购房尾款abs实质是房企的应收账款证券化，可以使预售资金提前回流，缓解资金占用压力。
但是，购房尾款abs受房地产调控政策影响比较大，需要实时关注窗口指导。2016年下半年至2017年上半年，购房尾款abs一度被“叫停”，只有少数大型房企可以申报项目，但近期窗口指导逐步放开。“重启”可能因为，一方面购房尾款abs潜在发行规模较大，不宜“一刀切”；一方面购房者已经支付20%以上的首付款，违约成本高，违约概率低，基础资产质量较优。
购房尾款abs的“重启”值得关注，今天Cc给大家介绍，项目的实操要点，大家有兴趣也可以扫码入群，一起交流讨论。
2015年世茂购房尾款abs首发成功以来，碧桂园、融信、融创、合生创展、宝龙地产、龙光地产、绿城集团、嘉禾集团、雅居乐、万科、首开股份等房企也陆续发行购房尾款abs。截至2017年10月份，已发行成功的有18单，总规模达275亿元。
但由于2016年10月份的房地产调控，监管层对有“套现”嫌疑的购房尾款abs进行严控。直到近期，窗口才逐步放开。目前在交易所或机构间报价系统，新受理或通过的项目包括13单，总规模达187.35亿元。
只要购房者不是一次性付款，不管分期还款来源是银行贷款、公积金贷款、还是其他贷款，都会产生购房尾款。
购房尾款根据还款来源的不同，可分为银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款、以及购房者自行分期付款。
碧桂园曾发行过，以购房者自行分期付款的购房尾款abs，但由于自行分期付款的账期不规律，且不需经过银行或公积金中心的风控审核，风控不确定较大。
所以后期市场上发行的购房尾款abs，多以银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款为入池基础资产。
银行／公积金贷款的购房尾款形成步骤如下：
1、认购：购房者与项目公司签订《认购协议》，交定金，并约定购房合同签订日期；
2、草签：购房者与项目公司签订《购房合同》，交首付款；
3、网签：项目公司登录当地国土资源局和/或住房和城乡建设委员会网上办公系统, 完成合同网签, 并完成《购房合同》的备案；
4、申请贷款：购房者与银行或住房公积金中心签订《贷款协议》, 申请购房尾款的贷款资金；
5、贷款审批：银行或住房公积金中心，根据购房者贷款申请资料，对贷款申请进行审核, 贷款审批流程大概需要3个月到6个月左右的时间；
6、放款：银行或住房公积金中心在通过贷款审批后，将贷款直接支付至相关项目公司的指定银行收款账户中。
1、将多个项目的购房尾款，集中至一个发起主体上
为了实现不同的房地产项目的风险隔离，降低开发经营风险，大部分房企会根据不同的房地产项目成立相应的子公司（即项目公司），《购房合同》也是由项目公司与购房者签订的，但由多个项目公司作为原始权益人不利于abs项目的管理，因此，需要将多个项目的购房尾款，集中至其中一个项目公司或者集团上，以该项目公司或集团作为原始权益人。
具体集中方式为：各项目公司与原始权益人签署《应收账款转让协议》, 由各项目公司将购房尾款债权转让给原始权益人。
2、设计循环购买
由于银行/公积金贷款类的购房尾款，回收期一般较短，通常为3-6个月，而专项计划存续期限通常为2-3年，为了解决期限错配问题，需要设计循环购买环节。
通常是产品设立的前1.5年、2.5年为循环期，根据实际基础资产回款期限，设计循环购买频率；最后0.5年为摊还期，停止循环购买，并对abs本金进行过手摊还。（关于循环购买，可参考公众号第7篇《大白话全面解释abs中的“循环购买”》）
购房尾款abs的增信方式与其他abs大同小异，包括：
1、优先/劣后分层，劣后级一般5%左右（具体分层比例需综合考虑具体项目融资方需求与评级机构意见）；
2、超额覆盖（折价入池），一般入池资产未偿余额，是abs发行规模的1.2-1.3倍左右；
