免责声明
本文根据公司2018年度全年业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 业绩亮点
ü 营业额1158亿元，同比增加61%，
ü 毛利率34.1%，同比增加0.2个百分点
ü 核心权益后净利129亿，同比增加31.5%
ü 净负债率52.9%
ü 平均借贷成本4.55%
ü 新获取91幅新地，均价5297 元/平方米
ü 投资性物业收入41亿元，同比增加58%
ü 长租公寓开业间数53000+
ü 全年合计派发股息每股人民币 0.99 元，分红比率 45%
第二部分 财务回顾
ü 营业额同比增长 60.7% 至人民币 1,158.0 亿元，其中物业投资业务收入同比增 长57.7%至人民币40.9亿元
ü 归属于股东的溢利为人民币 162.4 亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响
后之核心溢利同比增长 31.5% 至人民币 128.5 亿元
ü 毛利同比增长 61.8% 至人民币 395.3 亿元，毛利率为34.1%
ü 核心税后利润率为 14.7% ，核心权益后利润率为 11.1%，分红比率45%
ü 净负债率（负债净额除以权益总额）为 52.9% ，在手现金为人民币 452.6 亿元
ü 综合借贷总额为人民币 1,198.2 亿元，平均借贷成本为年利率 4.55% ；平均贷款年限 5.88 年
第三部分 业务回顾
ü 合同销售额达人民币 2,006.4 亿元，较上年增长 28.5% ；销售总建筑面积 1,236.3 万平方米，较上年增长 21.6% ；销售单价人民币 16,229 元╱平方米，较上年增长 5.7%
ü 销售回款维持高位，达85%以上
ü 环渤海、长三角、西部、华南及华中片区合同销售额分别为689.7 亿元、人民币 559.2 亿元、472.4 亿元、215.1 亿元及70.0 亿元，分别占集团合同销售额的 34.4% 、 27.9% 、 23.5% 、 10.7% 及 3.5%
ü 2018年成功开业三个全新天街：北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街
ü 其中物业投资业务租金收入增长 57.7%至人民币 40.9亿元（不含成都西宸天街）
ü 商场、冠寓、其他收入的占比分别为 87.8%# （不含成都西宸天街）、 10.4% 和 1.8%
ü 截至2018年12月31日，已开业商场建筑面积为 296万平方米（含车位总建筑面积为 386 万平方米），整体出租率为 97.4%
ü 冠寓品牌影响力位居市场前三，已开业 5.3 万余间，整体出租率为50.1% ，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为 70.2% ，开业超过六个月的项目出租率为 87.4%
ü 龙湖智慧服务： 2.68亿平方米合约管理面积、2,000,000户家、61个进入城市
第四部分 土地储备
1、新获取土地
ü 新进 11 个城市：郑州、 南通、 南昌、 石家庄、 贵阳、 常德、 威海、 赣州、 东莞、 温州及南宁；预估货值 3,000+ 亿元。
ü 新获取总建面 2,189 万方，新获取权益建面 1,372 万方，新获取权益地价 727 亿人民币，单方成本 5,297 元/平米。
ü 共新增91 幅地，按获取方式：收并购29个，权益建面24%；招拍挂62个，权益建面76%。
ü 按城市能级：总建面：一线2%，领先二线45%，其他二线43%，环都市圈卫星城9%，其他三线1%。预估总货值：一线3%；领先二线46%，其他二线42%，环都市圈卫星城8%，其他三线1%。
ü 各城市新增土储建面占比：西部36%，长三角25%，环渤海23%，华中12%，华南4%。
2、总土储
ü 总建面6636万平米，平均单方成本人民币5218元/㎡；
ü 权益建筑面积4559万平米，单方成本/18年年合约销售单价32%；
