对新形势下的分析和研究,三个方面想法。第一,总体是好的,是平稳的;第二,产业结构不平衡,会不断地调控;第三,调控的过程中会有周期的反复和起伏。
就房地产来讲,下半场应该还是存在着很好的机遇。过去宏观调控打压房地产,周期性太突出,起伏动荡太严重,让企业难以把握。稳定了以后,应该说从房地产投资角度来讲,更有底气、更有把握的可能,什么阶段怎么投资,什么城市怎么投资,心中更有数。我认为从这个角度,未来房地产的前景总体是不错的。
于此同时, 房地产业的集中度不断提高,截至2016年,前20家房地产商的销售额已经上升到行业25%这是非常明显的趋势。一方面靠企业自己的精细化管理和管理方面的创新,另外一方面也是需要靠并购。未来整个市场的并购,不限于房地产行业,并购会成为市场越来越多主要的企业发展路径。除此之外,还有和金融领域的合作,存量不动产物业的经营,以及产业链的上下游延伸等等。
未来十年之内,甚至十五年,中国对整个房地产调控方式都会基本沿用“行政调控+宏观工具”调控混搭使用。房地产未来进入一个新的趋势。从过去的1998年到2017年,是高速增长、高频波动的长周期。未来的20年会不会延续过去20年的波动?基本上是平均三年差不多一次,三到四年。但是未来20年,在新的政策、新的形势、新的行业起点下,我们自己判断未来20年是平稳增长、低频波动的长周期。这个长周期里面,可能过去20年很多的游戏规则、发展模式都会发生巨大的变化,因为过去可能三年一波动,你地买贵了过三年就解套了,问题未来可能不是,要过五到七年。未来20年,我们来看房地产是平稳增长的,也就是说我们未来房价20年复合来看,基本上跟GDP同步,但是有的地方GDP快一点,未来20年可能二线城市的GDP是最快的。所以它的房价会增长的快一点。
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