3、差额支付承诺、或差额支付承诺+保证担保；
4、对不合格基础资产、灭失基础资产、涉诉基础资产的置换与赎回。
有读者咨询过：
“如果购房者最后违约，首付款归房企所有，对应商品房也归房企所有，这种情况下如何保障abs投资者的利益？是否将首付款与对应商品房归为专项计划所有？”
回复：
首先，首付款不是abs的入池资产，不管购房者与项目公司之间如何约定违约后首付款的归属，均与专项计划无关。
其次，abs作为一种融资方式，不希望收到的回款是需要进一步处理的商品房。
最后，可以通过置换同等规模的新基础资产，或者原始权益人以现金方式赎回该基础资产的方式，来解决以上问题，保障abs投资者的利益。
随着窗口的逐步放开，越来越多的房企可以发行购房尾款abs，但建议具体项目均与交易所或机构间报价系统的审核老师进行预沟通。目前基本上是一事一议。
要关注房企的经营与财务情况，对房地产项目的推进有较大的影响；同时要关注银行/公积金中心对购房者的审核流程与效率，对购房尾款的回收有较大的影响。
还需要关注的是，房企通过购房尾款abs融资之后，募集资金不可用于购买土地。
1 ）债务人为众多购房者，入池资产同质性强，且相对分散；
2 ）回款期限短，取决于银行/公积金中心审核与放款效率，通常只有3-6个月；
3） 购房者违约成本高，通常违约率较低。
1）分散，多个房地产项目，多个省份，避免受同一地区楼市政策影响，或同一房地产项目质量与进度影响；
2）选择首套房的购房者，因为首套房购房用途一般为刚需，违约可能性相对更小；
3）选择还款来源为银行、公积金中心的购房尾款；
4）合规性上的考虑，包括已支付足额的首付款、不涉及首付贷、已完成网签备案。
1）逾期情况
购房尾款逾期一般与购房者提交材料效率与质量有关，跟房企的执行能力与催收能力也有关，需要对项目公司2-3年的历史数据的回收情况进行统计分析。一般一二线城市的逾期率会较低，且逾期时间较短。
2）违约情况
通常有以下几种可能，会导致最后基础资产的违约：
a. 房企未能履行购房合同项下的约定，导致购房者退房或解除购房合同
b. 购房者未通过银行／公积金中心的贷款审批
c. 购房者灭失，自然人死亡或法人被解散
d. 房价暴跌，购房者恶意违约
除了需要对项目公司2-3年的历史数据的违约情况进行统计分析，还需要安排好“置换与赎回等应对机制”。
3）备选池情况
房地产项目后期的备选池的规模与质量，要满足循环购买的需求。
若无法满足需求，一般会在交易结构中，设置加速清偿等机制提前进行优先级本金的偿付。
1、资金混同风险
关于老生常谈的资金混同风险，在购房尾款abs中，一般通过开立监管账户与安排转付频率来降低风险。（可参考公众号第6篇文章《ABS市场首张罚单已出，你还在忽略现金流管理吗？》）
2、开发贷或预售资金监管导致的资金截流（重点）
通常项目公司在进行开发贷款时，会与贷款银行签订监管条约，在贷款银行开立监管账户，预售资金将划入监管账户，而监管账户资金的使用须征得贷款银行的同意，甚至要以预售资金，优先偿还开发贷款，这就可能导致基础资产现金流被截流。
另外， 商品房预售资金监管要求，房地产行政主管部门会同监管银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，监管账户资金的使用须经监管银行的审批，这也可能导致基础资产现金流被截流。
实务中，一般会通过以下几个方式降低资金截流风险：
1） 挑选一些银行监管政策较为宽松的项目入池；
2） 挑选一些开发贷款和入池基础资产在整个项目的销售收入中占比很小的项目入池；
3）由原始权益人或关联方出具承诺：承诺当出现资金截流情况时，将进行足额兑付专项计划资产支持证券的本金和预期收益。
(以上仅为个人分析结论，如有不妥之处，欢迎指正批评~)
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