买房不会选物管、一切都是然并卵（易楼连载之1）

易楼建筑房产系卢赐武杨金蚪

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千辛万苦买了房子，千挑万选定下楼盘，千难万险装修完成，还用自己全部青春时光20年变牛做马过日子还房贷才买的房子，结果，却住的不舒心，却被人一再愚弄欺骗，甚至有些人还不知道自己很冤。那么，业主到底有哪些法定权益，到底如何才能住的舒心、住的不被人骗，怎样才算不冤呢？你造吗？

我们来点干货吧。

首先，业主的权益至少主要有这些：

1、按照物权法等相关法规，全部外墙和公共区域的广告费用收入，属于全体业主共同所有；

2、全部共同区域的绿化和设施，属于全体业主共同所有；

3、地下室人防部分车库收入，属于全体业主共同所有。

4、大家收房时缴纳的维修基金，每个小区都是上千万元，属于大家共同所有。

5、选举和改选、决定业委会成员和业委会主任副主任的权利，投票选择决定哪个物管公司来服务的权利，投票决定属于大家共有收入的每一次使用的权利；对任何组织单位个人，业主有监督检查举报投诉和起诉违规违法行为的权利。

6、很多事项都不是业委会可以直接决定的比如选定物管公司，但是很多业主却不知道自己的权利，任由业委会欺骗构件瓜分自己的财产。

7、符合法律规定的某些条件时，业主有权拒绝缴纳物管费。

可是业委会一小团人会说如下借口，欺骗哪些不懂的业主相信以下这些谎言：

1、人家物管、业委会都有关系，我们打官司打不过的；

2、业委会已经尽力了，物管太厉害，对付不了。3、物管费公共设施维护费维修费等太贵，要靠广告收入和车库所有入来填补亏空。

4、现在业委会或者物管干的不错了，不需要到期自动下台了、不用换届选举换人了。

5、业委会和物管都是圣人都很廉洁，都免费服务还尽心尽责，而且没有任何收入补贴报酬，都是为了给大家服务而找尽借口永远不主动到期自动下台换人，不需要成立监事会专门监督检查了。

6、不需要对业委会严格进行财务账目和工程造价审核了，不需要严格高水平的制度了，不需要监督检查制度的执行情况和进行奖励处罚了。

7、他们都能过，我也能忍，反正那些钱我也不要了，反正就算连维修基金被贪污完了，小区不行了，我卖掉房子呗。可是那样的小区房子还能卖个好价格吗？

最大的问题是，以上错误认识在业主中占的比例太多，很多人因为愚昧无知见识短浅胆小怕事而对此不关注不研究不学习不明了，从而被贪图利益的一小团人组成业委会再与物管勾结和演戏，部分无知胆小业主则被小部分牵着鼻子走，于是永远不得翻身，自己的利益被长期暗中侵占不说，甚至还缴纳高昂物管费，享受不到应有的服务。

你希望自己的那么多实实在在的利益收入长期被霸占吗？你希望自己缴纳了物管费却还进出自己家园小区大门时只看见几个老头黑着脸对你吗？你希望小区经常环境脏乱差经常被盗吗？你希望小区停车费随意经常涨价吗？你希望每次争取权益的结果都是大家的人热情被业委会利用来给物管加压力然后不了了之嘛？其实那就是被少数人组成的业委会利用了，他们每次利用压力与物管闹分离和打官司，然后再与物管私下交易瓜分好处。。。。。。

所以，结论是，买房必须看物管，但是，更要在业委会上下大工夫，才能保证住的安全住的舒适住的不被人欺骗愚弄，才能得到自己应有的利益。

说白了，就是不算物管费，每年仅仅小区属于大家共有的广告费加地下人防停车位的费用都是几百万，还有入驻的宽带公司于临时销售活动收费等都是，本该属于大家享有的共同财产，实实在在的金钱收入，都到哪里去了？部分小区每月每平米仅5毛物管费为何人家物管也没有搬走不干了？！业委会为何免费服务还找尽借口死赖着就是不到期自动下台换人？还拉帮结派对那些质疑者不惜手段的攻击？

用膝盖思考都知道的结论：

买房不会选物管，

一切都是然并卵；

物管还看业委会，

否则物管全不对？

制度规矩都不对，

傻瓜才认业委会。

买了房，办了证，装修了，入住了，就万事大吉了？！大错而特错。易楼网告诫大家,从收房之前一段时间开始，就要完成最重要的事情：尽量多的与同小区业主邻居们一起来约定制定签字一份业委会章程公约-----最关键的规章制度，并确保规则制度里有起码的硬性规矩，才能保证你住的舒心住的不被人欺骗，才能保证你交了钱，小区能整洁安全，才能保证出入大门至少门卫会把你当主人笑笑，而不是拉长了驴脸，才能保证小区长治久安环境整洁治安良好维修维护及时，就算是卖或租得价格也能高很多。

那么好的业委会规章制度，必须满足哪些条件呢？

不以规矩不成方圆。顶层制度和每个业主的参与和监督，决定一切。