为深入贯彻中央经济工作会议精神和省政府《关于供给侧结构性改革去库存实施意见》部署，积极化解全区商品房市场库存，推动房地产市场持续平稳发展，自5月份以来，我局会同有关部门调研市场形势、听取企业建议，房地产去库存工作取得阶段性成效，现汇报如下：
（一）出台补贴政策，促进购房消费需求。区政府去年底出台《关于促进房地产市场消费的实施意见》对今年1至3月份在全区范围内新购商品房、二手房的分别给予2%、1%的购房补贴。期间，全区合计销售商品住宅2426套，同比增长105.97%；销售面积32.68万㎡，同比增长106.25%；销售金额22亿元，同比增长100%；销售均价6469.29元/㎡。同期，全区合计销售二手商品住宅734套，同比增长28.54%；销售面积10.34万㎡，同比增长28.11%；销售金额28875万元，同比增长28.31%。其中，符合区政府购房补贴条件的二手房成交套数为288套，成交面积3.6万㎡，成交金额1.8亿元。按照往年一季度平均30万㎡销售量估算，去化周期缩短约6个月。
（二）加强调查研究，准确掌握市场形势。我局会同区行政审批局和不动产登记中心（房屋产权监理所），运用全区商品房销售合同备案系统和房屋产权登记办证系统，对全区商品房预（销）售项目及买卖合同备案信息（含商业办公、安置房、二手房等）进行统计、研判，形成每季度的房地产形势分析，为区委、区政府提供决策参考。至7月底，全区合计销售商品住宅3933套、同比增长48.7%；销售面积52.6万㎡，同比增长48.6%；销售金额34.5亿元，同比增长56.1%；销售均价6557元/㎡。
目前，全区库存房源数量及去化周期情况为：
（1）城区方面：商品住房库存5780套、面积78.5万㎡；拆迁安置房库存3626套、面积19.8万㎡；商办用房库存4394套、面积30.9万㎡。总体去化周期约需18个月。
（2）乡镇方面：商品住房库存3940套、面积49.8万㎡；拆迁安置房库存2223套、面积24.7万㎡；商办用房库存3765套、面积25.2万㎡。总体去库存约需18个月。
（三）广泛征求意见，形成初步去化方案。省、市关于供给侧结构性改革房地产去库存的实施意见出台后，根据区领导要求，我局牵头组织区规划、国土、动迁办、行政审批、公积金、人民银行等部门进行会商，通报当前房地产库存、分析当前市场发展态势，并结合通州实际，5月底已基本形成全区房地产市场存量房去化工作方案，并邀请区房协及华德地产、星源地产、碧桂园等城区开发企业代表进行座谈征求意见，计划8月份邀请区相关部门再次进行讨论修改，于9月份提交区政府研究。
（四）研究储备政策，继续实施购房补贴。为加快推进全区存量房去化进程，我局根据区领导部署，在全面总结、分析一季度全区房地产市场促消费政策经验的基础上，拟定了第二轮全区房地产购房补贴初步方案，主要增加了“购买商业办公用房给予购房总额0.5%的补贴，在我区就业、创业的大学生、外来务工人员购买商品住房给予购房总额2%的补贴”内容。该方案已于5月24日由区政府常务副区长陈斌召集相关部门进行会商，原则同意了该轮购房补贴政策的补贴范围、补贴标准和操作细则。待进一步征求意见、修改完善后，9月份提交区政府研究后出台，结合国庆节期间全区第13届房地产交易展示会开幕期间，正式予以实施。
第二轮购房补贴政策实施时间为今年四季度，期限为三个月。根据平均销售量估算，预计在往年四季度平均销量的基础上，再行消化市场存量房源约40万㎡，年底前将全区商品房（含商办用房、拆迁安置房）市场存量控制在85万㎡左右，去库存周期控制在18月以内。
二、上级相关要求及周边县市去库存的相关情况
（一）南通市关于去库存工作要求
1. 至2016年度，全市普通商品住宅库存去化周期力争控制在18个月以内。以县（市）为单位去化周期力争控制在18个月以内。
2. 至2018年底，全市普通商品住宅库存去化周期力争控制在16个月以内。以县（市）为单位去化周期力争控制在16个月以内。
3. 至2020年底，全市购租并举的住房体系基本建立，市场供求关系基本平衡，普通商品住宅去化周期保持在合理区间，非住宅类商品房库存有效化解。
（二）周边县(市、区)现状及去库存举措
1. 南通开发区：至6月底，未开发住宅面积158万㎡、商业58万㎡；未报预售面积53万㎡、商业40万㎡；已报预售面积住宅84万㎡、商业30万㎡。住宅总面积295万㎡、商业128万㎡。工作举措：一是加快推进货币化安置，促进房地产库存消化；二是加大城市基础设施配套投资力度，加快建设步伐，优化交通区位；三是加快经济发展，吸引更多外来人口，支持农民进城买房，增加刚性住房需求动力。
