$中国奥园(03883)$ 奥园地产调研纪要（问答）
1、2018年销售目标730亿，一季度完成133亿，截止4月，共完成200亿。目前有500亿销售待结转收入，其中18年计划结转300亿。18年毛利维持不变。
2、公司目前土地储备2500万平方米左右，去化周期大约是3年。公司是唯一一家粤港澳大湾区9+2城市全覆盖的房地产企业，以后规划也是要在大湾区做大做强。目前大湾区有50%以上的储备，西南主要是成都、重庆、西安，占比20%，华东主要是上海一圈，占比15%。环渤海主要是北京、沈阳、青岛，占比8%，另外武汉长沙占比4-5%。
3、类型上看，公司75%为住宅、20%为商业、5%为自持物业（主要是商场）。刚需为主。土地获取主要靠收购，去年一共获取58个地块，其中只有招拍挂只有3个。
4、公司为快速开发策略，快周转、快开工，从拿地到开工需要30天，一般4个月开盘，最晚不超过半年。
5、17年销售回款率80%，公司倾向于鼓励客户付全款。17年公司债务成本7.2%，18年公司预计融资成本7%。公司的银行开发贷成本是上浮30%。今年，公司的ABS业务也在做。
6、16年底，公司有260亿资金，其中10亿受限。
7、债务结构：共410亿。其中银行贷款占到60%，基金非标占到10%，其他为债券。今年190亿到期，其中50亿境内债券，下月到期的美元债钱已经准备好。
8、公司一二线城市的项目主要在郊区，受限价影响小，三四线城市的项目都在市中心。
9、公司的文化旅游项目，并没有需要大规模投资建设的，是类似取得门票收益权这种。未来也不作为发展方向。做文旅主要是看中土地资源。
10、公司有16个旧改项目，已经确定施工主体的，其中珠海10个、深圳1个、广州2个南宁1个。建面约1053万方。旧改项目也有一定的筛选标准，毛利要求25，净利要求10。
11、公司的资金流安排，去年销售456亿，回款360+新增贷款250-拿地220-建筑工程160-税36-费用17-利息20-派息4-还债70
今年的资金流安排：销售730，回款584+净增贷款50-拿地300-建筑工程230-税50-费用25-利息30-分红8
12、公司的净负债率将维持在70%
13、公司18年计划推盘xx，如果去化率继续维持60%，将能够达到今年的销售目标。
14、公司的土地成本2100，建筑费用3000，利息500-600，1000的装修。销售均价1-1.1w。因为主要靠收购，公司在收购方面比较有优势，收购的时候就已经在设计规划了，所以可以一拿地就快速开发。
