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9月份单月数据：
2018 年 9 月份公司实现合同销售面积 302.5 万平方米，同比上升10.9%，环比上升了17.6%。合同销售金额 434.2 亿元，同比下降6.3%，环比上升13.2%；同比下降并不奇怪，因为去年9月份是公司销售金额一个比较高的高点。9月平均售价是14400元每平方米，环比下降4%，整体比较稳定。
9月份十四个新项目拿地385.3w平方米，比当月销售面积高出27%。虽然总量比较大，但是公司在其中的权益比例大概是58.6%。全口径的拿地金额247.7亿元，按金额的权益比例是48.5%。平均地价大概是5370，远低于八月的平均地价，在14400的平均售价中占比在37.05%，拿地金额比较合理。14个新项目分布在16个一线，二线和三线城市，北方区域新增的权益面积最多，中部区域的权益售价最高。40%的地通过并购取得。
（按金额进行计算）一线拿地比例：35%左右；其他都在二线和个别三线城市。
上海区域占总销售金额的32%，其次是北方区域25%左右。8月份基本相同。北上广深销售占金额比大概是14%。
推盘力度比较大，大概是706亿。当月认购的比例大概占推盘金额的50%左右，环比8月有所提升，今年下半年基本会保持在55%-64%之间。9月很大一部分的推盘是在月末进行的，很多认购实际发生在了10月份，对9月份的认购金额和认购率有一定影响。
客户付款情况：一次性付款占比31.7%，环比提高 2.4个百分点；首付比例有1个百分点下降，但还是比较稳定。
住宅产品中140平米以下的户型销售套数占到88%。
物流地产：新增6个项目，合计需支付权益价款15.19亿元。建筑面积91.76w平方米，权益面积91.3w平方米，权益比例99%左右。1664元每平方米拿地价格。
1-9月数据：
2018年 1~9 月份公司累计实现合同销售面积 2,902.1 万平方米，同比上升8.9%，合同销售金额 4,315.5 亿元，同比上升9%。平均售价为14900元每平方米。
累积获得184个项目。拿地3638w平方米，高于累积销售面积25%左右。权益比例只有57%左右，去年权益比例在60%左右，公司拿地面积相对还是比较保守。平均地价5400元每平方米，在14500的平均售价中占比也在36%，一直保持在比较安全的比例之内。
物流地产：49个项目；累计获取369w平方米，95%左右的权益比例。
北上广深销售金额占比大概是16%。
1-8月宏观数据：
社会消费增速9.3%
基建增速4.2%
制造业增速7.5%
房地产开发增速10.1%，降低0.1个百分点（比较1-7月）
政府积极实施措施增加消费潜力，减少企业负担等等都是一定的利好。
资金环境方面，8月底M2的8.2%，环比回落0.3%。个人融资增加1.52万亿，个融增速从10.3%下降了一点到10.1%；新增人民币贷款1.28万亿元，较上月减少1700亿元。首套房贷利率5.69%，相当于基准利率的1.16倍；比七月份的5.67%还提高了两个基点，连续二十个月上涨。行业融资依旧比较紧。
政策方面：很多城市出台了规范租赁市场的规范发展要求；还有公积金新政策，规范了公积金的力度和范围（北京：缴纳公积金一年贷款10万元，缴纳十二年年才能贷款到最高额度120万元）。
全国前八个月商品房销售面积10.2亿平方米，同比增长4%；销售金额8.94万亿，同比增长14.5%；销售面积和金额的增速和前七个月相比，都略有一些下降。新开工面积为13.3亿平方米，同比上升15.9%，增速比1-7月上升1.5个百分点。
