2013年金地商置成立，标志着金地集团“A+H”双平台融资格局面形成，同时金地商置作为布局香港资本市场的重要落子，近年来在金地集团多方面扶植下得以迅速壮大。成立仅6年时间，金地商置2018年销售额已经逼近500亿元，占金地集团销售总额30%，扮演着助推集团增长的关键角色。
虽然以“商置”为名，但在自身及集团迫切的规模诉求之下，住宅开发仍是不二选择，2018年近9成收入来自物业销售，且超90%土地储备位于一二线城市，可以说，金地商置利用多元协同带来的土地端优势，深刻贯彻了集团深耕一二线城市的战略布局。
目录：
一、依托集团资源，大力帮扶下的迅速成长
二、持续深耕一二线，规模导向下的加速扩张
三、住宅贡献90%收入，开发业务护航下的多元布局
金地商置是金地集团旗下成员企业之一，其前身为香港上市公司星狮地产，后于2012年被金地集团收购后更名。依托于集团资源，自2013年起，金地商置迅速开展全国性地产业务布局，仅一年时间，销售金额就突破百亿，并于2015年先后收购广电地产、并购岂客集团，经营规模得以快速扩大，2018年销售额已达到490亿元，2019年1-9月合约销售金额已达到437.41亿元（同比增长46%），根据《亿翰智库2019年1-9月典型房企销售业绩TOP200》，此规模已可占据行业百强TOP60席位。
对比金地集团近年来稍显平淡的销售业绩增速，除了2014年至2015年的初始投资阶段，金地商置的销售增速普遍高于金地集团，2016年至2019年上半年销售业绩均保持了较高增长水平，销售业绩平均涨幅达69.15%，2014年至2018年销售金额年化符合增长率达44%。同时，金地商置对金地集团的业绩贡献率从约20%上升至30%左右。
此外，我们也很容易能从新增土地储备数据上得出，金地商置一度得到了集团的深厚眷顾。2015-2016年金地商置新增土地储备面积占集团总新增面积近50%，即使此时金地商置只贡献了五分之一的销售量，此后2017年至2019上半年，新增土地储备占比维持在与贡献率相符的30%上下。
除了在投资端的偏爱之外，金地商置的利润率表现也显著优于集团整体表现，自2014年起至今，金地商置净利润率普遍比集团高出10个百分点以上，这或许不是偶然时间，集团可能有意识地将高盈利项目聚拢于金地商置旗下，从而反映在财报的良好表现中。
对金地集团而言，金地商置正如“亲儿子”一般被给予优质资源并寄予厚望：
一方面期待着金地商置为集团增长注入新的动力，
另一方面也期待着金地商置优良的财务表现能获得香港资本市场的青睐。
回归本身的投资情况，规模诉求下，金地商置始终秉持着积极的投资态度。2017年金地商置投资力度和销售金额均出现大幅增长，新增土地储备面积较前一年增长61%，投销比小幅下降至164%，2019年上半年，金地商置的投资力度再度加大，上半年新增土地储备建筑面积245万平米，接近2018年全年投资总量，投销比升至198%。
从各能级城市分布来看，金地商置延续了集团深耕一二线的布局策略，即使2019上半年土地储备总量较2014年已有约400%的增长，然而仍保持着一二线城市占比超过90%的高权重。以武汉、杭州、南京、青岛为代表的新一线城市向来是金地商置的投资重点，常年占土地储备总量超50%；而北上广深等一线城市与济南、太原、昆明为代表的二线城市则呈现出此消彼长的态势，这一方面归因于一线城市严格的供地计划和限制政策，使得土地获取难度加大；另一方面近年低能级城市随着城市发展涌现出了不少投资机会，吸引了开发商的目光。
纵观土储的城市分布情况，2015年至2018年，金地商置似乎从未停止过城市开拓的进程，平均每年新进入5个城市（不计海外）。但值得一提的是，仅济南、徐州两个城市是真正意义上的“新进入城市”，其余城市均为金地集团已进入城市。从这个角度而言，比起开拓，深耕才是金地商置的真正任务。
