一、投资要点
1.销售：公司1-8月合同销售1168亿，同比+27%，整体去化率60%左右，其中一二线城市占比超70%，长三角占比过半。公司2019全年销售目标1900亿，下半年可售货值2300亿，且未来将继续保持高于行业平均的销售增速，并力争在2021年跨入第一集团。
2.业绩：公司上半年毛利率29.6%，核心净利率14.3%，核心ROE22.5%，未来将从规模导向逐渐转为利润导向，继续提升运营周转能力，以降费和提速为两个关键点，将继续维持25%-30%的毛利率和10-12%的净利率水平，且未来权益比例将不断提升。
3.投资与土储：公司19年1-7月新增土储建面878万方，权益地价324亿，新增货值1370亿，招拍挂拿地比例超过80%，平均成本4967元/平，其中88%位于一二线城市；新增土储权益比例大幅提升至74%，未来将持续保持在65%-70%以上。截至7月底，公司总土储6300万方（确权口径4680万方），总货值9800亿（确权口径7000亿）。
4.负债与融资：上半年平均融资成本5.9%，净负债率69.5%，现金短债比3.3，表外总负债150亿，表外净负债105亿，存量信托只有3笔，共25亿。目前债务结构：境外优先票据22%，境外银行借款18%，境内公司债13%，境内银行及其他借款47%。公司标普评级已提升至BB，未来净负债率将继续控制在70%以内。
5.公司总体战略：不断改进公司治理，力争2021年进入地产第一梯队，重视回款，注重利润。
二、2019年中报看点
（1）销售稳步增长
2019年上半年，公司实现合同销售人民币884亿，同比增长34%，其中，一二线及准二线占比达90%，6月单月销售创历史新高。在销售能级分布上来看，公司坚持深耕一二线，以二线城市销售占比达49%，准二线及强三线占比也提升至20%；区域布局来看，公司以长三角的销售占比为51%，为主要发力区域，环渤海、中西部、华南地区次之，其中浙江、北京、江苏、上海四大区域销售均超百亿。2019年上半年，公司销售均价增长14%至17,400元/平方米，覆盖主流城市。同时，公司注重销售质量，回款率高达95%，相较于2018年全年的87%上升了8pct。
（2）盈利能力稳定
公司上半年实现毛利59.43亿元，同比增长36.6%；销售毛利率为29.6%，按年提升6pct，调整后的毛利率为34.5%，维持稳定；EBITDA利润率为42%，按年提升3.6pct；核心净利率为14.3%，按年提升1pct；核心ROE为22.5%，持续优异表现，盈利能力长期维持行业内较高水平。
（3）业绩持续增长
2019年上半年，公司实现营业收入200.63亿元，同比增长8.9%，2015-2018年的复合增长率为32%。核心净利润为人民币28.7亿元，同比增长17.3%，2015-2018年的复合增长率为36%，考虑到下半年结转量还将有明显提升，核心净利润预计可以维持在25%-30%的增长。
派息方面，上半年公司股息为每股10港分，同比增长43%。2019年全年来看，公司预计派息比率将维持在核心净利率的35%左右，保持稳定分红。公司上市7年，持续兑现业绩增长，累计分红1.16港元/股，为IPO股价的87%。
（4）多元扩储
2019年前7个月公司新增土地储备878万平方米，权益地价324亿，新增货值1,370亿元，平均成本4,967元/平方米，实现低价扩储。
两大亮点：
1）逆周期拿地，采取四轮驱动（公开市场、合作并购、旧改、商业勾地）方式，多元化补仓达新增土储占比近四成。2019年公司新增土储聚焦一二线城市，新增土储占比88%；粤港澳大湾区拓展初见成效，大湾区的合作开发、旧改模式已初具规模。
2）1-7月，公司新增土储权益比例由2018年的54%大幅提升至74%，未来权益比将提升到70%以上，带来并表量的增加和盈利的明确性。
（5）货值充裕
2019年下半年，公司可售资源约人民币2,300亿元，分布在六十余个城市，其中一二线及准二线占比近89%。公司1-7月实现合同销售1,030亿元，已完成目标的54%，预计全年完成1900亿的目标无虞。截至7月31日，公司总土储约6,300万平米，总货值9,800亿，其中一二线及准二线占比达89%。
（6）财务稳健
截止至2019年6月底，公司总资产为3020亿元，同比增长25%；净资产为582亿元，同比增长18%，资产规模持续扩大。
1）财务管理稳健，债务结构合理，风险可控：
公司的净负债率为69.5%，短债占18%，加权平均债务年期为3.5年。境内外评级稳定，标普评级提升至BB，达到稳定。
2）债务结构健康，融资成本维持行业低位：
债务结构上，公司境内外融资渠道畅通，其中境内银行及其他借款占47%，境外优先票据与银行借款占40%。未来将控制外债的风险，目前已对两年内到期的美元负债做了50%左右的对冲，提前赎回美元债4亿美元。加权平均利息成本为5.9%。
3）财务管理谨慎，现金短债比维持行业优秀水平：
