免责声明
本文根据公司2019年年中业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 管理层点评
1、公司策略
1.1 投资策略
ü 通过多元化和逆周期的土地获取方式，在大湾区内一二线城市拥有充裕优质低成本土储；在环上海大都市圈布局6个项目；公司在广西南宁及广东汕头持续深耕，期内继续保持当地龙头开发商的地位；
ü 在大湾区拥有充足的城市更新项目，估计可售价值为人民币2600亿元；2019年预期孵化深圳蛇口自贸区，惠州大亚湾和深圳侨城东等3个项目，货值人民币700亿元。
1.2 运营策略
ü 坚持“区域更新 城市更新”双轮驱动，深耕粤港澳大湾区，保持领先发展商地位，积极布局环上海都市圈；已基本实现粤港澳大湾区「9 2」城市群全覆盖；
2、市场见解
ü 随着基础设施和生活配套完善，粤港澳大湾区将形成1小时优质生活圈；
ü 随着房地产行业未来将进入加速整合期，行业将出现大量并购的机会；
ü 大湾区具有制度、产业、市场独特优势，人口与经济将迎来大发展，资产价值具有巨大升值潜力。
第二部分 业务回顾
1、业绩亮点
ü 合同销售成绩理想：合同销售额为人民币453.1亿元，同比增长27.7%；合同销售面积为339.2万平方米，同比增长85.9%，合约售价均价为13186元/平方米，同比微降，变动主要源于销售结构的调整，单个城市售价保持平稳；
ü 盈利能力稳步增长：2019年确认收入为270.2亿元，同比增长78.3%；毛利为人民币93.9亿元，同比增长67.4%；毛利率为34.8%，同比上升1.1个百分点。权益股东应占溢利为人民币51.28亿元，同比增59%；归属于母公司的核心净利46.7亿元，同比增长59%，核心净利率为17.3%；
ü 业绩确定性强：若完成2019年销售目标，可锁定80%以上的2020年预期收入，预期2020年及2021年核心盈利将持续稳健增长；
ü 财务稳健，流动性较好：净负债率为65.4%，现金短债比超2倍，拥有良好的流动性。
2、销售业绩：
2.1 销售结构
ü 销售结构：合约销售中，深圳区域、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、长江三角洲区域、新加坡及其他区域占比分别约为9.0%、44.4%、27.8%、6.8%、3.2%、5.9%及2.9%。主要合约销售来自于大湾区及南宁区域；
ü 其中深圳区域的销售主要来自位于深圳地铁4号线红山站地铁上盖项目；龙光· 玖钻及位于深圳光明新区的龙光· 玖龙台等项目。南宁区域的销售贡献则主要来源自南宁·玖誉湖及南宁·玖誉城项目。于2019年下半年，深圳的龙光·玖龙台及惠州的龙光城将继续推售新一期货源；
2.1 物业发展
ü 2019年上半年物业发展确认收入金额为177.76亿元，同比增长24.3%；确认收入面积89.3万平方米，同比增长20.8%。
3、投资回顾：
3.1 现有土地储备
ü 于2019年6月30日，集团拥有总土地储备5469万平方米，货值7520亿；
ü 总土地储备按区域划分，大湾区81%，南宁11%，汕头4%，新加坡1.5%，长三角0.5%，其他区域2%；
ü 粤港澳大湾区土地储备具有先行优势，大湾区总货值6111亿，土储占比81%；深圳土储货值1803亿元，深圳及临深区域土储货值3370亿元，占比45%；
ü 土地储备开发周期来看，近期土地储备57%，孵化中并购及城市更新项目43%；19年孵化三个项目，中并购及城市更新项目货值占10-20%，粤港澳大湾区总货值约占A%。
3.2 新增土地储备
