聪利说法‖商铺租赁的法律风险防控

企业经营需要固定的营业场所，处于成本以及资金实力的考虑，大多数中小企业往往会选择通过租赁取得房屋使用权的形式设立营业场所。现实中，商业店铺租赁纠纷在日常商业活动中经常遇到。因此，对商业店铺租赁所涉及的法律问题展开分析，审慎对待处理是非常必要的。

一、商铺租赁合同中需要关注的风险

在中小企业店面租赁过程中，投资人务必要留心合同条款的约定。

（一）对交付标准的约定

满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对中小企业等业而言。

在合同签订中，切记对水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及其他特别需求等在事先明确约定。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任，也要事先考虑。考虑业主交付标准的同时，应同时对租户的二次装修做出考虑，以便于租户顺利装修，尽早对外营业。业主交付商铺的标准通常也是租期结束后租户返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑。

（二）双方权利义务的明细

（1）出租面积条款。如果房产证有标明的，以房产证标明的数字确定出租面积，并将房产证复印作为租赁合同附件；如果房产证没有标明面积的，租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积，双方及测量机构签字确认，也作为租赁合同的附件。以后计算租金以此为据。

（2）出租房屋用途条款。一定要详细注明租赁房屋的用途。如果将来房屋不能满足合同目的情况出现，承租一方可以按照法律规定解除合同，尽快脱身。          

（3）租金及各种税费缴纳条款。租金方面主要提示在条款中所缴纳的租金是否含税（即是否开发票）。

（4）违约责任条款。

（5）装修条款。如何装修，租赁合同期满后，装修做如何处理，应当在租赁合同中作明确的约定。

二、合同履行中的权利义务

在实践中，中小企业店面租赁合同的履行往往存在以下问题：

（一）店面设备的维护问题

很多中小企业店对水、电、网络具有较高的依赖性，稍有不慎，就得歇业维修。现实中，承租方偶尔疏忽，未及时缴纳水电费，出租人能否停水、停电，以促使承租人履行合同义务。对此问题，我们认为应当具体分析，不能一概而论，否则会给出租人带来法律风险。

出租人能否采取停水停电的措施，要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的，那么商户欠租，出租人可以采取停水停电的措施；而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的，那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是，出租人有权停水停电时，也要事先书面通知承租方，避免贸然停电给承租方带来损失，减小风险。

（二）续租问题

随着中小企业生意的增长，出租人往往会见利而忘义，在续签合同时，要求增加租金、上涨水电费、物业费等等。

续租因关涉双方的重大利益，双方对此均高度重视，对续租的条款均做出较详细的规定，但基于各自利益的考量，合同难免存在疏漏。我们建议对续租可作如下约定：

租赁期届满，承租人享有优先承租权。出租人应于租赁期期限届满的六个月前书面问询承租人是否行使优先承租权。若承租人书面告知续租的，双方另行协商一致签署租赁合同。租赁期期限届满的两个月前，双方未协商一致签署租赁合同的，视为承租人放弃优先承租权，出租人有权将商铺出租给第三人。

如此一来，便能够尽稍加抑制出租人涨价之势。

（三）商铺被拆迁的风险

商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营，如果生意尚可，更是会增加投入。但是，万一碰上拆迁的情况，那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的，更是连营业执照都无法申请。考虑到房东，特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以，预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要，在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。

（四）转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”、“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。通常称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式：“转租”和“承租权转让”。

要注意：

（1）转租必须取得出租人书面同意，就是产权人的书面同意（知道为什么要查这房子到底是谁的吧）。否则，产权人完全可以解除他与二房东的租赁合同，你与二房东的合同就……

（2）“承租权转让”即原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，即转让费，名头可以是补偿装修损失等等。此笔费用不属于承租人应承担的法定费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，会受到法律保护。

（五）租赁登记问题

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质。租赁登记要注意的问题：

（1）登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效；

（2）经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

三、风险防范

（一）、租赁合同签订前的调查重大信息：

1.房屋用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业用房性质，土地用途是非住宅性质，否则将面临无法办出营业执照和非法使用房屋的风险。

