土地資產證券化

資產證券化是近三十年來國際金融市場上壹項重要的金融創新，並正在改變全球的金融結構和資產配置格局。資產證券化是指以被證券化的資產可預見的未來現金流為支撐在金融市場上發行有價證券的過程和技術，是資產未來現金流的分割和重組過程。

不動產是土地以及土地附著物的總稱，不動產證券化就是由不動產能夠得到的收益，作為擔保（抵押）發行證券，然後把證券出售給投資者，將不動產的價值由固定的資本形態轉化為為具有流動功能的證券形態，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。英國國早在上世紀60年代開展不動產證券化，是實行不動產證券化最早的國家之壹，啟發了很多金融創新的研發；美國的不動產證券化也非常繁華，是不動產證券化最多的國家，並且壹直領導著全球不動產證券化的發展方向。

土地是不動產不可或缺的重要組成部分，發展不動產證券化首先包括土地資產證券化。土地使用方向上具有固定性，在壹個相對長時間內，其使用方向是穩定的、不易變動的，因此其收益是穩定的、可預測的。對於土地擁有者而言，開發後將土地出讓、轉讓和作價入股，從而獲得土地使用權出讓金、轉讓收入和股利等收益，而將這些收益使用在房地產開發或城市建設中，就可以得到壹個穩定的、遞增的未來現金流。這些收益可以根據土地利用規劃對其進行預測，並能夠分攤於整個存活期。

土地具有位置固定性的天然屬性，而且由於土地的不可再生性，土地資源將越來越稀缺，因此土地能保值、增值和抵禦通過膨脹，具有作為資產的優越性，基本上無風險，本身就是壹種信用等級很高的資產。土地資產證券化是以土地收益和長期使用權作為擔保發行證券的過程，旨在將價值量大、不可移動、難以分割、不適合小規模投資的土地，在不失去開發決定權的前提下，將其資產化，並利用證券市場的功能使土地資本大眾化和經營專業化。

土地資產證券化，意味著創造了壹種帶來與土地同樣的經濟利益的金融資產。它不但對高額資產保有者給與新的資產運用手段，而且對小規模投資者給與新的金融投資方式，可以維持今後購入的不動產的資產價值，並且土地保有者把土地轉換為證券，使土地的利用與所有實現了分離，從而可以謀求土地的有效利用。土地資產證券化作為壹種非負債型的全新融資方式，盤活了沈澱在土地上的大量財富。