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所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但是对于“买卖不破租赁”这一原则在司法实践中是如何适用的呢？是不是只要存在租赁关系，任何时候租赁物所有权的变动都不得对抗租赁权呢？下面，笔者将通过本所律师一起亲办案件向大家来解析“买卖不破租赁”在司法实践中究竟是怎样适用的。
原告于2017年3月21日与案外人陈某签订房屋租赁合同，陈某将其位于深圳市宝安区日出印象花园B区6栋2单元501（不动产权证号：粤﹝2016﹞深圳市不动产权第0049912）房屋出租给原告，租期为十年。后原告依据合同约定将该房屋出租给他人居住，在租赁期限内，由于陈某的普通债权人朱某向福田区人民法院申请强制执行（案号：﹝2018﹞粤0304执11393号之一），遂该房屋被法院依法拍卖，后该房屋于2018年11月17日由被告拍得。被告拍得该房屋后，便把原告的租户从该房屋内驱赶出来并一直居住至今。原告认为被告的强占行为侵害了原告的合法权利，于是向法院提起诉讼。
被告答辩称：第一，被告通过淘宝司法拍卖平台拍得涉案房屋，已支付全部价款，并已办理产权变更登记至被告名下，故被告取得涉案房屋所有权的程序正当、合法。同时，被告是经过与原告租户友好协商后，才搬入该房屋居住生活的。第二，在拍卖及付款的过程中，福田法院在淘宝司法拍卖页面并无公告涉案房屋有租赁权存在，即便在被告咨询福田法院是否存在租赁权时，福田法院亦告知被告并无认定合法的租赁权存在。第三，原告与案外人陈某之间的租赁合同期限为10年，而根据原告出具的与中国工商银行深圳龙华分行的《抵押房产出租证明》显示，中国工商银行深圳龙华分行认可的租赁期限为5年，两者相矛盾。同时，租金20万元一次性付清，租金支付为个人之间转账，均不符合正常租赁市场逻辑，不能证明是原告而非个人与陈某签订的合同，租赁权合法性存疑。第四，根据原告出具的与中国工商银行深圳龙华分行的《抵押房产出租证明》，抵押权人的权利包括“该房产的出租行为不构成对我行实现抵押权的任何妨碍，若抵押担保的主债权不能如约履行，我行行使抵押权时该租赁行为将自动终止，租赁合同自行解除，租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力。”根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。中国工商银行深圳龙华分行的抵押权起始于2016年3月10日，先于原告提出的租赁权存在，而且法院既已拍卖该房产，则代表抵押担保的主债权不能如约履行。另外，福田区人民法院已告知被告中国工商银行深圳龙华分行已经执行其对于该房产的抵押权，并委托福田区人民法院在网上拍卖该房屋，目前福田区人民法院已将该房屋拍卖所得资金按照中国工商银行深圳龙华分行所应得部分款项转账给该行。因此租赁合同已自行解除，租赁合同对该房产的受让人不具有任何约束力。第五，原告与案外人陈某之间的任何合同与纠纷，应向案外人陈某协商或主张权益，而非向已履行合法程序购买、办理产权登记、并与原告租户友好协商后入住该房屋的被告方主张。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”在本案中，原告作为承租人，对涉案房屋的占有系合法的有权占有，而被告虽然是经合法拍卖取得涉案房屋的所有权，并与原告的租户友好协商后占有了该涉案房屋，但是，被告的占有违反了法律的规定，系对原告合法占有的侵权。因此，原告依据上述法律规定提起占有排除妨害纠纷具有充分的事实和法律依据。其次，本案中，涉案房屋已抵押给中国工商银行深圳龙华分行，中国工商银行深圳龙华分行作为抵押权人，依据法律规定，在其债权不能实现的情况下，可以将抵押物（涉案房屋）拍卖，并就所得拍卖价款可以优先受偿，这是法律对抵押权人的特别保护，但是，对于普通债权人，法律并没有给予其特别保护。而本案中，正是因为普通债权人为实现债权而向福田区人民法院申请强制执行涉案房屋，导致涉案房屋被拍卖并发生所有权的变动。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。在本案中，虽然涉案房屋在出租前确实已设立抵押权，但是，涉案房屋之所以被福田区人民法院拍卖并发生所有权的变动，并不是由于抵押权人实现抵押权而导致涉案房屋所有权变动，而是因为案外人陈某的普通债权人实现债权而导致涉案房屋所有权变动。因此，在本案中，并不存在“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”除外情形，故被告应当继续履行原告与案外人之间所签订的原租赁合同。
龙华法院最后经审理后认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”2017年3月21日，涉案房屋的所有权人陈某与原告签订《房屋租赁合同》，载明陈某将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限为2017年3月21日至2027年3月20日。此后，被告于2018年12月4日经法院委托拍卖竞得涉案房屋，并于2019年1月7日取得《不动产权证书》。虽然租赁物（涉案房屋）在租赁期间发生所有权变动，但不影响2017年3月21日《房屋租赁合同》的效力。现被告居住于涉案房屋内，致使原告无法继续履行2017年3月21日《房屋租赁合同》。原告要求被告继续履行2017年3月21日《房屋租赁合同》，将涉案房屋交给原告使用之诉讼请求合理合法，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 1、在参与司法拍卖的过程中，务必尽量了解清楚拍卖标的物的所有权情况，并尽量做到能实地查看拍卖标的物，以免因拍卖标的物存在瑕疵而使自己的合法权益受损；2、在承租过程中，应当尽量了解清楚租赁物的权利归属以及权利负担情况，避免因权利瑕疵而损害自己的合法权益。
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