ü 2019年上半年新增货值1330亿元，其中招拍挂新增478亿元，各地的招拍挂权益地价占比来看，粤港澳大湾区64%，完全贯彻深耕大湾区的投资战略；南宁区域30%，长三角5%，其他区域1%；
ü 2019年上半年新增城市更新项目货值852亿元，主要位于珠海，占总货值的33%，其次是东莞29%，广州14%，广西11%，佛山7%，惠州6%；
ü 集团城市更新业务目前布局10个城市，土储货值超过人民币3250亿元，平均核心净利率为15%-20%；其中90%在大湾区，货值大，价值高，具有先发优势；本期城市更新业务贡献核心利润约人民币18亿元， 成为集团业绩持续增长的新引擎。
第三部分 财务状况
1、债权融资
1.1 财务风险
ü 手握现金人民币83亿元，净负债率65.4%，同比上升2.2个百分点；现金短债比超2倍，财务持续稳健；
ü 持续优化财务结构，提前赎回2.6亿美元年息7.7%票据；
ü 资产负债率78.5%，同比上升0.1个百分点；
ü 2019年上半年，集团共有银行贷款及其他借款人民币652.7亿元，同比增长10.7%；
1.2 借贷成本
ü 境内融资59%，境外融资41%；结构细分来看，境内银行贷款29%，境外银团贷款12%，境内公司债30%，境外优先票据29%。
ü 平均融资成本6.1%
1.3 债务结构
ü 1年内到期的债务占比24%；
ü 1-2年内到期的债务占比33%；
ü 2-5年后到期的债务占比43%。
2、股息派发
ü 每股收益91.87分人民币，同比上升50.6%；
ü 现金中期股息每股38港仙，同比增长35.7%。股息总额占母公司拥有人应占核心溢利约40%。
第四部分 业务展望
ü 凭借于房地产行业丰富的运营经验，集团未来将积极把握土地收购机遇，同时寻求更多并购目标，多元化增加优质土地储备，以最低的成本锁定更多高回报项目；
ü 预期城市更新业务占当年核心盈利比例约10%-20%；
ü 全年推货人民币1500亿元，非常有信心今年超额完成业绩目标；
ü 未来三到五年：粤港澳大湾区龙头房企地位；
ü 未来三到五年：核心利润全国前十；实现实际/预期核心利润和销售同比持续增长。
第五部分 问答环节
Q&A
Q1：
1）旧改方面的竞争非常激烈，请介绍一下龙光在布局上以及其他的竞争优势
2）我们如何确保我们在旧改上业绩贡献？我们在城市布局上也会考虑湾区以外的布局圈，以后的湾区以外的城市布局的规模化发展方向会如何？
3）我们的土储大概有短中长，可否详细介绍一下土地储备的短中长？
A1：
1）旧改的竞争越来越激烈，旧改在中国来讲其实就只有大湾区区域是重点，其他区域旧改的竞争没有大湾区这么激烈，但是旧改其实是一种优势，你如何有更好的信息渠道资源融资，拿到更好的项目，你对地方政府和政策（每个城市不一样），包括你们对这些性质的分析以后去评估哪些项目价值更高，哪些项目有在长期深耕区域，长期有专业团队进行分析，才能做好相应的判断，还要有相应的资源和信息，这个不是一般能做到的。然后做不好就是即使有项目但是长期看不见收益，能做的好确实逐步会有收益出来。不单是拿到项目，拿到项目后要怎么做也很重要。我们的布局现在有62个更新项目1870万平米，总货值3200个亿，在我们的东岸大概有2000亿，即深圳、惠州、东莞占首位，其他1200亿在珠海占大头、佛山中山珠海占首位，这是我们投资过程中显现。优势就是具有先发优势，知道项目有价值，旧改价值高，有些城市项目可以自改，有些通过政府收储去招拍挂，旧改的确定性比较强，过去包括现有项目的成本和地价相比，在销售额度的楼面价大概是20-25%。
