“青浦新城规划，终于落地！”
去年年底我们给大家带来过嘉定新城的全网最深度且最详细的城市规划解读，而紧随其后的12月上海市规资局就公示了《青浦新城单元规划》。
【青浦新城用地规划图】@青浦新城单元规划
从2017年在《上海2035总体规划》中第一次确定“五大新城”，到2021年被定位为独立的综合性节点城市，再到《上海市新城规划建设导则》和《青浦新城总体城市设计》的编制完成，如今《青浦新城单元规划》的诞生，意味着青浦新城的规划终于落地在法定规划上了。
【青浦新城核心规划编制时间轴】@是规划不是鬼话
从城市设计，到单元规划；
从方案效果图，到规划用地图；
【青浦新城规划落地】@是规划不是鬼话
规划一步步落地，
标志着青浦新城未来的土地出让、建设发展已经一片坦途。
今天，我们就结合《青浦新城总体城市设计》和《青浦新城单元规划》这两大对于青浦新城的未来发展建设具有最直接指导意义的城市规划，来给大家深度、详细地解读青浦新城的城市规划与板块置业选择。
目录：
01.相比另外四座新城，青浦新城规划的优势在哪儿？
02.哪里是，青浦新城的规划重点地区？
03. “江南新天地”，到底规划了怎样一片天地？
01
相比另外四座新城，
青浦新城有哪些规划优势？
青浦新城，相比其他四大新城的优势：
国家战略层面
青浦新城，是唯一一个在长三角生态绿色一体化示范区内的新城。
【青浦新城与长三角示范区】@是规划不是鬼话
长三角一体化示范区，是国家战略。作为示范区，青浦新城有创新先行的机遇，放大生态人文新经济的“前沿实践地” 优势，探索更多元、更高价值导向的新发展模式。
所以说得更直白些：
青浦新城比别的新城多叠加一层国家战略。
而且作为东接虹桥国际开放枢纽，西联江浙两省的“上海之门”，青浦新城承载了两大国家战略重大历史使命，是上海面向长三角的“桥头堡”和“领头雁”。
【青浦新城“上海之门”区位】@是规划不是鬼话
作为多向链接长三角的综合性节点城市，青浦新城的规划定位是对话全球、辐射长三角及更广大内陆的“窗口”和“中枢”。
【青浦新城在长三角区位图】@是规划不是鬼话
市级战略层面
根据《上海市十四五规划纲要》，上海市提出“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的总体空间发展格局。其中青浦新城，除了是“新城发力”，而且“两翼齐飞”也涵盖了青浦新城；
【上海“两翼齐飞”空间发展格局】@是规划不是鬼话
上海市的“西翼”，由大虹桥和青浦新城所在的长三角生态绿色一体化示范区组成，发挥对内对外开放枢纽作用，打造新时代改革开放的标志性区域。
因此在上海市级层面，青浦新城也比别的新城多叠加一层战略规划。
依据青浦区新一轮总体规划，青浦新城的定位是“立足上海大都市圈、引领示范区、辐射长三角的独立的综合性节点城市，独具特色的开放创新之城、水韵公园之城、上善江南之城”。
一句话就把青浦新城在上海市、一体化示范区和长三角城市群，三个维度层面的角色定位阐述得非常清晰：
【青浦新城定位】@是规划不是鬼话
区级发展战略
实际上，五大新城里的每一座都是各区心头的“宝贝疙瘩”，是各区的发展重点。
在《青浦新城“十四五”规划》中明确：青浦新城要担负起“联动两翼、率先崛起”的新时代新使命。
青浦新城在“一城两翼”格局中发挥着“襟带”作用，做好“青浦中部率先崛起”这篇大文章。
【青浦区空间结构规划】@青浦区2035总体规划
更有意思的是，青浦新城在长三角一体化示范区的规划结构居然几乎和上面一模一样。