市场格局产生了一定变化，明显承受了一定压力。北京和上海，新房和二手房指数已经连续超过五个月出现了环比下降。从三季度来看，新房和二手房成交数量下降的城市越来越多。主要关注的13个城市中，批准销售面积增加16%，但是销售面积下降了8.5%，销售金额环比下降8%。成交均价在2万元左右，环比上涨0.5%，同比上涨19%。9月末的库存量大概环比增加了3.9%，同比减少8.1%。按平均成交面积计算的库存周期大概是8个月，比8月底略微上升，但还是保持在相对平稳的水平。
问答环节：
1.去化率往下走了，后面开工节奏会有调整吗？
目前还没有；放缓是因为城市分化的原因，核心城市的去化率还是不错，香港的认购率能达到11倍。城市未来的需求和项目地域的情况决定我们开工的速度，原则上公司没有放缓开工速度。
2.9月份回款请款？6300亿的目标？
12月的滚动回款率在比较稳定的水平上，不用担心。具体目标是媒体报道出来的，最后还是要看年底年报的披露。
3.9月销售均价环比下降4%，三四线成交比较多还是因为楼盘降价？
其实是个合理水平，根据不同城市会有不同方案；和市场价格水平下降没有什么关系。
4.土地获取力度比其他龙头大，后面的土地销售问题？
全口径拿地面积比销售面积大，但是我们的权益比例下降了，而且拿地成本在销售价格的占比一直比较稳定；实际上没有增加获取力度。
土地市场明显降温，公司已经在谨慎的关注，并调整投资结构。
5.厦门的情况？
没有针对单个城市的销售情况。
6.9月份去化率同比有什么变化吗？
国庆期间，认购率，来访量都比去年同期要好。
9月份去化率50%左右，可能会有点不准确，因为很多项目都是九月底的。
7.今年四季度行业情况？
市场承压比较显著，城市分化也越来越明显，公司在城市间的战略布局会比较重要。
8.白鹭居项目，没有接受退款20w，选择终止合同的比例？
目前还没有统计。
9.从东往西市场降温比较明显，东部地区去化率迅速下降？
确切来说，还是得按城市来分。北京，上海，广州，天津，一线和准一线城市的规模再往下走。西部城市因为之前的涨幅还不大，所以趋势相对不明显。去化率全国都相对稳定。
武汉市场规模是有一定下降，但是并没有大幅变化。有很多产业在向武汉聚集，公司还是比较看好武汉。
10.股市对购房者情绪影响？
核心城市的真实需求还是存在的，股市的影响没有那么可怕。
11.全国明年房地产投资，新开工和销售的判断？
公司在今年年初判断今年的全国销售金额不太可能在去年的基础上再有大幅增长，但是今年上半年的销售金额已经比预计要强，14.5%的两位数增长。三季度承压已经比较大，明年的销售不太可能在今年的基础上继续增长了。
12.新业务聚焦到什么？
企业资源有限，要放在最有优势的项目上。公司目前重点放在租赁，物流上。其他的业务我们还在孵化当中。物业已经独立，且有大量盈利了。
13.和华安幸福？
纯粹的项目合作，看好环首都经济圈未来的发展。
14.未来2-3年，中国房地产的发展前景到底怎么样？万科需要做什么战略调整？
鉴定认为房地产开发在未来十年还是有前途的，居民是有居住的刚性需求的，城市群和轨道交通的发展会创造新需求，但是只有有实力的公司才能抓住这个机会；
增速慢于其他龙头是因为公司布局的城市比较有限，不像其他同行土地储备那么多。拿地比较少，在政策和经济环境波动的情况下，并不是什么坏事。公司在现金，规模和资源中认为现金才是最重要的。
15.二三线城市过去两三年的房价涨得比较多，三四线城市未来房价往下的压力有多大？
二线城市和三四线城市房价上涨的原因不同：二线城市是因为产业聚集和人口流入效应；而三四线城市主要还是靠棚改货币化的支持。前几天国家表示要在货币压力不大的情况下压缩货币化的比例。城市最后还是要看产业聚集和人口流入的效应，没有这两点的城市，公司再投资的时候都是比较谨慎的。三四线城市会分化比较明显，10%的价格下降在部分城市是可能的。
二线城市远郊的个别项目下跌10%也是有可能的。
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