2）能不能可持续，3200个亿一年按不低于300个亿的孵化，我们可以做10年，所以旧改项目有可能是一个新的业务。龙光在大湾区，国家打造的世界级湾区，它有的价值会给我们一些未来价格体现，但是旧改更新作为一个新业务，很多分析师对它不是特别的了解，但是它其实确定性强，需要有专业能力强的团队把它做好，是龙光未来业绩的增长点。大家可以多关注，因为它已经有了这一块这么大的规模了，未来它会贡献很大的利润出来。只有你了解清楚，你的投资也可能就有先发优势。作为来年的利润怎么贡献，未来几年在我们的核心利润里可以贡献10-20%，贡献不小。
3）我们除了大湾区在哪些区域在布局，我们从去年布局环上海大都市圈，我们的目标是在上海虹桥机场不超过50公里方圆外作为我们发展的新起点。去年到现在拿了6个项目，3个已售，业绩不错。未来我们会加大区域投资来做到在上环，我们龙光的销售总额在15-20%，现在已经有一定的基础。还有一点就是在广西南宁和汕头，这两个区域都是我们过去十多年，二十多年发展的地方，都是我们过去实年一直发展的地区，我们必须保持这两个地区的龙头地位，它的贡献也是有保障的。对于大湾区我们还是要7亿多，因为这里的价值点会越来越大。这就是除了湾区的发展外的两个区域，我们是不会乱搞的，要深耕能赚钱的。
4）土储的关于结构，现有总土储是5400万平方米，总货值7520亿元，近中长分别占比60、20、20，所以我们分的叫近期土储是指三年以内可以供应出来可以开发销售的，中期3-5年的，5年以上归类为远期。622的结构分配是合理的，“近期的”这个部分占比60%，货值有4500个亿，可以大概估算一下如果你一年卖1000亿，这部分就可以卖3-4年，所以至少3到4年的供货不用担心，这也是刚才所讲的确定性强的一个原因，另外呢，中长期项目都是投入少但是利润高，可以保证营业持续稳健的增长。区域上划分，这7500亿呢大湾区确实是最大头占比80%，深圳1800亿。
5）今年以来讲大湾区政策对深圳乃至整个大湾区是长期利好的，这是国家战略，相信后面陆续会有细则出台，我们在深圳拥有的1800亿土储包括深圳周边的惠州、东莞还有1500的土储，这两部分加在一起就超过3000亿了，超过我们土储的一半。那这个部分未来升值空间非常广阔。
Q2：
1） 今年全年买地的安排是怎么样的？
2）外债情况，汇率有什么影响？
3）旧改项目比较多，我们能拿到那么多旧改项目背后的原因是怎么样？
A2：
1）融资和拿地目前政策方面是有收紧，针对两个方面，一是针对杠杆过高的企业，二是针对行业中的一些渠道加大行业杠杆，比如是信托，具有针对性，但是龙光都不属于这个情况，对我们基本没有影响。
2）我们近几年的买地都是按照量入回出的原则，按照每一年销售额的比例进行控制。通常来讲是在50%左右。按这条线去做，在投资的资金上基本上可以满足控制负债率的要求。后面我们具体的做法，一方面会加快销售以及现金的回笼，手上有更充足的资金来把握下一次的投资机会，另外我们会更多的采用投入低回报高的城市更新方式，获取优质土储，减少资金占用。第三，预计未来土地市场会逐步降温，价格也会足部下跌，应该会有一些机会，对于现金流健康，财务杠杆稳定企业是个机会
3）外债占比不大，整个境外美元债 银行占比近40%，境内还是主要融资购成部分，境外占比不大。第二点是我们和同业有最大的不同，我们在境外有项目，形成了资产和负债的自然对冲，而不是金融工具的对冲，所以对我们没有影响，第三是我们的项目也开始产生现金的贡献，新加坡卖的特别好
