Lee公子 2017年6月10日 于深圳
房地产行业太大太重要，牵涉的各色人等太多，人云亦云、奇谈怪论的东西太多。尽管自己身处地产行业中已经十数个年头，面对光怪陆离的地产怪象，依然被太多的“经济学家”“首席分析师”“业内大咖”“地产名人”忽悠得晕头转向，不得要领。“乱定思乱”之后，汇总自己的所见所思所学所感，梳理一套自己认可的地产认知方法论——真正影响房地产走势和房价变化的七个逻辑。
房地产的发展逻辑其实是个冰山结构，可以分为“冰山上的逻辑”，即一般人能够看得到，有直观体验的比较显著的逻辑关系；和“冰山下的逻辑”，即隐藏在现象下的深层次逻辑，一般人接触不到，没有直观体验，需要大数据统计、跨地域比较、案例对标研究后才能掌握的规律逻辑。
城市发展带来就业机会，吸引产业人口迁入，带动买房置业需求提升，这是最直观直接的逻辑。
城市的快速发展，代表着城市基础设施建设的大量投入，会带来城市公共道路交通体系的完善，城市公共服务配套资源（医疗、教育、体育、公园、景观等）的完善，提升城市的投资环境，带来就业机会的增加，产业人口随之迁入，就业人口提高定居下来的意愿，从而产生买房需求，置业需求从而提升。
供需关系是最主要被拿来说事儿的逻辑——供给不足、需求强烈，价格自然就会上升，这个是教科书上的经济学原理。但是这种教科书上的原理在实际情况中是否真是对的呢？很多人不敢反对书本权威，但是我个人认为现在的经济形势下，这个原理过于简化，前提和变量与现实根本无法符合（可阅读本人的非主流观点）。
判断房地产走势，一定不能笼统地说房价，而是必须要区分房地产的属性——是消费品还是投资品？二者的价格逻辑不同。
房子作为消费品，影响价格的因素主要是：供给方式、产品属性、支付意愿、支付力、心理预期、信息匹配成本（包括看房所需要花的信息收集时间、交通成本、个人精力等）、使用周期、使用成本。
作为投资品，影响价格的因素则主要是：供给方式、资金成本、信心、交易杠杆、债务负担。
对于房地产的供给，主要是看供应方式、产品属性和供应量。
一手房的供应，长期以来一直是以销售为绝对主流，租房市场只占了10%左右的很小比例，而国外发达国家的成熟市场都是租售各占大约50%的比例，我们国家的房地产其实是一个很畸形的市场。这一两年国内大的地产公司纷纷开始提供长租公寓的产品，为市场增加了新的产品供给方式，让人们多了一个更好的选项，这种产品形态一定会改变旧的市场格局。
产品属性，即物业的面积、功能、尺度、室内外条件等，需要满足客户特定阶段的实际使用需求。
供应量方面，我们一直缺少对本城市房产数量的准确权威的统计，因此并不知道所在的城市房产的稀缺性是不是个伪命题——现在的存量房产信息大多来自民间推算，加上地产商为了营销，人为制造的各种稀缺诱导，让人搞不清楚整个池子里的水位到底到了什么程度，有可能水快满了，有可能还有较大空间，也有可能早就已经满了。
对于房子到底够了还是缺了，我有直观感受——我出差去过很多的热点二线省会城市，通过网上预定酒店，发现这两年出现了超多的民宿住宅、酒店式公寓作为传统酒店的替代品，都是不知名的品牌，性价比很高。入住后发现基本上都是一些卖不掉或者长期空置的公寓房间改造而成，包租给这些小的酒店管理公司统一经营管理。大量的此类酒店供应信息从侧面反应出，这些城市的房产供应量明显是过剩的——这类房产没有一套是业主买来解决刚需的，投资买房后物业大量空置，个人难以处置，只能选择包租给酒店公司获取收益。
供需关系的另外一端是需求。需求主要是看支付意愿和支付力。
支付的意愿受观念影响，例如结婚必须买房、上好学校必须买房、上户口必须买房、家庭资产的最后底线等。太多胡说八道、似是而非的错误观念影响着人们的购房行为。
供给方式的多元化，会提供解决需求问题的选项，也会改变人们的观念，从而改变支付意愿。比如，租房市场一直缺少规范和管理，乱象丛生，大家都不愿意租房住。公租房、廉租房等有效供应不足，只能解决少部分人的问题。但是随着政府的引导和强力规范，大企业的进入，越来越多的租房新产品涌现出来，未来解决住房需求的可选方案会有效增加，买房的必要性会明显下降。
需求还跟支付力有直接关系，光有购买意愿没有支付力是不能成交的。在支付力不足的情况下，没有一些配资手段或者资金杠杆从旁协助，成交就不可能完成。而此类金融手段，又跟货币发行量有直接关系。
