ü 收入2,020.1亿人民币同比上升53.2%
ü 毛利润548.6亿人民币同比上升56.9%
ü 毛利率27.2%同比上升0.7个百分点
ü 净利润230.6亿人民币同比上升41.3%净利润率11.4%同比增长1.38个百分点
ü 权益销售回款率94.3%连续三年实现经营性现金流为正
ü 股东应占利润约为人民币156.4亿元同比增长20.8%股东应占核心利润约为人民币159.8亿元同比增长23.4%
ü 每股收益0.73元人民币同比上升21.7%
ü 董事会建议以现金派发股息每股人民币22.87分同比增长23.5%半年派息总额占核心淨利润总额的31%
ü 进入所有省份达到市场全覆盖业务分部31省219个市项目2481个城镇化势不可挡碧桂园将继续为老百姓建造经济美观安全耐久的好房子
ü 物业销售收入1966.78亿人民币同比上升55.01%
ü 建筑的对外收入由2018年度同期约人民币24.57亿元上升40.78%至2019年上半年度约人民币34.59亿元
ü 其他分部主要包括物业投资分拆上市前的物业管理酒店经营及其他这些其他分部的总对外收入约人民币18.69亿元与去年同期约人民币19.52亿元相比维持稳定.
ü 权益销售处于行业领先地位连同其合营企业及联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币2,819.5亿元权益销售去化率65%
ü 权益销售去化率65%权益物业销售资金回笼约2659.4亿元回款率94.3%资金回笼效果良好
ü 期内录得合并房地产销售现金回款约人民币2659.4亿元.
ü 不含增值税已售未结转收入7352亿元
ü 物业管理业务
ü 机器人业务目前重点研发建筑机器人也用于用于社区管理及智慧餐饮弥补建筑工地工人缺失提升安全质量降低建造成本生态环保方面也能进展多款机器人在工地上已经进行测试
ü 乡村振兴计划发展现代农业发展现代农业基于我们庞大的社区资源打造农业全产业链为地产业务增添附加值有多个农业项目落地与科研机构合企业达成合作协议发展社区直营店
ü 截至2019年6月30日集团业务遍布中国内陆约31个省╱自治区╱直辖市279个地级市1,235个县╱镇区
ü 2019年下半年将有权益可售资源4821亿元将以销定产调节
ü 现金2,228.4亿人民币同比减少8.13%另有约人民币3,133亿元银行授信额度尚未使用
ü 现金短债比1.95
ü 股东权益1863.35亿人民币同比上升7.45%
ü 净接待比率58.5%同比下降0.5个百分点总债务覆盖EBITDA由4.7倍降至3.5倍同时EBITDA覆盖利息高达4.4倍同比提升0.4倍
ü 期末银行及其他借款优先票据公司债券和可换股债券分别约为人民币78,760百万元人民币7,038百万元人民币28,098百万元和人民币21百万元2018年6月30日分别约人民币91,844百万元人民币2,238百万元人民币23,964百万元人民币8,051百万元
ü 总借贷的加权平均借贷成本为6.13%基本与上年同期持平
ü 银行及其他借款当中人民币787.6亿元人民币1411.94亿元和人民币19.11亿元分别须于一年内一年至五年内和五年后偿还2018年6月30日分别约人民币918.44亿元人民币1330.63亿元和人民币67.76亿元
ü 中国的城镇化进程远未结束广大城镇市场大有可为
ü 坚持稳健的财务政策和风险控制措施补充优质土地储备优化项目区位佈局强化合同销售及回款严控各项成本及费用支出
ü 开拓智能制造与机器人事业发展现代农业与社区零售
Q1关于销售年初对今年展望没有设立明确目标但是一定会有增长上半年权益销售同比没有增长那么莫总对增速有什么展望上半年营销管理费用快过入账收入快过合约销售的增速那对控制费用未来的努力会达到什么效果净利润率在2019年全年和2020年相比能否走出低位有一些提升
A1权益销售上半年略低于去年同期但同时跟2018年下半年7-12月比有48%的增幅希望在行稳致远的大框架里把产供销安排的更有序下半年还有4821亿可销售货量以上半年65%的去化率来看不低于18年的5019亿还是有信心的
营销费用大幅增长来源于两方面第一调整会计准则后一部分营销费用跟着收入增长走而不是在当期体现收入在上半年有55%增长对应营销费用也在当期出现第二品牌费用加强对房产和子业务的建设增加投入第三会计调整物业服务费去年独立拆分原来在报表里抵消现在拆分后就体现在案场服务费和其他费用里实际从管理口径上费用在佣金上略有增长我们有信心在全年规模增长的同时对营销费用做有效控制
行政费用特别显眼管理架构上都有一定调整和尝试管理有进一步下沉当时由50多个变成70几个业务区域我们的新业务板块以非常快速度推进在没有收入的时候这个费用就会显得比较难看行销费用率全年会保持在收入8%以内
Q2投资端下半年在融资环境收紧情况下碧桂园如何保障回款率我们在回款率上有没有感受改变有什么目标投资方面有什么步伐
A2回款率压力是因为按揭政策收紧这些年政策都在起起伏伏但是我们的回款率一直维持在较好状况由于我们的客户质量好和银行合作好信用度高工作人员在回款上花的工作会多一点但是我们一定能保证回款率如果从客户支付方式比例套数比例总金额比例来看我们是长期稳定的政策对我们有影响但是可控上半年我们1800亿投资预算权益投资1100多亿下半年仍然有一部分投资预算我们现在仍然秉持机会驱动布局一到五线城市中有优质标的我们还是会积极参与我们会根据实际情况调整现金流对企业最重要我们早预料到今天我们今年是以权益回款为考核目标用权益回款做公司的考核目标完成不了就得免职