ü 总建面按区域划分：西部6城30%，环渤海10城34%，长三角12城21%，中部6城9%，华南10城6%。
ü 总建面按城市能级分：一线8%，领先二线50%，其他二线23%，香港0.1%，环都市圈卫星城7%，其他三线12%。
ü 预估货值按城市能级分：一线13%，领先二线49%，其他二线21%，香港2%，环都市圈卫星城6%，其他三线9%。高能级土储占总建面88%，相当于91%销售货值。
ü 已进入47个城市，预估总货值人民币9000亿。
第五部分 前景
1、2019年可售货值预估：
ü 207个主力项目，71个主力全新项目，106个主力老盘新一期，9个全新在售城市（东莞、温州、深圳、香港、惠州、赣州、中山、南宁、漳州）。
ü 按能级划分：一线22%，领先二线48%，其他二线25%，环都市圈卫星城4%，其他三线1%；
ü 按区域划分：长三角30%，环渤海25%，西部23%，华南15%，华中7%
2、商业地产：集聚布局，规模领先
ü 2019年预计新开商场6城9座，2020年以后9城16座。
ü 2019年商场开业38个，开业建面367万方；2020年开业54个，建面538万方。
ü 规模优势：聚焦5大城市群；已布局12城；锁定TOD节点；29个已开业；25个+待开业；
ü 丰富体验：自创/跨界IP；细分需求；营造场景；2018年新引入158品牌；
ü 线上/线下融合：运营数字化；行为线上化；交互识别；会员激活。
问答环节
Q1：
1）2019年制定的10%增长目标相对比较保守，想了解管理层认为的不确定性是公司本身还是市场问题？
2）龙湖提出了空间即服务，物业服务策略？
A1
1）今年可售资源大约3500亿，去年带到今年大约1000亿，老项目的预期800亿，全新项目1700亿。货源充足，按照63%去化率预计实现2200亿销售目标，设定这样的目标，也是基于稳健的思考。对今年整体市场面，应该是谨慎乐观。
最近发现各个案场来访量有所回升，尽管市场没有完全热起来，但整个趋势在往上走。土地市场反应更快，最近几个城市土拍火热。我们去年四季度，包括今年年初，我们土地收购上还有有点余量，目前我们的可售货源和土地都比较充裕，今年如果市场配合的话，完成2200亿目标完全没有问题。当然市场有机会，我们也不会手软，但是会一直坚持稳健发展的原则。
节后跑了十几个城市，发现各城市存量都在几个月，比如常州只有4个月存量。现在问题还是在预期。中央政府提出三个稳“房价稳、地价稳、预期稳”，政府管理层希望市场不要大起大落，这是今年大方向。另外今年因城施策之后，各城市结合自体的责任主体的目标更清晰，所以每个城市对于房价、控地、包括量和调控慢慢系统化，包括房产税的立法也在快速推进，当然短期内不会马上落地。今年总体来看，市场还是谨慎乐观的，客户信心比去年4季度好一些，但还处于观望期，市场有回暖迹象，但没有到特别热的程度。
2）“空间即服务”业务还是围绕着房地产主业。从C1到C4，4个航道围绕着房地产主业发展，同时保持稳健的资产负债表，好的资本评级。
C1是新房销售，C2是商业地产，C3是长租公寓冠寓，C4是社区，即传统物业加入科技元素，内部叫智慧服务。整体上，自管面积近1亿平方米，另外还有1.6亿平方米的接管、咨询和顾问面积，去年实现近30亿收入，未来预计每年保持30%以上增长，毛利率22%以上，净利10%以上。我们探索在社区里做增值服务，一方面通过技术手段降准增效，另一方面根据用户需求增加收入，保持这一板块健康发展，更重要的是为C1客户提供社区服务和支撑。
C2商业，保持每年35%-40%增速，今明两年会有提速。到2020年商业收入超过60亿，基于去年已开业29个，今年再开业9个，到2020年累计开业50个。
C3冠寓，去年开了5.3万间，今年累计10万间，到2020年收入破20亿。目前还未赚钱，到2020年会开始盈利。
Q2
1）首先恭喜龙湖十年持续靓丽稳定的业绩表现。过去几年是龙湖持续的发力期，包括两方面，一个是对土地市场精准拿地判断和举措，另一个是融资端持续的支持。未来看，龙湖对土地这轮节奏的判断，包括对融资上的判断？后续增长的动能？
