房屋个人所得税详解

 1)、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一

2)、征税对象：财产转让所得

3)、纳税人：卖方

4)、税率：成交价的1%或差额的20%

5)、优惠政策：

(1)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

(2)对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

二手房交易个税沿革

——早在1999年，财政部、国税总局、建设部便联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，详细规定了个人所得税征收原则和减免的条件。

——2003年，北京市出台了《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》，但并未强制执行。

——2005年6月1日，北京市朝阳区在出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门就取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。

——2005年10月初国税总局再度抛出了“一站式”强制征收的156号文件，但最后还是不了了之。

——2006年7月18日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，2006年8月1日开始执行。

个税征收方式及案例

第一种计算方式：按核定税率1%计算

第二种计算方式：差额的20%

计算公式为=(转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用)×20%

——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费

——转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

其中，住房装修款最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%