租购并举的喜与忧

余永佳

中国正在打响全面建成小康社会的决胜战。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，是党和政府给我们创造的新福祉和送来的新喜讯，也将是全国人民共同分享的改革发展新成果。

实施租购并举新政，是检验地方政府执政能力的试金石。尽管会给供需发力受阻、泡沫风险暗伏的房地产市场注入新的生机和活力，但是我们必须清醒地看到：宜居是世界性难题，中国目前同样是缺少顺应国情民意的有效破解方法。在憧憬美好未来的同时，我们还有很多艰辛曲折的路要走，各城市不仅要有战胜新困难的信心和勇气，更要有排解新忧虑的心理准备和科学智慧。  

忧虑之一：土地从哪里来？

开发新住宅离不开土地的强力支撑。中国城市从哪里去寻找新的适建土地资源？  

由于城市建成区土地资源已经吃干榨尽，旧区改造和危房拆迁运作难度大、成本高。开发质量优、环境美、价格亲民的宜居房，已成为各城市心有余而力不足的大难题。

唯一的办法就是开发增量土地资源。远离城市中心区的土地，价格相对便宜，是租购并举的希望所在。然而大量开发却会侵犯城市开发边界、蚕食永久基本农田、突破18亿亩耕地红线和危及国家粮食安全，同时还会使职住分离、产城分离等城市病进一步扩散蔓延，造成资源和能源的巨大浪费、城市经济运行成本和居民生活成本的快速飙升、生态环境和交通秩序的恶性循环。

忧虑之二：房租该如何降？

中国城市将着力构建高端有市场、中端有支撑、低端有保障的多层次住房供应体系。其中，高端和中端住房价格早已被土地财政、炒房者和开发商合力托举至中低收入者无法攀越的高位，低端的租赁房价格势必然会水涨船高和层层加码。

就京、沪、穗、鹏四市而言，北京房租收入比高达54%，上海、广州、深圳分别为45%、45%和48%。市民约一半收入要用于租房，即便是租购并举新政常态化，很多人还将是望租兴叹。

如何有效控制和降低房租价，最大限度地平衡中低收入者的收入与租房能力，是提高租购并举政策活力的关键一环。

最近有不少城市在出让租赁住宅用地或土地竞拍扩大租赁房配建比例、开发共有产权房或利用农村集体用地建设租赁房、鼓励企业自建租赁房等方面进行了创新尝试，给租购并举带来了一丝丝土地降价的新曙光。不过由于降幅过小，对于广大中低收入者来说，房价依然高企，租价仍显高贵。   

忧虑之三：政府该怎么做？

我国住房租赁市场多年来始终处于营养不良、发育不健全状态，租赁企业的市场占有率不足5%。租购并举不仅要实现住房租购的合理配比，更要提高租赁企业、尤其是政府主导的租房业务的市场占有率。

虽然租购并举新政已开始起步，但是各地方政府并没有亲力亲为，更缺乏像掌控土地财政那样的坐地生财之激情。地方政府若是长期“无为”，今后的租房市场发展，有可能会出现下列几种令人担忧的新情况。

一是由大型房地产公司开发或由单位自建，通过市场运作租赁给市民或是由单位租赁给职工。

较之以往电火行空、日进万银的售房模式，租房存在着资金回收慢、利润薄、经营风险高等先天不足，房地产公司（即房产租赁公司）为了尽快收回投资，缩小与开发高端和中端住宅的盈利差距，必然会想方设法提高房租价。

房产租赁公司追逐利润最大化，不仅是在情理之中，同时也无可厚非。然而这样就将导致租房价格快速上涨和超越大部分租户的消费底线，更容易引发租户流失、房产租赁难以为继等双输困局。

二是私房出租。

由于租赁公司很难承受资金长期占用的高压，因此其市场份额就无法得到快速扩张。而私房出租，必将继续成为租房市场的主角。

私房出租同样也是追求收益最大化，未来私房的高租价局面也很难得到根本性改变。

若是私房租赁快速升温，更容易激发一部分人的购房热情，房子的居住属性和功能就会遭到新的挑战，住宅市场又可能会演变为先富族置业投资和炒作牟利的乐园。

破解土地短缺、地价高企、政府少作为等难题的最佳方案是“路房合一”。根据国内现有的建筑科技发展水平，中国城市完全有能力闯出一条地面道路开发“畅行交通网”、上部空间开发过街住宅楼的可行新路。

与出让租赁房用地和开发共有产权房、农村集体用地房、企业自建房等租赁房建设模式相比，路房合一具有开发城市建成区存量土地资源、无土地费支出、优化城市建设格局和生态环境、合理降低城市建筑密度和人均土地占用量、推进交通排堵保畅大变革等独特优势，单位造价4000元/平方米的过街楼绿色庭院租赁房，必将成为中国城市宜居的新风景线。

政府为主低成本开发和提供租赁房，将使地方政府手里拥有更多的优质房产资源，不仅能以合理的租赁价确保中低收入者的宜居，还能以规范的国有房产租赁经营行为，开辟稳定的财政收入新渠道，完善土地竞拍制和彻底摒弃土地财政，更能以强大的房地产市场调控力，遏制全民炒房歪风，确保地价、房价稳定和房地产市场的可持续发展。

由此可见，要想完善租购并举新政，必须要通盘解决好土地供应、土地和建房价格、政府行为等运作难题，使租赁房质量、环境、舒适性、宜居性可与高端、中端住宅比肩竞争，价格更必须与中低收入者的消费水平相适应。只有地方政府站在“路房合一”创新改革的最前沿，大力排除阻碍“租购并举”前行的运作之忧，中国城市才能圆满创造出“让全体人民住有所居”的新惊喜。