,控制城市能级,投资布局更加均衡,应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2019年新城控股新增土地储备共 72 幅,总建筑面积2508.47 万平方米,投销比103.1%,投资节奏较2018年放缓,但在2019年融资环境从紧,房企资金链普遍承压的背景下,新城控股投销比大于1,仍属逆势拓储,为后期的发展提供充足的土地资源。平均楼面地价为 2421.48 元/平米,商业综合体项目新增 1443.75 万平方米。
新城控股坚持深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群,形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。截止2019年12月31日,在全国 105 个大中型城市合计拥有土地储备 12400 万平方米,足以满足未来 2-3 年的开发运营所需。从城市能级的角度来看,公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局,其中一、二线城市占总土地储备的 38.3%,长三角区域三、四线城市占总土地储备的 36.0%。从区域的角度来看,长三角区域占比达45.0%,粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。区域良好的基本面将为新城控股发展带来更为广阔的空间,保证公司在不同形势下从容应对市场变化,为稳定的持续发展提供了保障。2020年2月份受疫情影响,房企投资计划大多被搁置,新城控股把握市场动向,2月份通过招拍挂和合作的方式,在泰安、保山和天津共纳储171万平方米,3月份各行各业经营陆续回归常态,土地市场形势亦有好转,新城控股抓住窗口,加速拿地,在昆明经开区、南昌经开区、连云港东海县以及郑州高新区拿地,地理位置优越,增厚土地储备,且优化土储质量。新城控股始终坚持稳中求进的总基调,确保现金流充裕合理,精细化管理,在积极补充土地储备的同时,控制负债规模,有效降低财务杠杆,将风险完全置于可控范围内,2019年新城控股净负债率13.3%,较2018年同期下降25.3个百分点,短期债务占总债务的39.7%,债务结构合理。货币资金639.4亿元,较2018年同期增长40.8%,新城控股2019年预收回笼情况比较好,故而银行存款余额较多。现金短债比2.2倍,覆盖短期债务的2.2倍,短期内没有偿债压力。
在行业融资渠道收缩,融资难度攀升、资金面承压的情况下,新城控股在强化现金管控的同时,积极融资,缓解资金压力。在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据,共募集资金 31.58 亿元;在上交所平台完成公司债券的发行,募集资金21 亿元;在境外通过发行高级美元债券,募集资金 9.5 亿美元,公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末,新城控股整体平均融资成本为 6.7%。在民营房企中处于较低水平。