根据《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》，示范区以环淀山湖区域和虹桥区域为“两核”，以青浦新城、吴江城区、嘉善新城等“三城市组团”为支撑的重点节点。
【长三角一体化示范区总体结构规划】@是规划不是鬼话
青浦新城的规划，与国家战略完全一致，这意味着：
以国家战略的力量，来建设一座新城，结果一定不会差。
02 青浦新城， 哪里是规划重点地区？ 那么，问题来了： 青浦新城接下来几年，重点开发的是哪里？ 五城十区 示范引领 在2021年公示的“五大新城”各自的总体城市设计中，上海的“五大新城”总共规划有“十大示范样板区”作为新城的引领板块。 【十大示范样板区分布图】@是规划不是鬼话 所谓“示范样板区”，说白了，就是“五大新城”最优先、发展最快、资源倾斜、最早出形象的地区，也就是规划重点地区。 【十大示范样板区】@是规划不是鬼话 其中青浦新城占了两个，分别是青浦新城中央商务区和江南新天地（老城厢城市更新实践区）。 【青浦新城两大示范区范围】@是规划不是鬼话 在《青浦新城“十四五”规划》中，给出了进一步的阐述和推进方案：“青浦新城将重点推进一个中心（中央商务区）和一个片区（城市更新实践区）的建设。” “一个新中心” 规划打造一处全新的城市中心——青浦新城中央商务区，总面积约 6.5 平方公里。 【青浦新城中央商务区鸟瞰效果图】 中央商务区处于长三角数字干线、外青松公路产城融合发展轴的交汇点，承担引领新城两个扇面双向开放的重要角色，是生态、人文、创新转型先行示范的“触媒”与“窗口”。 【中央商务区区位图】@是规划不是鬼话 交通上，这里是“青浦综合交通枢纽中心”。强化青浦新城站作为青浦核心及交通枢纽站点对青浦新城交通体系构建的作用。 产业上，承接虹桥商务区、西岑科创中心、市西软件信息园的创新辐射及产业链延伸，打造“长三角数字干线”。 文化上，结合一平方公里上达公园的建设，启动长三角艺术中心、工业博物馆、青浦区市民中心等高等级文化设施，打造新的城市文化地标。 “一片新天地” 青浦新城的另一处“示范样板区”，就是结合青浦老城厢的城市更新实践区（江南新天地）的更新和开发。 【江南新天地规划范围】@是规划不是鬼话 根据《青浦新城“十四五”规划》，将打造满载江南记忆的城市会客厅和特色文化体验区，引领文化创意等新经济业态的发展： 1. 复兴老城厢，打造“中央文化区”。 通过打造老城厢“五方门、十字街、宽窄巷、环形水”的历史风貌，留住城市特有的地域环境环境、文化特色、建筑风格等历史文化基因。 【老城厢明清时期历史格局】@是规划不是鬼话 重点打造新天地水街、大西门水岸街区，形成贯穿南北、东西的小十字“文化步行动线”，重现江南水街生活场景。 【码头水街效果图】@青浦房谈 2. 以老城厢内八十弄等老旧住宅改造为重点，探索城市更新。 3. 活化历史文脉，利用艺术岛和老城厢待开发用地，植入新兴开发和运营理念，打造核心引擎项目，形成聚集人气的滨水公共开放广场、文化商业街区、历史文化展示空间、水岸艺术文化公园等。 【江南会客厅效果图】@青浦房谈 “上字”水轴串联“两大示范区” 淀浦河、东大盈港、上达河三条核心水系，构建青浦新城“上字”水脉骨架。 【上字水脉】@《青浦新城城市设计》 串联“古今对话”： 这条“上字型”的水脉骨架，以东大盈港发展主轴串联中央商务区、江南新天地两大示范样板区，“一今”、“一古”两大活力城区隔水对话。 【串联两大示范样板区】@是规划不是鬼话 沿“上字水脉”规划跑步等慢行滨水空间网络，串联文化、购物、休闲活力节点，打造具有江南水乡魅力的公共服务设施体系，营造年轻人喜爱的品质交往空间。 