《2017年地产行业整体的看法和判断》2017-02 谭华杰：
2017走势：
对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口算，大概是12亿平米（商品住宅10亿平米）；上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。
那么房价每年变动趋势的上限是什么呢？是GDP年增长率或者人均收入年增长率，假如说未来的GDP或者人均收入年增速降到5%或者更低，那么再加上一个2%-3%的CPI同比。综上，我们国家未来长期房价名义值变动趋势应该在每年上涨2%-7%
销售面积是一个历史高位，未来会在均衡水平波动，市场一定有销售的大年和小年，如果之前出现了一个比较大的大年或者出现连续几个大年，那么，接下来就一定会有小年。
库存
在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力；如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大（不考虑政策因素，只考虑市场因素）
我们重点建议大家关注两个指标，第一个指标是城市的套户比，城市的套户比决定两个东西，第一是决定它第四类库存的程度，第四类库存的程度又决定了前三类库存的合理水平，套户比越高的城市，前三类库存应该控制的越低。第二个指标是过去五到六年的土地出让量减去同期新开工面积，这个数字越大说明第三类库存可能越大，这个数字越小说明第三类库存越紧张。综上，我们就是从四个维度来理解库存，从两个指标进行诊断
龙头集中度：
第一是行业结束暴利时代，进入精细化经营的状态
第二是从美国的经验来看，影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。
两个因素结合在一起，会推动行业集中度快速上升，推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。
穿越周期：
任何一个整体处于萎缩的行业，也会造成这种新出现的需求。新出现的需求没有脱离这个行业，而是在这个行业里选择更有生命力的细分市场，并且在这个细分市场中，率先建立远远超过它在原来行业中的一个市场地位和市场占有率。当然，到目前为止，房地产行业还没有出现产能过剩，供需关系整体是由过去的严重短缺，变成现在的总体均衡、结构和区域分化的状态。
我认为未来房地产行业会变成三个行业，第一个行业是专业做土地的，在美国是有专门这样的机构的，也把它称作土地银行，它是专门做土地整理的。第二个行业是做金融的，比如房地产基金、REITs的机构，或者为房地产提供相关贷款的企业。
第三个行业就是类似美国目前的承包商，这类企业的核心竞争力有两个：第一个是产品和服务品质以及品牌效应，第二个是管理和开发大型项目的能力。从万科的能力结构上看更适合于承包商。
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