2. 海门市：至6月底，总库存房源192万㎡，其中存量可售普通商品住宅面积为119万㎡，去化周期17个月。工作措施：一是实行月报制度，二是制定“资质”和“预（销）售”审核菜单，三是举办房地产展览会促销，四是加强预（销）售现场监管，五是定期进行市场调研。
3. 启东市：目前共22580套存量房，面积约222万㎡，其中市区约3022套，面积34万㎡，镇（园、区）13140多套，面积140万㎡，其余为商办存量房。工作举措：一是推进农民工进城购房，二是限制商住土地供应开发，三是加快推进货币化安置，四是对部分过剩商住项目研究土地用途转移方案、调整用地规划，五是政府回购镇（园、区）滞销商品房，作为安置房源或保障性房源。
4. 如皋市：目前库存320万㎡，商品住宅占65%，商业办公占35%，去库存周期在25个月以上。工作举措：一是合理规划、提升小区品质，二是努力推动转型升级，三是积极完善中心城区功能配套，四是积极作为、搭建有效销售平台，五是加强房地产市场监管力度。
三、存在差距及下一步工作打算
（一）存在的主要问题和差距
一是棚改货币安置比例不高。《省政府办公厅关于分解下达2016年度保障性安居工程目标任务的通知》明确要求：“商品住房去化周期较长的地区，货币化安置比例原则上不得低于50%”，这也是我区推进房地产去库存工作的重要任务和关键举措。从实际情况来看，我区这项工作推进缓慢、比例不高，我区虽然在6月份通过想办法，货币安置达到18.4%，避免了区领导被省住建厅约谈。但对照上级要求还有很大距离，如果再不重视并大力推进货币化安置，年底将会被省厅通报和约谈。
二是存量房源销售压力较大。据国土部门挂牌成交量和在建商品房开发项目统计，现有全区在售尾盘约有130万㎡，现有存量房源足够今后两年销售，而我区历年商品住宅年销售量约45万㎡，供远远大于求的矛盾已经显现，加之拆迁安置房大量流入市场，低价出售占据较大的市场份额。在当前房源充裕、销售放缓的情况下，导致由房地产市场由前几年的卖方市场向买方市场转变，有价无市的现象比较突出。再如，城区部分新建商品房小区周边安置房较多，在同样面积、户型的对比下，购房户大多选择价位较低的安置房作为置业首选，造成商品房销售困难，如星源名苑项目共736套、9.4万㎡，已售298套、3.9万㎡，目前待售438套、5.5万㎡，占比例59.5%；金通家园项目共871套、13.7万㎡，已售119套、1.8万㎡，未售752套、11.9万㎡，占比86.3%。根据系统统计，乡镇中石港镇、川姜镇住宅也销售缓慢。
三是改善型住房销售进程缓慢。近年来，通州区加快实施城镇化和城乡一体化建设步伐，但本地人口数量相对固定、外来人口相对较少，城镇产业化发展对于促进农民进城、拉动市场发展的促进作用不明显。大多数购房业主为子女结婚、工作和上学的“刚需型”购房，面积在90至140㎡以内中小套型的住宅供销两旺。面积在160㎡以上 “大平层、大户型、高价位”精装修、改善型住房购买群体相对单一，销售进程缓慢，造成企业资金回笼周期长。
四是商铺经营存在社会稳定风险。川姜家纺城、阳光城、新天地、五洲汽车博览城等商业项目由于开发单位统一招商成效不明显，业主经营过程不顺畅、不盈利，导致部分商铺经营户存在不稳定因素。目前正在建设或即将交付的奥邦数码城、华融和生商业综合体等商业项目也存在一定社会风险和矛盾隐患，需引起重点关注。尤其是，华融和生商业综合体存在资金问题，虽然销售业绩比较好，但大多房源不能及时按期交房和解押办证，存在购房业主群体上访维权的群体性矛盾隐患。政府招商引资 “好得家”商业项目，由于市场销需不足，现企业只能全部自持，逐步培育市场，对企业资金持有、周转形成考验。
五是待上市项目增加去库存压力。据统计，我区房地产市场拟建、在建项目即将上市体量逾100万㎡，城北佳源都市项目约45万㎡，城南碧桂园三期约40万㎡，城东南山湖壹号（商办）15万㎡，万达商业综合体11万㎡。这些项目的上市将很大程度增加后期去库存压力。
（二）推进去库存的措施和建议
下一步，我局作为房地产行业牵头单位，积极发挥行业主管职能和牵头作用，根据省、市关于房地产去库存工作要求和区委、区政府统一部署，紧密协同有关部门全力推动去库存各项指标任务和具体工作落实，力争用16至18个月左右时间去化全区现有商品房库存房源。就推进全区存量房源去化进程、推动房地产市场平稳发展，提出如下措施和建议，主要有八个方面。如有不当之处，请各位领导多提宝贵意见和建议。