4）大家都对城市更新感兴趣，做城市更新旧改项目，具备信息渠道才可以，如果你的信息项目不多那就有对比，10个项目选两个就觉得是最好的。城市更新，就看你的信息渠道，你对更新项目里面的政策，你有没有长期在这里。大湾区呢我们是过去早期开发的，很多土地是政府当时卖给企业的，现在又改的。很多潮汕人在这里早期做工，早期拿了很多旧改的项目。现在有的企业想找项目，很多都已经拿在别人手上了。对比之下，我们有优势，因为我们是潮汕的企业，资源可以共享的。在过去和未来都有这些方面的优势，城市更新还是门槛较高的。
Q3：
1）大湾区有充足的土地储备，请问管理层如何看到深圳改革示范区，尤其是房地产方面的变化？
2）可否重点介绍一下未来一年旧改项目的转化情况。
3）对非房开发业务的具体规划。
4) 销售及一般管理费用率有点高，请管理层解释一下。
A4：
1）先行示范区是深圳的利好，也是大湾区的利好，从去年发展纲要开始到现在的示范区，可以理解为大湾区是国家的战略，要把大湾区打造为世界第四大湾区，会不断出台相关政策，给这些城市利好。区聚集很多高端产业，知识精英，湾区下一步的资产价值是比较高的，这也是我们为什么一直坚守做湾区。
2）这些旧改怎么更高的去化，就是我们3200个亿，每年我们都有项目放出来，去年有两百多亿的项目放出来，今年700个亿预计是有一个利润点到100多亿出来.其他我们有一些手续，需要做完才能计算年度。比如说贵州有一项目，是帮政府搬迁的，它后面还有一段手续，我们要把手续做完后应该就能释放利润。今年就是这个项目，明年 这个项目有大亚湾旁白的项目，这个项目很大有两百多个亿的货值，包括还有其他地方，每一年都有孵化计划。
3）销售及管理费用的问题，上半年数字两项合在一起是16个亿，除以合约销售453算下来是算下来的点出的3.5不高，但是如果把分母替换成收入就不同了，但是从逻辑上讲，除合约销售会看着准一点，因为它是直接推动销售的动因，所以我觉得这个数其实并不高，另我们的布局采取的是区域深耕布局，有利于降低SG&A，因为它分散的不是很开，一个团队可以做好多个项目，管控范围大很多，管理费用会很低，销售也是一样，长期来讲我们的这两项费用会持续慢慢走低。
非房战略：我们一直都在坚持住宅开发这个主业，这是我们熟悉的专业的，我们才能把项目开发出来，我们是第一个不做非地产行业，没有投任何一个非地产行业，一分钱都没有。不是我们主业的我们可以用自己的钱投，但不能用龙光地产投，把钱用在刀刃上；第二是我们要深耕，最够表示在我们的ROE，过去上市到现在6年的持续超过20%。这才是投资者需要的，把钱去创造更大的意义，不能乱投要集中。
Q5：
1） 展望一下今年公司的现金流情况？
2） 我们看到今年销售的完成率不错，全年的销售没有问题，那么明年的销售有什么指引？
3） 城市更新看起来比较快，转换比较高的原因是什么？旧城旧村旧厂的比例是多少？
A5：
1）现金流453亿合约销售，现金回笼370亿，回笼率82%，工程支出94亿，税费43亿，SG&A16亿，利息开支19亿，这是整个现金流的情况。今年以及未来销售的展望，我们去年是700个亿，今年原定是850，相当于增长20%，我们有信心完成目标，这里我们讲的是权益销售，和同行不同，未来业绩20%增速是可以实现的。实现权益销售目标持续稳重增长。
2）3200城市更新里，我们的旧厂占比60%，旧村40%。旧厂是商业行为，谈好价钱就能改，可以很快，但是旧村时间长，好处是前期投入会少一些。
Q6：
1）上半年去化率是多少吗，下半年能否解决流动性，下半年已售未结转有多少？
2）一级土改的销售收益率很高，下半年在这块业务的指引？
A6：第一个是去化，上半年销售去化率在60%左右，全年有1500亿的供货，完成甚至超额完成我们是超有信心的，下半年的可售资源2/3在大湾区，临深资源占比达。已售未结转受超700亿，有待明年结转。