【慢行滨水空间网络】@《青浦新城城市设计》 以上这些都已经在刚公示的《青浦新城单元规划》中得到了落地，具体体现在青浦新城的空间结构规划中： 【青浦新城空间结构规划】@《青浦新城单元规划》 由“上字水脉”串联“双示范”片区，形成新城发展核心，包括青浦新城中央商务区打造城市副中心，老城厢和艺术岛打造新江南水乡的示范引领地区中心。 下一步开发重点：江南新天地 青浦新城的开发节奏，决定了其下一阶段的开发重点是位于老城厢的“江南新天地”板块。 【下一步开发重点板块】@《青浦新城城市设计》 从《青浦新城“十四五”规划》来看，青浦新城的开发节奏是：先中央商务区，再老城厢。 “十四五”的上半场是中央商务区，如今已经大面积土地出让、如火如荼地建设中；而“下半场”的三年就轮到老城厢“江南新天地”了，开发重心也将随之转移。 【青浦新城开发重心转移】@是规划不是鬼话 因此，下面我们将重点解读“江南新天地”板块的城市规划、概念设计方案和置业选择，注意是独家哦！ 今年（2023年）， 将是江南新天地的“开发元年”。 接下来，将带来江南新天地城市设计概念方案的独家重磅解读。
03
“江南新天地”，
到底规划了怎样一片天地？
规划范围
关于江南新天地的规划范围，其实是有官方定义的：
根据《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》，整个城市更新实践区的总面积约3.2平方公里；其中优先打造的样板区，包括老城厢、艺术岛、南门片区，用地面积共约163.6公顷（1.6平方公里）。
【板块规划范围】@是规划不是鬼话
为什么会选择这个范围？
这就要说到江南新天地示范样板区的规划设计理念了。
与古为新，双城双岛
“与古为新”：
“古”就是指青浦老城厢，“新”就是指城市更新。
自明代建制以来，青浦老城厢在历史上长期是青浦县的政治、经济、文化中心，也是目前长三角示范区内唯一一个历史风貌保存较为完好的水乡城市，其历史地位高、城市功能多元、空间格局极具特色。
【老城厢水文历史保护】@是规划不是鬼话
这一“城水相依”的格局，也延续至今。
因此，江南新天地优先打造的样板区，就选在了这个水脉最丰富的地区，以三条河道为界，包含两个全岛型板块（老城厢魅力岛、文化艺术岛）和南门片区。
【三大片区】@是规划不是鬼话
关于未来的规划建设理念，在《青浦新城“十四五”规划建设行动方案》里是这样描述的：
“以老城厢的保护更新为核心，结合艺术岛、南门地区的更新开发，将城市的节奏感与水乡的幽静感融合在一起，建设江南文化研究院，充分挖掘青浦文化精髓，继承江南水乡特有的灵韵，打造满载江南记忆的城市会客厅与特色文化体验区，同时引领文化创意等新经济业态的发展。”
这已经说得很清楚了，就聚焦这三个板块（老城厢魅力岛、文化艺术岛和南门地区），要融合城市的节奏感和水乡的幽静感，打造“江南风”的世界会客厅。
【三大片区规划范围】@是规划不是鬼话
接下来，我们分别介绍一下这三大板块未来的发展方向：
一、老城厢魅力岛
复兴历史文化场所，打造中央文化区。老城厢魅力岛主要重点打造四个片区：分别是两个文化商业街区核心（历史文化源和江南新天地）和两条商业文化街道（码头文化水街和江南活力街）。
【老城厢规划空间发展结构】@是规划不是鬼话
码头文化水街
沿码头街打造的一条南北向的商业文化水街。串联起宝庆寺文化公园、江南茶室、社区商业等江南古镇风的商业服务设施。
【码头文化水街鸟瞰示意图】@是规划不是鬼话
江南活力街
由很多条东西向的街巷组成一条江南活力街，串联江南新天地商业街区、恢复小十字街历史格局。贯通“文化步行径”结合历史建筑改造复兴，导入时尚购物、演艺、艺术教育、文化创意、民宿酒店等功能。