2）财务报表受到联营合营项目影响，有些变化。从公司角度，未来合营、联营等项目，是否需要受重视，或需要调整？
A2
1）龙湖一直非常坚守一二线。即使在14年底15年初团队也看到了三四线机会，但最后决定还是聚焦一二线。长远来看，中国的大交通、产业升级、年轻的高能级人口还是加速朝着高能级城市，趋势是不可逆转的。中长期看，这个趋势会更明显。低能级城市不是我们的目标市场，买地的选择上，龙湖一直是战略导向，非机会导向。
常规5大区里，西部是传统优势区域，去年底成都拿了6块地，现在地价涨上来了。重庆也是传统优势区域。未来重点关注华东区域，要增加投资力度，比如武汉长沙郑州南昌，我们刚刚进入，但团队已建立。另外华南区域也相对偏少，目前华南有15个项目，土储150万方，货值530亿，分布于7个城市，深圳、香港、广州、佛山、东莞、珠海、中山，团队已布下，下一步需要继续在华南深耕加密。
未来一方面继续保持西部和环渤海长三角的优势，方一方面加大华中和华南，尤其大湾区的投资力度。
龙湖整个土地分布均衡，目前有6600多万方土地面积，4000多万方权益面积，够未来4年的开发量。这也是龙湖买地策略的考量之一。
买地策略非常重要的是时间把握。这一轮地热是对今年放松的预期。我们买地相对主动，避免被动拿地，投资精准度较高。买地一定是量入为出，来规划买地的额度。
2）龙湖的融资较简单。国内有开发贷。国外就是银行和美元债。这条路前期较辛苦，越走越轻松。龙湖授信额度很高，融资余量就很大。这个策略不会变化。信用红利巨大地体现在报表内，利息和同行比是2-3倍，汇兑损失基本忽略不计。
3）内部要求并表80%，所有合作项目不做前期融资。我们做过测算，去年负债率53%，如果将表外所有负债、净资产等算进来，负债率变46%。投资收益有所波动，因为当年未并表项目交付较少，投资收益有所下滑，但这是正常的。整体确保未来2-3年，3-5年，年化20%的利润增长。
Q3
1）龙湖对上半年谨慎，对下半年乐观，但时间点没有把握得很准，所以目标设定较保守。是否会每季度或半年考量市场情况来改变目标？
2）股息派息率提高到45，背后的逻辑？
A3
1）今年对市场基本谨慎乐观。主动拿地。
2）分红原因就是回馈长期股东。未来会稳一段时间。现金流铺排具有前瞻性。
Q4
1）未来保底利润是多少？未来龙湖涨成什么样？
2）龙湖商场未来5年长线规划？
3）有没有考虑分拆物管？
A4
1）公司未来重视利润增长，规模保住前十，利润保持在行业稳定位置。未来3年每年20%核心利润增长，毛利率25%-30%。
2）C1增长速度也不慢，未来10年还是有很大机会。我们做到2200亿规模，但城市数量并不多，目前进入40多个城市，有在售项目的37个城市，我们会在每个城市深耕，在产品和服务方面让用户满意。另外我们的用户满意度连续10年处于行业内前列。未来增长非常可期。坚持长期稳步发展。
3）物业肯定不分拆。
吴亚军补充回答：运营收入会非常值钱。（翻译过来就是持续挣钱靠谱。）
Q5
1）销售管理费增长较快，原因？
2）没有可能卖掉一些成熟商业的股东权益，来换一些小的shoppingmall，来补充资金周转？
A5
1）销售和管理费用增长较快，一是进了新的城市，二是孵化新的业务。相信未来增速会有所控制。
2）我们也开始尝试将一些有增长潜力已经做熟的商场，以合理公正的估值，出让部分股权，继续操盘。能让我们控制这些物业的同时有足够充裕的现金。
Q6
1）住宅今年完工目标较去年增长50%，是否意味今年结转收入会有大幅增长？
2）成本收益率，14年-17年从6%到6.3%，到18年一下到7%，18年是做了什么操作有如此大幅增加？
3）政府推动境内REITS，龙湖在这方面有否安排？
A6
1）19年竣工目标会较18年有很大提升。会根据我们的节奏，确保实现销售目标。
2）18年开业的新商场不多，当中做了很多优化和准备工作。进入19-20以后，新开商场多了以后，整体在6%以上。
3）政府确实在推公募REITS，但是税是个问题，我们会密切关注，如果权益性RETIS我们会关注。
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