《2017年地产行业整体的看法和判断》2017-02 谭华杰:
2017走势:
对于大型房企未来以及行业中长期前景而言,我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
下限大概就是每年每人1.2平米,按10亿人口算,大概是12亿平米(商品住宅10亿平米);上限大概就是2011年的水平,17-18亿平米(商品住宅14-15亿平米)。
那么房价每年变动趋势的上限是什么呢?是GDP年增长率或者人均收入年增长率,假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低,那么再加上一个2%-3%的CPI同比。综上,我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%
销售面积是一个历史高位,未来会在均衡水平波动,市场一定有销售的大年和小年,如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年,那么,接下来就一定会有小年。
库存
在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点,一个是5个月,一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月,通常房价将会面临短期回调压力;如果低于5个月,未来短期内房价上升压力就会比较大(不考虑政策因素,只考虑市场因素)
我们重点建议大家关注两个指标,第一个指标是城市的套户比,城市的套户比决定两个东西,第一是决定它第四类库存的程度,第四类库存的程度又决定了前三类库存的合理水平,套户比越高的城市,前三类库存应该控制的越低。第二个指标是过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积,这个数字越大说明第三类库存可能越大,这个数字越小说明第三类库存越紧张。综上,我们就是从四个维度来理解库存,从两个指标进行诊断
龙头集中度:
第一是行业结束暴利时代,进入精细化经营的状态
第二是从美国的经验来看,影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。
两个因素结合在一起,会推动行业集中度快速上升,推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。
穿越周期:
任何一个整体处于萎缩的行业,也会造成这种新出现的需求。新出现的需求没有脱离这个行业,而是在这个行业里选择更有生命力的细分市场,并且在这个细分市场中,率先建立远远超过它在原来行业中的一个市场地位和市场占有率。当然,到目前为止,房地产行业还没有出现产能过剩,供需关系整体是由过去的严重短缺,变成现在的总体均衡、结构和区域分化的状态。
我认为未来房地产行业会变成三个行业,第一个行业是专业做土地的,在美国是有专门这样的机构的,也把它称作土地银行,它是专门做土地整理的。第二个行业是做金融的,比如房地产基金、REITs的机构,或者为房地产提供相关贷款的企业。
第三个行业就是类似美国目前的承包商,这类企业的核心竞争力有两个:第一个是产品和服务品质以及品牌效应,第二个是管理和开发大型项目的能力。从万科的能力结构上看更适合于承包商。
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