法拍风险全知道｜90%的人不知道怎么让买卖破租赁！

很多人一听到法拍房带超长租约就下意识觉得不能拍，宁愿多花点钱买二手也不想陷进坑里。基于“买卖不破租赁”原则，带长租约的法拍房确实不适合一般人参拍，但话分两头，如果想低价拍到法拍房，确实要有点“火中取栗”的本事。

有租约是法拍房最普遍的问题之一，今天我们通过案例来了解下，若是拍到有租约的法拍房该怎么办呢？有租约的法拍房到底能不能拍？

【真实案例】

深圳有这么一套法拍房，公告里提示了有18年的租约，而且租客已经一次性支付了200多万的租金。法院也明确说了只给文书，不负责清场。

这种情况下，99%的购房者都放弃了这套房子，毕竟要遵循“买卖不破租赁”原则。但是却有这么一个胆大的一人参拍，并且以底价成交，成功捡漏116万。

事实上，人家可不是人傻钱多，而是高手中的高手，在参拍前发现了虽然房租的缴纳日期是在查封之前，但是租赁合同的备案日期却是查封后这一关键信息，通过诉讼让法院认定租赁合同无效，只花了小小的诉讼费就顺顺利利的把租客请走了，最终顺利收房万事大吉。

【风险全知道】

对于有租约在身的法拍房，购房者往往就避而远之，主要是由于《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁，今天我们就来具体聊聊。

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哪些情况可以突破租赁限制？

01 先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。

也就是说，如果遇到恶意租赁或其他不适用“买卖不破租赁”原则的情况，买受人可以寻求法律援助，让法院协助清场

02  先查封后租赁的房屋，不能适用该原则

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。

因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效

03 属于破产财产的房屋，不适用该原则

企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。

而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的权力视为已到期，也就是未到期的租赁合同视为已到期的合同。

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如何避免拍到带租约的法拍房？

01 前期租赁调查

通过拍卖公告，法院官网查询披露的判决信息，个人和银行债务关系这种拍卖比较干净。但个人和个人纠纷这种就很麻烦，需要花时间去了解，不然就算你成功拍到了房子也会有很多后续问题等着你。

02  了解占用情况

大部分购买法拍房是为了居住的，但是有一部分法拍房是因为原房主无力还债而选择的无奈之举，由法院强制执行拍卖。这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家的情况。因此一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住、是否拖欠水电物业费用、是否有他人户口等。

03  判断有无参拍价值

根据调查的结果，判断解决租约的实际成本。如果解决租约的成本过高，那么就不建议客户参拍。但往往这种有租约问题的法拍房，参拍者比较少，竞争力小，容易低价成交，存在着捡漏的可能性。建议在可以承担的费用内，解决法拍房带租拍卖的问题，否则不要参拍。

总而言之，想要“火中取栗”一定要对“火”有足够的认知，如没有充足的尽调渠道和信息了解通道，还是建议大家不碰带租约的法拍房。

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