傅磊
成都二公司副总经理
商业设计模式之万达设计总包
关键词： 思维 标准化 管理升级
传统的商业设计往往注重与城市交通及空间的关系、外形体量的现代及融合、内部动线和空间优化，但往往忽视了一些终端客户的需求。这里提到的终端客户并非逛街的消费人群，而是特指商家。一个商业项目是否成功或者落地，招商的好坏与消费者的匹配度成为了关键环节，我们在从业过程中也遇到了很多案例，商业建筑本身设计和建造的完成度非常高，但由于招商的失败，给开发商带来数年的亏损。所以近年来很多开发商都意识到这个问题，都在寻求转变和模式上的创新，但真正在创新这条道路上走得比较坚实的当属万达。万达的商业将标准化做到了极致，将商家绑定在一起，共同打造了万达的商业王国。万达的商业体系在开发、融资、运营等层面有许多创新，也是保证其成功的关键，角色受限我们不能深刻解读，下文仅从设计层面解析万达商业的创新及对我们自己的深刻影响。
为了提高工作效率、节约管理成本、加强技术管控力度，从2016年1月1日起，万达推行设计总包管控模式，即整个项目的规划设计全过程由设计总包单位“总负责、总管理、总协调”，总包在万达品牌库中选择分包或自行设计，万达负责品牌库建设与完善。设计总包对整个项目规划设计工作的计划、质量、成本、品质等负全责，最终实现对设计工作的系统管控。
设计总包的设计范围包括土建类施工图设计、外立面方案深化及初步设计、外幕墙采光顶及钢结构施工图设计、夜景照明方案深化及施工图设计、室内步行街公共空间内装方案深化及施工图设计、景观方案深化及施工图设计、弱电智能化方案及施工图设计、导向标识方案深化及施工图设计、车库动线方案设计。设计总包的管控重点包括设计计划管理、设计质量管理、设计成本管理、设计品质管理、绿建节能管理、设计合约管理、设计档案管理与设计分包管理。面对新的挑战，我们首先要转变思维即供方思维转变为总包思维。近年来我国的房地产发展迅速，开发商与设计单位之间的关系也在变化，设计院由以前的专家、权威向设计服务供应商的角色转变。开发商秉持甲方的思维模式，从项目的整体成本、工期、运营为出发点，设计院秉持供方思维，从自身的设计品质、图纸质量、人力资源安排为出发点。两种完全不同的思维模式造成了工作中日益严重的矛盾，形成了项目管理中的内耗，阻碍了项目的有序高效的开展。所以设计总包的管控模式正好打破了两种思维的隔阂，让设计单位既能站在甲方的角度思考项目管理中的若干问题和风险，又能平衡好设计方的资源，减少设计环节的内耗，让设计真正服务于项目整体，平衡好成本、计划、风险之间的关系。
设计总包的设计范围示意
商业设计复杂多变，受各种限制条件的制约较多。传统的设计单位从管理层到设计人员都缺乏设计总包的经验和相应的管理意识，如何能使设计总包模式快速落地，使在这个模式中工作的人都输出统一的标准，万达给出的答案是标准化。
首先是二维图纸的标准化：通过设计研发，形成若干个标准化的二维施工图，二维图纸需匹配各主力店及商家的要求，同时也满足万达的成本要求。标准化的二维图纸也成为开发前期测算和拿地的参考条件，使前期策划拿地到施工图设计完成形成了标准化。
其次是三维图纸的标准化：将标准化的二维施工图通过BIM软件研发整理为若干个三维的BIM施工图，并规定了BIM三维模型的制作和管控要求，也从中筛选出能够匹配万达管控模式和BIM设计能力的各设计供方及施工方。最后通过所谓的6D-BIM总包管理平台将设计、计划、成本、质检、施工全部统筹起来。标准化的BIM模型就是一个个虚拟的万达广场，BIM构件标准化的程度可以使成本实现一键算量，大大的提高了效率，避免了内耗。质检和施工也可以通过BIM模型时时查看施工中与BIM模型不符的情况，及时纠错，避免返工成本浪费，从而保证完成度。放眼世界，万达广场的BIM总包模式是这个领域一种崭新的尝试，注定会成为未来这一行业的发展趋势，基准方中有幸全程参与了BIM总包模式的研发，并在2017年承接了三个BIM总包模式的万达广场的试点项目。通过研发和试点项目的锻炼，基准方中在设计总包及BIM技术的运用上已经走在了设计行业的前列。
6D-BIM总包管理平台
基准方中近年来也着力打造设计行业的标准化、信息化。从质量管理平台、二维协作平台、项目管理平台、知识管理平台等各方面不断创新、管理升级，从而匹配行业的发展。为了更好的抓住这次转型升级的机会，也为更好的适应BIM设计总包模式，基准方中在万达事业部的基础上衍生了设计总包管理合作部，整合资源在分包管理、计划管理、质量管理、成本管理、合约管理、档案管理几个方面创新发展，管理升级。
设计总包管理合作部
设计总包的核心是分包管理，分包管理上我们提出了八个维度：审核机制、汇报机制、工时管理机制、干预机制、协调机制、回访机制、考核机制、预警机制。通过各机制的协调同步，管理好分包的同时也要“管理”好客户，推动项目高效有序的开展。
基准方中秉承以客户立场为出发点的市场化思维模式，追随万达的转变，在设计管理、设计流程、设计标准化等方面进行全方位的升级，秉持专注、专业的匠心精神，在行业变迁中不断学习、创新。
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