目前中国的房地产价格，无论是从房价收入比，租金售价比，还是家庭1/6工作收入理论（即买房的合理价格应该是在一个家庭全部工作收入的1/6以内），1/3租金收入比理论（即在国外认为每月租金不应超过家庭收入的1/3，否则家庭其他支出就被抑制，会影响社会经济消费活跃度，美国甚至用财政政策来补贴这样的家庭；而香港则是租金收入比过高的鲜活反例，是引发97年经济危机和后来的一系列仇视大陆行为的深层经济原因）来衡量，都是严重的泡沫，如果不借助资金杠杆寅吃卯粮式地透支人们未来的二三十年的支付力，现在真实需求者的支付能力根本不能支撑目前的泡沫房价（日本房价泡沫破裂后人们生活的例子其实触目惊心，发人深省，但是国人往往不知、不看、不信）。
我不是金融从业人士，对于货币只有朴素直观的认识：货币供给量的增多，带来的就是资金成本降低，银行大量放贷，大量的资金通过各种渠道涌入房地产公司和房地产项目，催生了大量的房地产供给，同时也催生各种金融杠杆撬动买房者购房接盘。
经济的走势，直接影响企业生存环境，从而影响到就业、人们的收入预期，人们应对变化的行为，消费行为的变化等等。
经济上行，企业可以在城市成熟区域承担较高的办公物业租金，较高的人力成本，企业的融资也更加容易，在一城一地就可以获得足够的利润；员工的办公环境和工作的稳定性都比较好，员工有稳定的收入和升职预期，敢于提前消费和使用资金杠杆，消费是比较积极的。
但是经济下行，并且是长期的经济增长放缓，企业会准备过冬，会减少不必要的支出，例如迁移办公楼和缩小办公面积，减少物业租金支出（意味着会搬迁到比较远、比较便宜的地方办公），降低人力成本预算，减少工作岗位；扩大在其它城市甚至国家的布局，扩大收入来源。这将会带来本地就业岗位减少，外派岗位增加，员工在一个地方工作的稳定性降低，稳定就业期缩短，失业风险提高，员工对收入的预期下降，消费行为会更加保守和理性。日本和香港现在年轻人的现状就是很好的预示。另外，在中国的创业企业，失败率高达97%，选择创业的这帮人，绝大多数在创业期间和创业失败后都不会买房。
房地产作为银行最主要的抵押物，如果抵押者债务到期违约，或者抵押物价值低于市场价值，就有被银行要求补足抵押物差额，并可能强制收回房产抵押物进行拍卖的行为。这个才是引发价格崩盘的根本原因，而不是所谓的供需关系支撑着价格就不会跌。
债务关系其实是和经济走势一脉相承的。经济下行，也就意味着债务违约事件会频频爆发，作为抵押物的房地产物业会被债权人拿来低价甩卖，而这种债务关系复杂的物业其实非常难处置，法律纠纷和隐患很多，市场上很难找到接盘侠，成交周期非常漫长（以年计）。
房地产是个长周期波动的行业，国外的普遍规律是18～20年一个完整周期，其中英美等国的特征是大约10年缓慢上升，4年快速上升，2年疯狂到顶，2年暴跌至谷底，然后重新开始新一轮周期。
周期这个东西是绕不开的规律，就像各种生物都有自己的生长周期和生命长度一样，不会因为你是中国，有强势政府，市场规模很大，就不遵守规律了。中国这个市场由于是个政府强势主导的“巨量“市场，它的变化周期和变化特点肯定不会与英美日等量级的市场完全相同，就好像不同体型、不同人种的人，寿命不尽相同，但是不会超越“人”这一物种的生长规律和寿命上限。
中国的房地产从1994年开始商品房市场化开始，本来到2008年左右就应该出现拐点，但是因为特殊的历史原因，被巨大的流动性注入，打了一剂4万亿的强心针，延期了行业的衰落和转型的时间。2016年可以认为是周期中的疯狂期，2017年是一个明显的拐点，到2019年一定会经历一个资产迅速贬值的过程和泡沫破灭的结果。
我相信未来中国人会形成正确的资产价值观，资产估值也将回归理性。
（顺便补充一下我认可的资产价值观，从国外成熟的地产市场来看，不能产生正向现金流的资产是根本不值钱的——地产物业本身不能产生现金流的话，就是一钱不值的东西，不论这个东西的成本有多高。评价一个物业应该有的价值，应该用这个物业未来十年以上的时间可能产生的现金流总值进行估算，而不应该根据成本、投入或者市场行情来评估。如果一个房子既不能卖出，又不能出租或者经营产生收益，它其实就是个负资产，根本不值一钱，哪怕土地成本、建设成本、装修投入、顶级家具一大堆，也不值钱。开发商随便建一个房子，完全不能经营，还认为这个房子就可以值多少个亿，其实都是非常可笑的敝帚自珍的心理。这些不具有经营条件的空房子，后面都将会被市场打回一文不值的真实原形。现在国内能接受这种价值观的人还是少数，尤其是开发商群体。）
人口结构是才是真正决定房地产长期走势的最底层、最深刻的逻辑。