公司的现金短债比为3.3X，期末现金存量增加22%至543亿；负债/EBITDA比率为5.3X，利息覆盖率为3.8X。
（7）产品服务
产品方面，公司在2019年地产设计大奖中斩获双金。CIFI-6产品的首个落地项目为南昌宸悦·江语院，CIFI产品定位于有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层，关注满足全生命周期需要，符合主流市场需求，同时，通过高品质的交付，形成产品力口碑。
服务方面，公司以服务树口碑，通过老社区改造等方式，回馈客户；物业服务持续提升，满意度高于行业均值15%。公司的服务品质位列行业14强，是值得依赖的智慧社区生活服务商。
（8）卓越运营
高效运营：公司新获取项目，平均开盘周期6.5个月，开盘效率稳步提升。公司稳步推进旭辉建造2.0，有序落地标杆项目，平均工期节省四个月，并加强库存管理，打造供销适配的弹性运营体系。
三、问答环节
Q1：旭辉在各个城市存量土储的比例是多少？
A：公司土地储备包含了一些已锁定待确权，其中确权的部分是4680万方；货值分布是按已确权的总货值，所以可作为确权土储方面布局的参考。其中，一线占比10%、二线占比65%、准二线及强三线占比为13%、三线占比12%。
Q2：确权的口径是什么？
A：确权，即已经拿到土地证；已锁定未确权，如一些进行中的旧改项目，尚未完成最后的摘牌。
Q3：已锁定未确权的项目是否包含二级并购拿地的项目，比如说已达成收购意向但土地尚未完成过户？
A：包含在已锁定待确权中。
Q4：公司之后对规模排名有诉求吗？
A：公司对规模依赖度不高。从资本市场的导向看，16、17年股价上涨最多，市场主要的关注点不在规模增长而在利润增长，公司希望未来几年维持在30%左右的利润增长，目标是保持一个相对稳定的较高增速。
Q5：30%的增速预期能保持多少年？
A：目标是到2021年，即进入第一集团，大方向仍看市场。公司的目标是到2021年：1）保持25%-30%的毛利率；2）10%-12%的净利率；3）平均30%左右的盈利增长；4）净负债率控制在70%左右。当期增速看市场，公司会抓住窗口期，努力夺地，锁定利息，关注盈利持久性，计划2019年剩余的月份，每月平均完成200亿的销售。
Q6：第一集团有什么确切定义吗？
A：综合实力打分产生的排名前十，对应销售排名在TOP9-13左右。
Q7：公司主要通过哪种途径创造利润，比如说提高毛利、降低费用率或者加快周转？
A：因为当前大趋势下行，限价长期存在，所以毛利率会保持在较为稳定的水平，约25%-30%。核心在于费用控制，包括财务费用；运营能力、周转能力的提升也是实现领先的关键点。其他包括现金流的周转、供应链的管理等。
Q8：上半年销售去化率是多少？
A：整体在60%左右，7、8月有所下降，但维持在55%-60%的范围内，九月份推盘量会多一点。去化率相对来说没那么高的原因主要是因为公司高度重视回款率。
Q9：从7、8月份来看，去化率下降主要是一二线城市还是三四线城市？
A：主要是二线为主，销售稍差一点。
Q10：从统计局数据来看，七月份房地产行业的销售不错，但公司七八月销售有所下降，产生这种分化的原因是什么？
A：据公司去化率、成交率的监测情况来看，下降主要是市场环境趋冷，环比上半年有所下降，但由于去年年中棚改货币化的收紧和731政治局会议的定调，基数较低，所以同比数据有所增长。
Q11：公司在一、二、三四线的销售情况如何？
A：强三线销售较好，弱二线乏力，目前表现最好的是东北，如沈阳地区。
Q12：公司在上海区域项目布局多吗？
A：上海周边，包括江阴、太仓、连云港等均有布局，主要是环沪。从土地储备和销售的结构来看，长三角是主力，其次是中西部、环渤海，大湾区。
Q13：现在公司有息负债的规模是多少？
A：2019年上半年末，公司的有息负债规模约948亿元。整体来看，公司负债率比较稳定，净负债率为69.5%。
Q14：美元债归入境外优先票据还是其他票据？表外负债情况如何？
A：境外优先票据。公司表外总负债约150亿，净负债约105亿，现金约45亿，持有信托一共三笔约25亿左右。
Q15：公司法人变更的原因是什么？
A：仅针对发债主体旭辉集团股份有限公司的法人变更，公司发行债券的条款没有变更。林董依然是公司的实际控制人，上市公司的层面没有任何变化。当前，林董更注重于战略方面的规划，实控人没有发生变化。
Q16：表外以什么名义做的？
A：表外（非并表公司承担的债务）以开发贷为主，开发公司、地产公司来做。
Q17：商业地产占比如何？
A：商业地产占比5%，就经常性的租金收入绝对值而言，是逐年提升的，但目前占营收比例仍较低，未来预计占比保持稳中有升吧。
Q18：公司土储总货值确权口径计是多少？
A：7000亿左右。
Q19：公司销售权益比未来会稳定在什么区间？
A：目前是50%，今年起公司拿地权益比会逐渐上升，预期未来稳定在65%-70%。
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