一是加大老城区棚户区改造力度。按照住建部“货币化安置户数不低于被征迁安置总户数的50%”的要求，引导和鼓励城乡居民和拆迁户购买商品房。普通商品住房存量较大的地区（如主城区）引导征迁户优先选择货币化安置方式，暂缓或减少集中新建安置房，逐步停止实物安置。采取政府集中购买商品房作为安置房源、出台优惠政策鼓励拆迁户和农村居民购买商品房、政府一次性直接货币补偿安置等多种方式推进城中村（棚户区）改造、集体土地征迁安置户的货币化安置。同时，统筹考虑各镇、区、园（街道）实际情况，通过提高一次性综合补贴，鼓励和引导征迁群众选择货币安置，推动存量房源去库存。
二是推进保障房货币化改革。从2016年起，区级财政原则上不再投资建设公共租赁住房，城区内高新区落户的企业原则上也不再审批职工宿舍、职工公寓的建设，鼓励通过收购或长期租赁库存商品住房或社会闲置住房作为公租房保障房源。进一步提高已建公租房的入住率，充分发挥其保障使用功能。加快实现公租房保障货币化，积极推进公共租赁住房等保障性住房向普通商品住房转化，以略低于市场价的房价向新市民、新就业大学生、进城农民工、各类人才等住房需求群体出售，满足其首次置业需求。鼓励各地通过优先租赁老旧社区居民住房，用作公共租赁住房或乡镇学校教师、卫生院医护人员的周转宿舍。
三是继续实施购房补贴政策。制定涵盖商办用房、成品住房在内的第二轮商品房购房补贴政策，利用三个月时间（第四季度）继续推动商品房存量房源去库存，进一步拉动房地产市场消费，鼓励城乡居民多样化购房需求，推动房地产市场稳定健康发展。同时，区住房和城乡建设局、区行政审批局、区财政局、区不动产登记局等部门加强协同联动，做好购房补贴发放的相关审核、备案、统计等工作。
四是控制开发用地供应节奏。区国土部门科学编制年度土地收储和土地供应计划，提高存量供地比例。密切关注房地产市场运行情况，做好房地产用地市场调控工作。在落实主城区已建商品房去库存的同时，2016年推出的小宗商服用地和住宅用地侧重于其他镇区，尤其是环南通主城区周边乡镇及市级中心镇布局，以提升镇区商业市场氛围和居住品质，推动小城镇建设和房地产平稳健康发展。
五是提高公积金使用功能。降低、放宽住房公积金提取条件，适度扩大公积金使用范围，提高公积金的住房保障功能和资金使用效率。区住房公积金管理部门按照省政府《关于供给侧结构性改革去库存的实施意见》精神和开通“公转商”贴息贷款、资产打包等新金融品种，着力防范公积金资金紧张、资金池见底等问题，满足群众改善居住条件的愿望，为房地产去库存作出贡献。
六是加大金融机构信贷支持力度。近年来，受总体经济环境影响，金融机构大规模调整贷款结构，对房产开发企业的金融信贷支持力度减弱。尤其是2015年以来，我区房产开发贷款所占商业银行同期放贷比重呈不断下降态势，较大程度加大了部分销售业绩差、资金回笼慢的房地产开发企业的资金压力。建议区有关金融机构能够适当调整放宽贷款结构，加大房地产开发项目抵押贷款及项目融资力度（主要是项目土地抵押和在建工程抵押），帮助企业度过难关，维护房地产企业平稳发展。
七是开放“新市民”户籍制度。鼓励农业转移人口进城购房。通过户籍改革，把有能力在城区就业、生活的农业转移人口和其他常住人口作为购房的重要群体。简化购房落户手续，给予农业转移人口等新市民平等享受就业、医疗、社会保障等公共服务，释放其购房需求；对农业转移人口进城购买住房的，教育部门按照招生入学政策安排其子女就读。鼓励各开发企业对农业转移人口进城购房给予适当优惠，以消化存量商品房；鼓励各商业银行对农业转移人口进城购买首套住房的，在符合国家政策的前提下，在首付款比例、贷款利率、还款方式等方面给予便利和优惠。完善农业转移人口市民化成本分担机制，根据国家部署建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量的挂钩机制。
八是加强“绿色住房”开发建设。推进房地产行业转型升级。根据《市政府关于加快推进建筑产业现代化促进建筑业转型升级的实施意见》（通政发〔2015〕39号），鼓励房地产企业大力发展新型环保、节能建造方式，推广装配式建筑和成品住房，开发建设绿色、低碳、节能环保建筑，提升住房品质。积极引进信誉好、实力强、知名度高的品牌开发企业，确保房地产开发质量、防范市场风险；鼓励支持房地产企业兼并重组，提高产业集中度，形成集团化、规模化经营。同时，充分发挥房企行业协会作用，按照“政府搭台、协会组织、企业参与”的思路举办好房地产交易展示会，由区房地产业协会牵头举办“通州房产超市”，搭建业主“比房、比价、比区位、比物业”的一站式选房购房平台。通过多种有效途径，推动房地产市场回暖、升温，力争用16至18个月完成我区去库存任务。
