孙子有云：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎？
打官司犹如打仗，在确定诉讼策略时，务必要进行多方位思考，充分考虑双方当事人在法律和证据方面的优势和劣势，甚至考虑法官可能的看法，唯有如此才能够制定出最有利于当事人，而且也最能够说服法官并获得其支持的诉讼策略。
今天上午，李某来我所咨询一个房屋租赁纠纷，我和张允律师接待了他。他将一处商铺租赁给王某经营蛋糕店使用，双方签订有书面合同，约定租期十年，年租金24万元，每年3月1前支付当年租金，如王某欲提前解除合同需提前三个月书面通知李某。合同已正常履行四年，但今年王某迟迟不支付租金，并于3月底在商铺门上张贴了闭店通知，并于4月8日将其所有物品搬离了该商铺，并给了李某一把房门钥匙。
我们在了解案件情况之后，对于如何解决该租赁纠纷，提出了如下三种方案：
第一种方案：李某起诉王某要求继续履行合同，支付今年的租金24万元；
第二种方案：李某起诉王某要求解除租赁合同、返还房屋、支付返还房屋前的占有使用费，并按照三个月租金的标准主张违约损失。
第三种方案：李某首先发函给王某，指出王某于4月8日以实际行动违法解除租赁合同的事实，并要求其赔偿损失。在对方不予理睬的情况下向法院提起诉讼，要求确认双方之间的租赁合同于4月8日解除，要求王某结清合同解除前的租金，并按照三个月租金的标准主张违约损失。
对于第一种方案，王某可能辩称双方之间的租赁合同已经于4月8日解除，虽然双方并未签订书面协议解除合同，但李某接受钥匙的行为即视为认可，要求继续履行合同显然与客观事实不符。
法官很可能支持这种主张，李某的诉讼请求就可能轻而易举被击垮，而在法院最终做出合同是否已经解除的裁判前，李某将商铺另行出租可能面临着违约的风险，一旦法院认定4月8日合同已经解除，那么商铺空置时间内的损失可能要由李某自己承担。
对于第二种方案，由于双方并未签订书面的解约手续，且王某不支付租金的行为已经构成根本违约，李某要求法院判令解除合同的诉讼请求很有可能得到法院的支持。但是，李某面临着棘手的问题，即在法院判决合同解除前，他将商铺另行出租是有风险的，并且即使法院支持其要求支付返还房屋前的占有使用费的诉讼请求，考虑到王某闭店的客观情况，可能面临着执行不能的法律风险。
对于第三种方案，由于王某发布有闭店通知，并且已经将所有物品搬离商铺，李某如主张确认合同于4月8日已经解除，则王某无需再支付后续租金，对王某是有利的，估计他不会对合同已经解除有异议，而只可能对是否系其违约解除有异议。
在这种情况下，采用第三种方案，对于双方当事人，乃至法官来讲都是最优的，理由如下：
对于李某来讲，由于其诉请是基于好聚好散的原则，确认合同已于4月8日解除，结清房租并赔偿三个月的损失，会给法官一个很通情达理的印象，其诉请自然容易得到法官的支持，并且也不影响其将商铺另外出租收益，对他是最有利的。
对于王某来讲，料想他估计会同意合同于4月8日已经解除，他不需要去面对支付24万元租金（第一种方案），或者支付肯定超过三个月（第二种方案，考虑法院审理期限）的高额租金的风险，压力相对较小，双方的分歧也相对较小，对于究竟是赔偿李某一个月租金损失，还是两个月或三个月租金损失，达成和解主动履行的可能性比较大，无论是对于李某还是王某都是有利的。
对于法官来讲，按照第三种方案进行判决，支持李某的全部诉讼请求，无论是从法律上还是从事实上，基本上是不存在障碍的，有利于化解纠纷、定纷止争，取得比较好的法律效果和社会效果，何乐而不为呢！
李某在听取我们的分析后，非常认同我们的第三种方案，当场办理了委托并支付了律师费，究竟案件结果会如何，且听下回分解。
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