我们可以说，对中国排名二十以后的城市来讲，其供求层面的扭曲并不显著，市场机制完全可以正常工作，只要不人为制造更多的扭曲，面对目前短暂的供求失衡，三年以后市场自身就能够调整过来。这些城市可能居住了中国城市人口的八成多。
真正存在问题的是中国前五或者是前十大城市，这些城市所面临的严重问题在于大量人口流入和土地供应稀缺之间矛盾。由于土地供应无法有效扩大，市场机制在这里不能正常工作，政府必须对房地产市场进行必要和系统性的干预。但这些城市居住的人口应该不足中国城市人口的两成。
现在的长效机制考虑了租售同权、房产税、共有产权等政策。如果从稳定房价的角度看，这些政策对于大量的二线以下城市是否必要，这是值得讨论的。
即使对于少数特大城市而言，以前述分析为基础，我们要讨论这些政策是否能够纠正市场的扭曲，例如它能否减少人口的持续流入、或者有效扩大土地和新屋的供应？
在这些具体的问题上，目前政策的长期效果可能是存疑的。例如房产税能够阻止人口的流入吗？能够扩大土地的供应吗? 结果也许很不确定。
在这些特大城市，在承认市场失灵的基础上，政府的长期政策应该立足于对市场进行分层：对于低收入群体和社会重要人群，政府应该通过财政补贴和限制产权等手段定向供房，保障其居住权；其余的社会人群，继续立足于市场化的机制来解决。
我们对房地产市场长期的忧虑在于：大约2025年前后，中国的城市化浪潮会基本结束，然后中国会很快进入到另外一个浪潮，即老龄化。由于计划生育政策等影响，中国的青壮年人口、即20到40岁这个年龄段的人口可能在2030年以后加速下滑，并持续很长时间。这意味着，从那以后，我们所面临的房地产市场基本的供求趋势，特别是需求趋势会发生一个根本性的逆转，即人口流入基本枯竭，城市人口逐步转向负增长。
很多人把东京房价长期下跌归于泡沫破灭，这种观点部分是正确的，但是还有更为重要的原因，就是日本的老龄化。1995年以后日本适龄劳动人口开始下降，2005年以后老龄化速度加快，青壮年向城市迁入开始负增长，在这些趋势之下市场只有供应而新增需求都是负的，这在很大程度上解释了日本房价为何长期下跌。
另外一个极其鲜明的对比是香港，香港在1998年的时候房价非常高，亚洲金融危机以后大幅下跌，到2003年高端住房甚至可能下降了50%到70%。为什么香港的房价能够很快逆转，主要原因在于大量大陆富豪于2003年以后持续涌入香港，其中少部分人去了四季酒店，大部分人去了半山豪宅。这使得当地房市基本面得到扭转，房价很快恢复上涨，并在最近数年连创新高。与之相对应的东京则由于没有类似的人口流入，其房价下跌差不多持续到现在。
对比上述两个地区，人口增长趋势对于房价是极其重要的。当年香港依靠大陆富豪等高端人口的大量涌入支撑起了高房价，然而中国沿海地区、一线城市等到中国老龄化开始，青壮年人口快速下降的时候，从哪里涌出那么多的富豪呢？
这么多年政府总是担心房价泡沫，不断打压，然而结果却是房价越打越高，实际上每一次打压都在限制供应，却没有抑制需求，而只是推后了需求，进而把房价不断推高。
2025-2030年之后我们很可能会面临完全相反的情形，在一线城市人口停止流入的背景下，会发现房价面临的下跌压力是不可阻挡的，到那时候政府会不断出台种种鼓励购房政策，包括降低利率等，仍会发现房价的下跌难以抑制，正如东京后来把贷款利率降到0，又鼓励外国人购房，但是房价下跌的趋势依旧持续很长时间。
我们对房地产市场的分析需要着眼于长期。老龄化和青壮年人口减少的压力首先会在中国城市群的边缘地带显现出来，然后会逐步从边缘地带向中心城市渗透，最后一直渗透到北京、上海这样的特大城市。目前中国的边远城市和大的村镇由于人口老龄化以及都市化等带来的压力，已经能够看到人口减少和供给过剩的问题，这在农村地区已经十分明显。由于人口的未来趋势，这一现象逐步向其他城市蔓延和渗透，几乎是不可避免的。
特大城市不供地导致的结果就是这些城市的房屋供应曲线是垂直的，需求增加的时候房价会剧烈上升，而需求消失的时候房价剧烈下跌，这在长期内应当引起我们足够的重视。
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