2022年3月，北京市基准地价更新成果发布——《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发〔2022〕12号）。
现对2022版更新成果和2014版基准地价进行比较，并对其施行带来的影响进行了研究分析。具体情况如下
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更新背景
《北京城市总体规划（2016年-2035年）》《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》和各分区规划（国土空间规划）公布实施后，基于北京市土地利用和地价格局及其他影响地价因素的变化，为完善城市地价管理体系，加强土地资产管理，指导规范土地估价行为，形成了本轮出让国有建设用地使用权基准地价更新。
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主要内容
基准地价是指在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
此次出台的《北京市出让国有建设用地使用权基准地价更新成果》包括基准地价基本内容、基准地价表、基准地价级别(区片)范围说明、基准地价应用说明等。本版基准地价以2021年1月1日为更新基准期日，按住宅、商业、办公、工业、公共服务五种用途，将全市土地分别划分为12个级别，并在级别内划分区片，确定地价水平。其中：商业用途划分307个区片，办公用途划分305个区片，住宅用途划分302个区片，工业用途划分321个区片，公共服务用地305个区片。
本轮北京市基准地价更新主要变化有，一是本轮基准地价更新落实城市空间布局，划分级别区片范围。重点对北京城市副中心、大兴国际机场、三城一区等区域进行了细化，有利于城市总体规划的实施。二是本轮基准地价更新推动存量土地再利用，支撑城市有机更新。严格控制首都功能核心区、副中心基准地价最高级别价格，促进非首都功能疏解和减量提质，有效支撑各区发展，有利于城市有机更新行动计划的开展。三是本轮基准地价更新贯彻房地产调控要求，稳定市场预期。坚持房子是用来住的，不是用来炒的。四是本轮基准地价更新制定差别化地价，推动高精尖产业落地。五是本轮基准地价更新落实四个服务，补齐城市短板，单独设置公共服务用地基准地价。
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新旧版基准地价的变化对比
2022版基准地价与2014版基准地价对比，①土地用途分类发生了变化；②土地级别及区片价的调整，引起土地价格的变化等，本次就上述两种变化进行一一对比介绍。
1
土地用途增加了公共服务类用地
2022版基准地价较2014版基准地价，由原来的住宅、商业、办公、工业四种用途变更为住宅、商业、办公、工业、公共服务五种用途。
2
土地价格有升有降
（1）2022版基准地与修正后的2014版基准地价平行对比，大部分区域地价下调，个别区域地价上调
2014版基准地价与2022版基准地价基准日不同，两版基准地价不能直接平行对比，需将2014版基准地价修正到2022版基准地价同一价值时点，建立平行可比基础。通过比对，2022版基准地价大部分下调，小部分上调。其中住宅和工业用地整体下调，办公和商业用地一级至八级下调，九级至十二级上调。
备注：
1.基准地价为2014版和2022版基准地价文件所列示级别地价。
2.2014版修正后基准地价是考虑了2014年1月1日至2021年1月1日北京市地价增长后的基准地价水平，即2014版基准地价×地价增长率。
（2）新增公共服务用地地价下调
2022版基准地价中“新增”了公共服务类用地，公共服务用地包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地(除M4工业研发用地)、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地、公用设施用地和公园与绿地。
公共服务用地是由2014版基准地价中归类为办公、商业及工业用途的部分宗地组成。通过测算对比，2022版公共服务用途较2014版基准地价中的办公、商业及工业用途，土地价格整体下调。
2022版基准地价将土地用途又进一步细化，明确了土地用途一级类和土地用途二级类，明确了土地二级类用途修正标准。土地一级类分别为：商服用地、住宅用地、工矿用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地。其中公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地影响较明显。
宗地用途修正系数对比表
（公共管理与公共服务类 特殊用地 交通运输用地）
用途变化引起的地价变化幅度明细表
（公共服务类）
用途变化后地价变化幅度明细表
（特殊用地 交通运输用地）
（3）首都功能核心区地价整体下调，其他区域有升有降
通过下图对比可以看出，北京市各区域基准地价级别除首都功能核心区的土地级别高限和低限未做调整外，其他区域土地级别均有所调整，或高限调整、或低限调整；如房山区的工业用地级别高限由8级调整为6级；大兴区办公、商业、住宅用途低限由11级调整为10级；门头沟工业用地低限由11级调整为12级等。
各区具体变化详见下期：新旧版基准地价变化对比与影响分析（二）。
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