余永佳
城市是政治、经济、社会、科教文卫体生活发达和人口、房屋建筑、市政基础设施密集之地。尽管数千年来城市面貌沧桑巨变，老祖先创建的“路房分离”基本格局却始终若一、传承至今。由于规划、管理和创新“慢三拍”，“粗放用地”“住行失衡”等隐患危机仍在日积月累，并已成为城市可持续发展的新瓶颈。
一、路房分离
道路和房屋建筑是城市最重要的固定资产。
由于受经济和技术条件的制约，自古以来世界各国均是按照路房分离理念，来规划建设城市道路和房屋建筑的。
路房分离与土地低效益使用、职住分离、房价高企、交通单向流、生态质量下滑等社会乱象联姻，时至今日，依然是城市开发建设的主色调。
其中，一些发达国家城市道路的土地占比高达30%以上；相对而言，中国城市占比普遍偏低，大多低于或接近于10%。
房屋建筑土地占比一般为30-40%；不过在一些人口高密度国家城市的棚户区或贫民窟，却往往超过70%。
道路两边是房屋，房屋外面是道路。土地单一化开发，路房争地、人车相挤，建筑密度高、蓝绿空间占比低，已成为一些百年老城所特有的街市景观和沉疴宿疾。
二、粗放用地
粗放用地是一种病态的城市开发行为。城市建设摊大饼、路房分离、容积率和人口密度双低，这就是土地资源粗放利用的典例。
我国地形西高东低，山区面积占比高，平原占比不足12%，多年来还出现了土地城市化远快于人口城市化的发展新动向，城市建成区平均容积率不足0.5，平均人口密度<1万人/平方公里的城市建成区占比高达80.8%。
城市的崛起，离不开人口的高密度、生态的高品质以及经济的高水平发展。人口密度越高，往往表现为对经济繁荣的贡献度越大以及对城市振兴的助推作用力越强；然而在另一方面，则往往显露出对土地增量的过旺需求以及对城市环境的过多索取等负面效应。
一个人才聚集、经济繁荣、竞争力强、活力四射的城市，其建成区人口密度既不能低于1万人/平方米，也不应高于2.5万人/平方米。我国人多可耕地少、城市化进程快，只要解放思想、科学规划和精准布局，城市建成区平均人口密度就可保持在1.8万人/平方米的高水平线上。
为满足市民生活、城市社会经济活动以及配套设施的需要，建成区人均建筑面积一般不宜少于100平方米。也就是说，1.8万人/平方公里的建成区，至少应兴建180万平方米住宅、办公楼、产业楼及配套等房屋建筑。
值得一提的是，近年来世界各国为确保城市环境的洁净和优美，均在提升城市生态用地占比方面下了苦功。例如我国雄安新区蓝绿空间占比稳定在70%，其中起步区绿化覆盖率≥50%。这就对城市开发提出了以下新要求：
建成区蓝绿空间占比50%；
道路与交通配套设施占比约25%；
广场、堆场以及公用设施等用地占比10%左右；
住宅等城市建筑的土地占比控制在15%以内。
例如，对于平均人口密度为1.8万人/平方公里的城市建成区来说，若是沿袭“路房分离”旧模式，建房用地占比将高于40%；而一些禁建高楼大厦、只允许开发多层或小高层建筑的城市，建房用地占比甚至要超过100%。由此，必然会引发城市土地开发捉襟见肘、削足适履的新困局。
各城市若是采用常规的应对措施，将很难化危为机：
一是大幅度压缩蓝绿空间占比，以牺牲生态环境质量来换取城市的高人气和高繁荣。
显然，此类做法与时代潮流相悖，并必然会受到自然规律的惩罚。
二是稀释人口，扩张城市，将建成区平均人口密度从1.8万人/平方米降至1万人/平方米或更低的水平。
这无疑会进一步激化土地供需矛盾，加大城市经济运行成本和市民生活支出，影响城市繁荣度、竞争力和发展后劲。
三是将大量道路交通设施和房屋建筑移植到地下。
其弊端是：投入高，宜居和畅行效益差，长期穴居地下住宅将影响市民的幸福指数，大规模开发地下空间更可能会对地下生态环境造成新的破坏和创伤。
三、住行失衡
住行是民生所需。住房供需矛盾突出及其交通畅行效率低下，是影响城市和谐发展的主要隐患和瓶颈。
由于土地资源不可再生，地价疯狂上扬，必然会助推房价恶性膨胀。房地产的社会功能受到挤压，其经济功能、尤其是投资功能却被畸形放大。住宅等房屋建筑开发过多地占用了城市的土地资源，尽管从表面看是美化了城市，改善了环境，但是却无法有效排除中低收入者购房难、租房难等后顾之忧以及制约城市生态的提质升级；从长远看，将会严重拖累城市实现经济大跨越的历史进程。
需要指出的是，世界各国城市多年来兴建和使用的都是些无法与现代化交通相适应的不合格道路，交通拥堵病久治不愈，路梗车塞和市民行车难、停车难、出行难成了城市长远的痛，交通治堵已蜕变为一场耗财费资、永无胜机的持久战。
如果中国城市执意保留千年不变的“路房分离”建设格局，继续走“住行资源配置质次效低”的老路，那么，各城市就很难长期忍受房价高企、交通拥堵以及土地产出率低下的煎熬，更会失去全面崛起和腾飞的新机遇。
新型城市化建设是拉动内需、提振经济的主要引擎。只要各城市坚持以创新为先导，敢于向路房分离旧格局挑战，认真探寻清除粗放用地、住行失衡两大发展隐患的科学可行新方案，努力创建土地资源高效益复合开发利用、建筑低密度高容积率、经济高质量高效益发展的新业绩以及城市宜居、畅行、生态优的新美景，就一定能为人类做出新贡献。
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