文 / Jay Huang
自从去年年中推出税务系列文章《税眼看澳洲房地产》以来，行文一直断断续续，没有按照原定计划，在年底前完成这个系列。这里主要原因还是在于笔者的拖延症。有思路有想法的时候，可以洋洋洒洒写很多，但更多的时候是思路枯竭，对着电脑屏幕半天也写不出一段让自己和让别人满意的文章，然后就想着下周再说吧，久而久之就成了”烂尾楼”。后来主编James鼓励笔者如果时间允许的话，还是尽量把这个系列完成，笔者深以为然，所以继续这个系列，希望能在最近几个月内完成这个任务。
分地盖房的三种情形
去年在讨论完主要居所之后，有读者问我如果他自己做小型开发，比如他的房子（主要居所）占地面积比较大，他向council申请了土地分割，然后在后院空地上再建一个新房卖出，这会有哪些税务影响？我觉得这个问题有很大的普遍性，因为在实务中确实有很多读者正在操作或者正在考虑操作这个事情，所以这一期我们就来谈一谈做一个“小型私人开发商”的涉税问题。
一般来说，推倒旧房，重建新房有以下几种情况：
接下来我们就逐一来分析一下上面三种情况下的税务影响：
1. 分地拆房，新盖两栋房子
情况一：把旧房推倒，申请分割土地，然后在分割完的土地上各建一套住宅，自己住一套，卖一套
我们来看一下以下例子：
Emma在2006年5月购入一套住宅并且将该住宅作为她的主要居所。因为房子老化，她于2010年6月将房子推倒。她申请将土地分割成两块，然后在每块土地上各建了一套新住宅。2011年1月完工以后，Emma搬入其中一套住宅用于自住，另一套住宅于2011年2月卖出。2010年6月到2011年1月建房期间，Emma在外租房居住。
推倒旧房子
按照澳大利亚所得税税法第104条第20项规定，当建筑物毁损的时候，会引发资本利得税纳税事件C1。资本增值额或者亏损额等于因为建筑物毁损而取得的收益（比如政府补贴，保险赔款等等）减去建筑物的成本。一般来说，当初买房子支付的房价包含了土地和建筑物，所以税法要求按照一个合理的比例来分摊土地价值和房产价值。
不过按照ATO ID 2002/633的解释，如果纳税人没有取得任何收益(比如自行推倒建筑物)，那么当初所支付的房价应该全部归于土地成本。因此推倒旧房这个事件不会产生资本利得或者亏损。
分割土地
按照澳大利亚所得税税法第112条第25项规定，只要分割完的土地所有权没有发生变化，分割土地本身不会引发任何资本利得税纳税事件。纳税人只需要按照一个合理的比例来分摊两块土地的成本就好。
将非主要居所出售
这里最关键的一个问题是Emma取得的收益在税务上是会被认定为资本利得还是普通收入？两者最大的区别在于普通收入是100%征税，而资本利得，如果符合一定的条件，比如持有期限超过12个月，可以减按50%征税。从纳税人角度出发，当然希望他的收入能被判定为资本利得。
在判定一笔收入是资本利得还是普通收入的时候，有时候并不像我们正常想像的那么简单。澳洲法院也有非常多的判例来裁决这个问题。一般来说，如果纳税人分割土地并建造新屋的主要目的仅仅是为了实现资产价值的最大化，那么该笔收入就会被认为是资本利得；如果该笔交易的目的是出于盈利或者是房地产开发生意的一部分，那么该笔收入就会被认为是普通收入。
请注意：一次性交易行为不一定就肯定会被判定为资本利得，比如上述Emma只建一次房，然后买卖。有兴趣的朋友可以查阅税务局的法令TR92/3。
税务局在它发布的法令MT2006/1中列出了在哪些情况下，分割土地并建房是会被认为在做生意，因此需要申请ABN号码和GST号码。
这个问题相当复杂和具有争议。随着新情况的出现，每年都会有一些与此相关的争议上诉至法院。而法院的每个判决也在不断的补充和深化关于两者之间区别的认定。即便如此，这两种收入之间的界限也没有彻底完全分清，还存在着一些灰色地带。
小贴士：你可能没有想到有一些房地产开发商在买卖土地房产项目时，如果事先能够做好合理的税务筹划和架构安排的话，它的收益是有可能会被认定为资本利得而非普通收入，从而享受到收入减半征收的税务优惠的。法庭曾经出现过一些有利于纳税人的类似判决，具体情况请咨询你的会计师。
新的主要居所
在我们的第二期中谈到如果推倒旧房建新房，在最多4年的时间内，房主依然可以将该空地作为其主要居所，未来买卖时可以享受主要居所免税的优惠。说的简单一点，4年内把房子建好就行。
2. 分地不拆房，新盖一栋房子