从土地储备数据上来看，在金地商置不算长的历史中，武汉是唯一一个连续三年土地储备建筑面积超过200万平米的新一线城市，并一度大幅领先于其他城市，但在全国化布局野心的驱使下，一个武汉自然是不够的，其后金地商置加大了对多个一二线城市的投入，将更多城市纳入重点城市。截止2019上半年，上海以196万平米土地储备反超武汉占据榜首，另外土地储备超百万平米的城市有武汉、北京、杭州、南京、昆山、青岛共6个城市。
图表：金地商置2014-2019H1土地储备总建筑面积城市分布（万平米）
资料来源：亿翰智库，企业年报
为加速冲击规模的进程，金地选择大幅放宽了权益率门槛，根据年报数据得出，按建筑面积计算，金地商置2017年、2018年土地储备权益率仅为57%和53%，未来会不会进一步下降？从金地集团的权益率变迁中或可窥见端倪。2011年金地集团土地储备建筑面积权益率为80%，此后逐年加速下降，并于2016年到达最低值50.8%，至今徘徊在50%左右，在行业中处于偏低水平。
金地商置成立之初，将自己定义地产综合开发和资产管理平台，致力于商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营；以“商置”为名，凸显非住宅板块的核心地位。可现实总是骨感的，在行业见顶分化加剧，强者恒强、弱者出局的房地产市场环境下，迫切的规模诉求并没有给金地商置多少可选择的空间，通过住宅开发业务进行扩张仍成为了企业最高效的成长方式。
2017年至2018年年报显示，土地储备总建筑面积中纯住宅用地建筑面积占比超过60%，住宅与非住宅混合用地占比四分之一，仅13%的土地储备建筑面积为非住宅用地，具体包括商业综合体、办公楼、产业园镇、长租公寓和工业用地等多种类型。
根据2018年报所披露的土地储备项目清单，具体看不同业务板块在城市的分布情况，在进入的26个城市中，已布局非住宅项目的有10个城市，包含北上广深4个全部一线城市，和南京、杭州、成都、长沙4个省会城市，其中上海单城土地储备建筑面积超百万平米，占所有非住宅土地储备55%，可视作金地商置非住板块的“大本营”城市。
仅布局纯住宅项目的城市有9个，其中昆山、青岛土地储备达到百万平米左右；仅通过混合用地进行住宅布局的城市共5个，包含深圳、济南、沈阳等一二线城市，可见多元业务协同的确为金地商置投资布局带来了优势。
图表：金地商置2018年城市土地储备用地性质分布
（按建筑面积：万平米）
资料来源：亿翰智库，企业年报
此外，收入数据也反映了住宅开发业务的压倒性地位，金地商置2014年至2019上半年的营业收人中，物业销售收入占总收入的比重一直维持在90%左右，物业销售是最主要的收入来源；虽然这几年物业投资及管理的收入以较为稳定的速度逐年增长，但绝对值仍然十分有限，加上资金回笼周期较长，短期内住宅开发的扩张仍将会是金地商置的发展重点。
金地商置的表现确实让人们眼前一亮，而这亮眼的业绩首功必归于金地集团的“大力投喂”，背后反射出金地集团的经营战略考量：
“ 第一、借助产业协同模式获得土地端优势，延续集团深耕一二线战略，加速规模扩张；
第二、以漂亮的财务数据获得香港资本市场的支持，加快构建“A+H”双平台融资格局。”
无论是金地商置的高速扩张还是致力打开畅通的资本通道，最终都或将服务于金地集团的规模扩张梦。我们大胆猜想一下，金地商置的强势崛起是否能够阻断金地集团的下坡路？金地集团是否有机会挤进行业TOP10? 拭目以待吧。
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