写在前面
在实践中，金融机构都会面临这么一个难题：抵押物在主债权期限届满时处于被查封的状态，债务人资金周转困难，欲申请展期，但由于抵押物被查封不能变更抵押登记期限，很多金融机构担心丧失优先受偿权不敢展期，但直接选择起诉或其他方式要求债务人履行到期债务对于债务人来说无疑是雪上加霜，有可能直接导致债务人破产，该笔债权直接成为金融机构的不良债权，且债权人可能会走上漫长艰辛的讨债之路。
问题
1、登记的抵押期限届满是否影响抵押权的效力？
2、主债权展期后抵押权人对抵押物是否还享有优先受偿权？
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法律法规
1、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。
2、《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十五条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”
4、《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》规定：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。
5、《物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”
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案例分析
案号：最高人民法院（2014）民申字第629号
摘要：根据《最高额抵押合同》的约定，抵押担保的主债权，是自2009年7月23日至2009年10月30日期间（包括该期间的起始日和届满日）2700万元额度内的债权。担保的主合同《委托贷款借款合同》约定的借款，发生于2009年7月24日，属于最高额抵押期限内产生的债权，借款本金2700万元，未超过抵押担保的额度。虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围 。且在借款原约定的期限届满时，清源公司作出股东会决议，决定申请办理贷款展期，在该决议书中，清源公司股东一致同意展期后的贷款担保，仍按照本案《最高额抵押合同》执行。
裁判要旨：贷款展期并不能产生新的债权债务关系，展期后的债权仍属于原抵押合同约定的担保范围，债权人仍可就抵押物享有优先受偿权。
分析及结论
1、抵押权属于担保物权的一种，应当严格遵循物权法定的原则。物权法定原则是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不能任意创设新物权或变更物权的法定内容。
《物权法》第二百零二条规定了抵押权行使的期限，即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。可以看出《物权法》明确规定了抵押权行使期间，不能由当事人自行约定。但是在实践中，有抵押登记机关在抵押物登记时，要求将抵押权登记为一定期限，期限届满后必须重新登记或叫续登，否则抵押权消灭。基于上述原因，登记机关的这种做法有违物权法定，侵犯了担保物权人的合法权益。
且从上述法律规定可以看出，最高人民法院对担保合同中约定担保物权期间的行为的法律效力明确予以否定。
因此，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，抵押权行使期间与其所担保的主债权诉讼时效一致。
2、当事人对主债权进行展期，只是对原主合同中的还款期限进行变更，在抵押权已经设立的情况下，只要展期经过抵押人的同意，抵押人在原抵押合同约定的担保范围内仍承担担保责任，抵押权人有权在主债权诉讼时效期间行使抵押权。上述最高院的判例也认定抵押权人仍享有优先受偿权。
因此，主债权展期并不能产生新的债权债务关系，展期后的债权仍属于原抵押合同约定的担保范围，债权人仍可就抵押物享有优先受偿权。
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