对于人口结构变化会对中国社会产生的深刻影响，一般人是很难感知到的。由于本人以前从事城市的宏观研究比较多，又是地产行业转型养老行业的从业者，对世界上人口高度老龄化的国家的情况都有所了解，所以对于人口结构变化的重要性有清醒的认识。
中国是全球老龄人口最多的国家（2016年已经超过2.2亿），并且正在跑步进入深度老龄化社会（中国的一二线城市60岁以上老龄人口户籍比例基本上都在20%左右，部分城市接近了25%，个别城市超过了30%，例如上海）。
老人的消费特征是什么呢？
我自己总结过三种不买房的人：创业期的人；家里直系亲属有疾病的人；60岁以上的人。
这个总结是个大数总结，不是说绝对不买，但是确实大数如此。
从实际成交的结果上看，60岁以上人群成交数量是明显下降的。很多以养老为概念的房地产项目，成交的其实都不是真正的老年群体，而是中年子女群体，虽然这样的房子会让老人来住，但是并不能满足老年群体真正的使用需求，需求错位是我见到的此类项目的最大败因。
年轻人可以透支未来收入，提前消费，而且敢消费，认为未来自己可以赚钱，收入预期更高；但是老年人主要收入来自退休金，还要应对疾病、医疗、养老等问题，收入增长的预期很低，未来几年的收入都可以计算出来，有坐吃山空的感觉，消费非常理性。
深度老龄化的社会消费观念一定会跟我们现在的消费行为有着巨大的差异，而这一天多久会来呢？其实恐怕很近了，也许就会从2020年开始。
无论是保险还是银行贷款，都对60岁以上的人群关上了大门，大宗商品的购买都要依靠过往积蓄或者儿女资助。医疗、养老、康复、健康维持才是刚需，居住的房子如果不能实实在在地附加以上内容进去，就不再是个必需品，购买意愿也就不会产生。房产这样的大宗商品，如果仅仅靠个人家庭的积蓄购买，不依靠金融杠杆，是不可能支撑高房价的。
冰山下的四层逻辑我认为属于“气候和季节”层次的逻辑，其中，“经济走势”“债务逻辑”更类似于“季节”变化，而“行业周期”“人口结构”更类似于“大气候”的变化。
冰山上的三层逻辑属于某个特定季节里的特征。
冰山下的逻辑是大逻辑，是深层次的高维度的现象背后的逻辑；冰山上的逻辑是小逻辑，是表面化的直观逻辑。大逻辑定小逻辑，大道理管小道理，大周期决定了阶段化特征。
1、城市的投资建设是有边际效应的，城市有自己的发展逻辑，涉及到制度、文化、产业、人口结构等复杂综合因素。以前粗放式的造城运动会越来越少，新区的政策、制度建设也会越来越完善，抑制投机炒房是大前提，造城与房价的上涨将不再是正相关关系。
2、简单用供求逻辑支撑房价的论调是低维度的认知，并且，市场上的有效供给和有效需求都在变化，供给的产品形式和满足需求的方式这几年越来越多元化，而且技术手段越来越先进，信息透明度更高，匹配成本降低，这一切明显会带来一次行业的变革。当购买房产不再是人们的主流选项的时候，现在对于房地产的旧有认知将会一一被打破。
3、未来全球货币发行进入收缩周期，恐怕短期内不会改变这个大趋势，国内的货币收紧势头也在这段时间看得很明显了。地产商的资金结构一定要进行调整，否则会陷入债务危机中难以收场。大量资金杠杆撤出之后，市场回归到量入为出的理性阶段就是可以预期的了。
4、中国经济走势将长期下行，国内的企业倾向于更低价格的办公租金、更低成本的办公方式、更紧凑的人力配置，也有更多的大鱼吃小鱼的企业兼并收购行为。相对应的，员工将会面对更多的外派、更高的工作强度，甚至更频繁地跳槽（我自己已经有工作变化的切身体会，身边的朋友们也因为公司变化，改变了上班区域，工作生活半径被极大拉长，通勤成本高昂，叫苦不迭。有人转变了生活的城市，从此开始了另一个城市的生活）。在一个城市生活终老对于很多人来说都将不现实，美国人一生要在6~7个城市长期居住，我们也肯定要经历多个城市的迁徙，我们工作的变化性和不稳定性远远超过我们的上一辈人，固定在一个城市的房屋到头来可能变成一个负累而不是当初希冀的幸福安乐窝。
5、房地产周期规律一定会在近几年内看到作用显现出来，2017年下半年至2019年将会是加速的下行期，也许我们很快就能深切体验一把什么叫做“房地产的完整周期”了。
6、深度老龄化社会会给中国社会带来深远的社会、经济、制度变革。未来10年人们的消费重点将迅速从房产这类外物转移到自我的身心灵性的健康维持、恢复和提升领域。追求物性将会向追求人性转化，体现人性服务价值的医疗、养老、照护、康复、社工等领域会成为热点。
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