【江南活力街鸟瞰示意图】@是规划不是鬼话
江南新天地
江南新天地是整个板块的核心地区，规划是江南古镇风格的商业服务街区，就是上海新天地和蟠龙天地的翻版，形成面向本地居民与外来访客的“都市文旅名片区”。
【江南新天地鸟瞰示意图】@是规划不是鬼话
【示意图】
【示意图】@蟠龙天地
二、文化艺术岛
文化艺术岛地区是低密度开发，将景观最大限度地留给公共功能，引入城市探索中心、生态植物园、儿童运动场、国际教育中心等趣味目的地。
【文化艺术岛总平面图（仅供参考）】@来源网络
依托上海之源”优势，将历史人文积淀的传承与活化，将人文特色融汇到景观营造和特色节点打造等领域。
【文化艺术岛示意图】@来源网络
三、南门地区
南门地区，规划结合道路南侧产业用地及综合服务中心打造“产城融合示范区”，涵盖居住、商业商办、公共服务设施和公共绿地多种元素，社区服务与产业配套同步推进。
【南门片区总平面图（仅供参考）】@是规划不是鬼话
青浦新城规划打造“最江南的新城”，关键就是以“水”为文化标注，复兴多处特色文化片区，充分演绎“高颜值、最江南、创新核”的青浦“江南风”城市意象。
而南门地区是和“水”交织得最紧密的，不仅邻水，而且被水系（夏浦港）贯穿，也是青浦新城“最江南”的地区。
【蓝绿交织】@是规划不是鬼话
随着江南新天地板块的蓝绿系统逐渐完善，江南水乡特色逐渐凸显，整个被活力型岸线、生活型岸线、景观型岸线、生态型岸线等各类岸线所包围。例如，前文提到的今年即将入市的新黄浦亚伦项目，就紧挨着景观型岸线。
【岸线类型分布】@是规划不是鬼话
这个项目的景观环境真是绝了，紧挨着夏浦港的大盈浦滨水公园不说，北面还紧挨着青浦地标万寿塔所在的青溪公园。如果从项目旁的大盈浦滨水公园视角看万寿塔就是这样一幅景象：
【滨水公园望万寿塔效果图】@是规划不是鬼话
最后，我们特地为大家用一张图总结以上提到的“江南新天地”板块的所有重点地区和开发项目：
【江南新天地重点地区与项目】@是规划不是鬼话
根据最新公示的江南新天地的控规调整，该板块规划居住区容积率基本在1.0-1.5之间，表明未来还将有越来越多的岛屿型、低密度楼盘加入，共同打造高端、高品质宜居的社区氛围。
【规划住宅用地】@是规划不是鬼话
位于南门产城融合区范围的新黄浦亚伦项目，作为江南新天地区域首个出让的商品住宅，房地联动价5万/㎡，小区周边生态环境优势明显。
由上海实力国企新黄浦实业集团和江苏南通亚伦集团联手打造。前者新黄浦深耕黄浦区、在上海已有30年的房产开发历史，后者南通亚伦2020年打造的亚伦五龙云璟更是良心打出交房再付款的业界佳话。
目前，项目最新设计方案已经公示，拟建22幢住宅,含别墅及洋房，其中1-2#、4#、5-7#为总高7层的花园洋房，3#为总高8层的小高层，8#为总高6层的保障房；9-22#为别墅。
【项目设计方案公示图】
项目容积率仅1.2，将提供约175-213㎡的联排和约95㎡的花园洋房产品，合计约345套。对置业江南新天地板块感兴趣的小伙伴们要关注起来了，这是板块内暂时唯一的机会。
【项目鸟瞰效果图】
* 本文部分图文来自于：江南新天地概念设计方案，仅供参考、学习，以后续的政府官方发布信息为准。
由于篇幅所限，
今天讲的更多的是，宏观和中观视角下，整个江南新天地板块的顶层设计。
关于“江南新天地”板块，我们后续还有更多的微观视角下、具体的板块详细规划和设计细节内容，等到之后板块内有更多新盘涌现的时候，我们也许会再给大家作一轮更深入的解读，请大家对我们保持关注、星标！
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