在思路上，要具备法治、底线等六种思维；在方法上，要坚持尊重历史、切实可行
摄影/方黎明
不动产统一登记制度实施后，遵循“房地一体”“权利一致”的原则，“有房无地”“有地无房”“无房无地”等各种历史遗留问题日益显现。而这些问题的形成，大多与过去管理脱节缺失、政策衔接变化、执法不规范、“房地分离”、房地产开发企业灭失等有关。
鉴于成因复杂，且历史遗留问题的解决同样受到现行法律法规和政策的约束，在化解此类问题时更需要担当和创新，找到正确的思路，采取具体可行的办法。笔者尝试以湖北省十堰市的实践为例，对化解历史遗留问题的思路和方法进行探索。
在解决历史遗留问题思路上，应当具备六种思维。
一是法治思维。强化法治思维，坚持依法执政，既是解决历史遗留问题的首要原则，也是今后思考问题和做出决策的“中心点”。只有这样，才能确保历史遗留问题真正成为“历史”，不再发生。
二是底线思维。底线思维是一种科学的思维方法，在解决历史遗留问题上有明确的基本内涵—— 保证国家利益不流失、企业合法权益不受损、人民群众利益不被侵犯。守住了兼顾国家、人民、企业三方的合法权益，就是守住了底线；守住“以人为本”的发展目标，就是底线思维。
三是权利一致思维。实施不动产统一登记制度，就要求“房地一体”“权利一致”。对待历史遗留问题，要确保“房地合一”，房屋和土地权利一致，才能真正解决问题，房地产也才能真正成为“合格商品”。
四是政府主导思维。应建立党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、法制保障的工作机制，在“疑难杂症”面前勇于担当，敢于拍板，推动问题有效解决。尤其要结合地方发展实际和相关法规政策，发挥政治途径解决历史遗留问题的优势，做到妥善处理。
五是集体决策思维。研究和解决历史遗留问题，要充分发挥领导办公会、领导小组会或者部门联席会的作用，采用集体研究决策的方法开展和推进工作。通过集体讨论研究，在提高决策的科学性、合理性和可行性的同时，还可以有效降低决策和履职风险。
六是担当思维。推动改革，必须有锐意进取的魄力和担当。分散登记时代形成的历史遗留问题，在现有不动产登记法律法规中没有依据可遵循，实践中也缺少可资借鉴的经验，同样需要担当。对于不动产登记机构和地方政府来说，必须切实把为人民群众解决问题的责任扛在肩上、落实在行动上，以“岁月不辜负、光阴不虚度”的精神状态冲锋在前，形成头雁效应。
在解决历史遗留问题的具体办法上，要坚持尊重历史、切实可行。
一是实行“三分开、三同时、三核实”的基本做法。十堰市按照“尊重历史，面对现实”的原则，依照“绝不能因开发商违法让群众买单”与“不能因解决历史遗留问题让企业违法行为合法化”相结合总体思路，提出了“化存量与防增量并重”的基本原则，实行“三分开、三同时、三核实”的基本做法。
所谓“三分开”，即将查处开发企业违法违规问题与为群众办证分开；将行政审批和专项验收与群众办证分开；将税费征缴与为群众办证分开，对办证应缴纳的土地出让金、契税、维修基金等税费，由责任单位负责征收。所谓“三同时”，即在优先解决权利人办证问题时，启动最严格的法律追责、追缴、追讨程序，对纳入办证清单、启动办证手续的项目，同时依法追究企业违法违规问题，并依法处置到位；同时依法完善项目行政审批和专项验收手续；同时追缴土地出让金及税费。对拒不配合处置和缴纳的，启动司法途径追缴，实施失信惩戒。所谓“三核实”，即按照“谁发证谁核实，谁监管谁负责”原则，严格审查，落实责任，防范增量。
其中，“三分开”是前提，将为群众办证、维护群众权益作为出发点；“三同时”是关键，将履职尽责、动真碰硬解决影响办证的关键难题作为突破口，不惜动用公检法力量；“三核实”是保障，建立机制，防止违法违规楼盘入市，从源头上阻断新的历史遗留问题的产生。
二是利用司法手段解决开发企业欠缴税费等疑难问题。主要是从依法履责角度，运用法治思维，维护国家权益，动用行政、司法手段追缴相关开发企业欠缴的税费。具体措施上，可以在明确费用后迅速下达通知，启动约谈，以对违法违规企业形成震慑。如仍拒不缴纳，可以将企业纳入房地产领域不良诚信黑名单，通知相关部门对该企业进行限制，如冻结其项目下不动产交易等。同时，通过政府购买律师服务，启动法律追缴程序，向人民法院提起诉讼或向仲裁机关申请仲裁。
同时，对于有恶意拖欠记录的公司，除采用法律手段追缴以外，还要进行联合惩戒。可将其欠缴记录记入诚信档案，调整其信用评级。此外，对于欠缴公司还可以通过报纸、电视、网站等媒体渠道公示催告限期缴纳，通过诚信体系纠正其失信行为。
三是实行“一房一策”，有针对性地解决问题。历史遗留问题大多是适用现行法律法规难以解决的，或者在当时的社会经济环境下是合理甚至合法的，而且往往具有一定的 “个性”。因此，既要重视法理思维，从立法精神和依法办事取得的效果上来思考问题；又要针对每个项目的不同情况，科学合理地制订解决方案。实行“一房一策”时，应考虑是否损害国家和社会利益，是否影响其他群众的利益，是否促进社会公平正义，是否有利于社会稳定，是否有利于解决群众的实际问题。
四是尊重历史，妥善解决划拨土地上房屋办证难问题。尊重历史是处理历史遗留问题必须遵循的原则，必须深入调查研究，厘清脉络原委，充分考虑问题产生的背景和实际情况。划拨土地使用权诞生于计划经济时代，改革开放后，在建立土地有偿使用制度的同时，划拨土地使用权制度在立法上得到重新定位后继承沿用，在解决划拨土地上房屋办证难题时，应充分尊重历史，依法依规进行办理。
五是严厉打击和解决一批“小产权房”问题。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护，扰乱房地产市场秩序，损害了购房者的权益，制造了信访矛盾，应严厉打击。
“明者因时而变，知者随世而制。”化解历史遗留问题是一场自我革命，不动产统一登记本身就是创新，需要在探索中实干，在实干中创新，在创新中前进。通过解决历史难题，以社会公平正义为先导，以解决违法问题为引线，以惩治违法企业为抓手，创新解决办法，补齐管理短板，促进政府依法行政，构建房地产健康市场。
【来源】《中国不动产》2018年第12期
【作者】十堰市国土资源局 汪正义 陈小瑞
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