2.房屋权利人：确保出租人为房屋权利人或者已取得房屋权利人授权的法律文件。

3.房屋租赁登记信息：若房屋已登记租赁信息，则新租货合同无法办理登记手续，进而造成新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理。

其次，到工商部门调查商业房屋内公司注册情况。承租商业房屋的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动的首要条件就是必须合法取得营业执照。因此，在签订租赁合同之前，应当了解商业房屋内是否有公司注册，如有公司注册，则在该公司注册信息没有注销或者该公司未迁移之前，承租人无法在同一个商业房屋内再次注册新的营业执照。

再次，如打算租赁房屋从事特种行业（如餐饮、娱乐等)经营的，还需要多加注意。到公安、消防、卫生、环境等部门了解确认租赁房屋是否具备从事特种行业的条件。经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安、消防、卫生等许可后，特种行业方可对外经营。

最后，到相关行政事业部门了解租赁房屋的其他情况。因商业租赁经营的特殊性，对于水、电、网络、煤气均可能有特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，在承租商业房屋前，应当先了解租赁房屋是否可以满足日后经营使用需求，若目前不能够满足，通过投资改造是否有具备或满足的可能，只有得到的答案都是肯定的，才能确定租赁。

4.核实房屋是否存在司法查封。因被司法查封的商铺存在随时被法院处置的风险，如果承租商铺已被司法查封，承租人的权益就难以得到相应的保障。值得注意的是，由于已办理的房产证上不体现查封信息，因此承租人可以要求出租人至房产交易中心打印最新的房屋登记簿用以核实。

（二）、租赁合同的签订

除具备租赁合同的普通条款外，承租人还需在租赁合同中注意如下条款：

1. 调查店面的档案

租店面之前，到该店面所在房地产交易中心查一查产权登记情况，要确认：

（1）房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质。这样你租的店面才可以作为商铺使用。否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

（2）产权人是谁。这样可以确保你不是在租其他第三人的房屋。

（3）该房屋有没有租赁登记信息。若已有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2.明确合同目的

租赁经营场所的目的不仅仅为了占有、使用租赁房屋，更重要的是为了在经营场所内合法生产或经营，这才是公司(企业家)租赁房屋的最终目的。很多情况下，因签订租赁合同时无法预见未来某些情况的发生，而导致承租人无法在经营场所内合法开展生产经营活动。若租赁合同中明确了合同的目的，那么公司(企业家)就可以利用因无法实现租赁目的来解除合同，避免公司损失的进一步扩大。

3. 从事特种行业的，应明确出租人在申办相关证照时的义务和责任。应在租赁合同中载明，出租人负有在工商、卫生、消防等审查环节中提供资料、配合承租人申办证照等相关义务，明确出租的具体时间、履行期限等等。只有明确出租人上述合同义务，才能避免发生纠纷后相互推委责任。

4. 明确装修责任权利以及装潢残值处理

明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。这样也有助于进一步确定装潢残值的评估方法和补偿方式。

5.明确房屋租金的构成

实践操作中，多数经营场所性质租货合同中未区分租赁房屋使用价值和经营价值，房屋租金只体现了租赁房屋的使用价值。一旦租赁房屋未通过相关职能部门审批，不能进行生产经营活动时，承租人仍需支付全额房屋租金。因此，建议在合同中明确房屋租金构成，将房屋租金分解为两部分，即涉及房屋使用价值部分的租金和房屋经营价值部分的租金，同时应分别针对这两部分租金的支付条件和支付时间进行约定。只有这样，才能体现经营场所租金的价值，承租人合同目的方能得到真正落实。

6.明确救济途径和惩处方式。应当在租赁合同中设置“完善生产经营条件”条款无法实现时的救济条款，譬如在“完善生产经营条件”条款无法实现时承租人享有单方解除合同权，享有暂停支付租金权利或要求出租人赔偿损失，确定出租人违约金计算方法或违约金数额等违约责任条款，以有利于承租人及时维护自身合法权益。

END

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