Q3三四线城市整体市场环境的判断如果1617年非常好去年下半年非常不好上半年有所恢复下半年怎么看
利润率项目出现价格下调5%左右能否代表整个盘面
供应链金融碧桂园用了相对多的供应链金融手段随着政策会有所调整么这部分成本是记在会计哪项的
A3
会进行产供销管理去年主动可售货值根据市场情况调整开工备货
市场环境随着调整是越来越严峻但所有调整都是为了中国房地产的健康发展主席委托我带给大家话我们是对房市充满信心的存量市场当然是谁最有竞争力谁就能做的更好我们是全周期综合提升竞争力的提升年我们产品更加贴近市场成本进一步优化服务越来越好未来在存量市场内会有更大的发展空间三四线城市由于政策收紧承压更重我们对政策起伏有经验我们核心内容是以销定产我们尽量卖多少建多少用小步快跑的模式应对市场三四线市场的确很难市场一旦冷下来降价也卖不动我们就要保证推货和市场相吻合只要存地不存货市场是我们的我们现在是以一到五线均衡布局特别是深圳东莞惠州我们都有所布局我们有独到的打法还是有相应的空间的
备货情况下半年供货情况可以看到供销存货去年年底流入到今年货是1500亿出头今年上半年流入到下半年的有1490亿在售货量是降低的可供销售的货量控制在3个月出头今年下半年大概有4800多亿可供销售权益资源相信能有效管理供销存货关系
市场温度我们感受是分化比较明显上半年55%销售份额来自三四线城市略好于市场比去年731要好价格影响上半年和去年上半年同比看来价格为微降2%去年是9100今年是9000多一点同比 -2%这个主要是产品结构的影响比如精装还是毛坯高级别城市还是低级别城市这么小的价格差异不是宏观上价格折让造成的下半年还会根据市场情况调整营销策略目前为止没有全集团级别比较广的价格调整我们相信在价格保持基本稳定成本费用有效控制利润水平能稳定
供应链融资融资渠道很多哪一个渠道受阻不会有太大影响我们贷款空间挺大供应链融资以来不很大银行业给的额度都没有用完像开始供应链融资这个是放在建成本里面
Q4
销售层面上半年去化率在65%左右下半年去化率可以假设是否和上半年差不多呢全年销售会是什么水平
策略前几年一直在思考如何突破6000亿销售规模之前是设想下沉到四五线城市市场没有特别配合就减慢了这个策略往后扩张策略是如何的呢
盈利增长和毛利率水平已售未结毛利率水平是和现在结转差不多吗少数股东权益上半年有轻微上涨占利润三成左右会不会继续上涨
A4下半年其中3000多亿会根据市场调整因为全年销售周期更长下半年去化率会高于上半年看来的去化率全年会均衡一些拓展策略秉承一到五线均衡布局哪里有市场就去那里拓展根据我们具体投资标准实施实际投资汇总起来和市场整体布局非常吻合1-5线都有规模上从去年八月开始讲不追求单纯投资规模上涨而是追求质量的提升未来质量指标会提升包括权益指标17-19年上半年基本每年权益提升在6-8个点左右逐年提升我们相信在未来一段时间内确收也会体现出权益比例上的提升我们现在追求有质量的发展而非规模发展因为我们的体量大有相当的基础已售未结应该毛利率是20%多2019年提升还是挺快的少数股东权益目前提到
Q5对后续城市布局以及战略机遇挑战融资成本提升8月发的公司债成本较低后续融资成本趋势如何
A5土储3300万平左右储备和销售相对平衡今年会有两千多亿的联动项目从一级转到二级土储分布很广我们从1-5线城市都有三四五线城市不太了解希望通过这些信息提供更了解我们土储分布发改委我们也按照发文去整理便于大家理解整个乡镇和都市圈来看1-5线均衡布局包括过去和未来很长一段时间我们一向是在核心都市圈有所布局这部分我们还是会易居国家布局和经济政策发展还会根据单体项目实际投资标准做相应的拓展
融资融资成本现在很难将我们判断不会有很大变化因为不是加成本才能拿的到前而是所有银行都直到自己能配置多少钱到房地产环境越恶劣资源越是往优质资产去配
Q6上半年入账比与预期更高下半年会不会比预期少一些
惠州市场三线城市有的加价也卖不出去在惠州库存高也有同行业在降价看三线城市惠州房价有所跌下跌会不会有影响
已售未结转毛利率多少未来可能预期
A6
入账这里和以往大体相符今年剔除增值税部分还会入账7500亿左右这里面三成多接近四成计划可以在今年入账我们计划和合同会有所差异可以预见今年和明年入账收入都会有合理增长对于惠州市场它比较有特征一类是内增的城区市场亿类是外溢的来源于广州和深圳的市场关于价格问题我们看到自己项目价格特征是长期限制备案价惠州备案价整体比较低1万出头我们的项目没有采取促销价格调整其他项目我们是没有关注
下半年交楼肯定会比上半年多应该和以前节奏会差不多已售未结转部分土增税前的毛利率不会低过26%
Q7今年股价表现一般还有多元化发展的忧虑农业还没有大规模投入销售这部分研发进度如何何时能推出现实场景成果
A7都是地产相关的多元业务37款机器人如果全部投入施工现场的话可以给我们创造更大价值在建面积2.8亿平米每年交楼和开工都有1亿平米这里面人工费比例很大机器人能降低费用加大安全和质量这个效益将会是持续的我现在不敢说能产生多大效益我们在全中国和全球招募1600多名科学家其中9款在现场测试了前两天中央电视台也为我们进行了报道建筑机器人是行业空白在费用上我们会有很好的控制
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