情况二：申请分割土地，然后在分割完的空地上新建一套住宅，然后卖出获利，自己依然住在之前的旧房中。
分割土地
和第一种情况一样，推倒旧房不会产生资本利得或者亏损。
新建住宅并出售
和第一种情况一样，新建并出售新住宅会被认为是在做生意，取得的收入很可能会被认为是普通收入，从而100%征税。
旧的主要居所
旧的主要居所依然被认定为主要居所，未来卖出时享受免税优惠。
3. 分地不盖房，卖出地
情况三： 申请分割土地，然后将分割完的空地卖出
分割土地
和前两种情况一样，推倒旧房不会产生资本利得或者亏损。
卖空地
和新建房子卖出不同，卖空地一般不会被认为是做生意，所以该笔收入属于资本利得，能享受50%的折扣。
旧的主要居所
旧的主要居所依然被认定为主要居所，未来卖出时享受免税优惠。
“被动”开发商的案例
除了做一个主动的小型开发商外，最近笔者在实务中还遇到了一个做被动开发商的案例，现在拿出来和大家一起分享，从中您可以看到事先做税务筹划有多重要。
Alice在1990年购入了一套超大面积土地的房产，当时的购买价是$100,000。2015年，她的好友Tom因为儿子结婚没有地方住，所以跟她商量，打算先把她的旧房子推倒，然后把她的超大面积土地分割，接着在分割后的两个地块上分别建一栋别墅，期间所有的审批手续和建房费用都由Tom来承担，作为回报，在所有的工作结束之后，Alice办理过户手续，免费送给Tom其中一栋别墅。
我们分别从Alice和Tom的角度来看一下他们各自的税务情况：
Alice:
推倒旧房
就像上面所说，推倒旧房不会产生资本利得或者亏损。同时按照ATO ID 2002/633，当时的购买价$100,000全部归于土地成本。
分割土地
按照规定，只要分割完的土地所有权没有发生变化，分割土地本身不会引发任何资本利得税纳税事件，但纳税人需要按照一个合理的比例来分摊两块土地的成本。所以我们假设最后转给Tom的那块土地占比30%，也就是$30,000。
建新房
这里的一个主要问题是虽然房子属于Alice，但是所有的建房成本都是Tom来承担的。
属于Alice的那套别墅：
按照澳大利亚所得税税法第110条第25项第2款规定，购入资产的成本等于为购入该项资产所支付的另一项资产的市场价值。在这个案例中，Alice相当于用占比30%的土地换一套新别墅，所以Alice的这套新别墅的成本就是那块30%的土地的市价。
属于Tom的那套别墅：
Tom的建房成本能构成那套新别墅的成本吗？很遗憾，按照所得税法的规定，成本必须是纳税人本人发生的费用，因为新别墅的所有权依然属于Alice，所以该套别墅的成本对于Alice来说是零。
办过户手续转别墅给Tom
Alice将会产生一笔资本利得，该资本利得等于该栋别墅的市场价值减去土地成本$30,000(具体请见税眼看澳洲房地产(五))。没错，Tom的建房成本将不能构成该别墅的成本，所以这会产生一笔很大的资本利得税。
Tom:
Tom所得的那套别墅
按照澳大利亚所得税税法第110条第25项第2款规定，购入资产的成本等于为购入该项资产所支付的另一项资产的市场价值。Tom为了取得这套别墅，支付了所有的手续和建房费用（包括Alice的那套），因此，Tom所发生的所有成本和费用构成了该别墅的成本。
案例总结思考
在上述案例中，这样的安排对Alice，是非常不划算的，因为在把别墅过户给Tom的时候，她将支付一笔很大的资本利得税，而对于Tom来说，虽然他取得的别墅成本提高了，似乎利好未来卖出时将产生的资本利得，但是由于该别墅是其主要居所，所以这个好处其实是被浪费掉了。正确的做法应该是在分割土地完毕之后，Alice就将该土地过户给Tom，而不是等别墅建完以后再过户。
所以，土地分割、新建、重建、出售的税务问题，要按照具体情况来合理安排处理，并不是简单的单一回答。掌握了以上基本原理，在火热的房市大环境中，你也可以在专业会计师的指导下，尝试小型的分地盖房开发。而笔者也会时时跟进税务政策的变化，争取未来在《澳房汇》和读者们分享更多的相关知识和案例。
Jay Huang：特许公认会计师。曾在中国，香港，加拿大和澳洲四大会计师事务所、律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。
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