开发型养老项目选址的三个原则

2017年1月8日 Lee公子 文 于杭州

对于开发型养老项目的选址，常规的思路是选择土地价格较低、自然环境条件较好、离城市主城区不太远的区域。
但是在本人根据在项目选址实践中的直接体会，结合项目经济方案反复测算的结果，认为应遵循以下选址和建设原则：在土地价格差距不太悬殊的条件下，应该优先选择能够快速导入目标客户，能实现较高溢价空间，且建设成本可控的区域。

选址原则一：可以快速导入目标客户

可以快速导入目标客户意味着有两方面条件需要达到：

1、有公共交通系统可达。

公共交通系统包括：地铁、轻轨、公交车、成型的道路网络。
只有私家车可达的区域属于非成熟区域，是不适合大规模养老机构经营的。

2、距离目标客户近。

养老机构的目标客户在全国几乎都是这样一些群体：退休的教师群体（尤其是高校老师），文化艺术圈退休群体，公务员退休群体。
距离近，意味着项目选址区域比较接近于此类群体的生活、活动区域。

选址原则二：收费具有溢价空间

养老机构的收费定价除了由机构自身的硬件设施、服务内容和专业程度确定起始价格以外，还取决于三个外部条件确定未来的溢价空间。

• 周边配套

周边配套的数量要丰富多样，且需要有一些较有规模的项目和较高档次的项目。周边配套少，规模小，档次低，区域的溢价空间就小。

• 环境条件

区域中空气质量好，有一定自然风光或田园之美，容易获得高端客户的青睐。

• 医疗保障

周边3公里半径范围内有2级以上综合医院作为养老机构的安全保障。只有有了医院作为保障，客户才会为安全感支付更高价格。

选址原则三：建设成本可控

自建经营的项目中，建设成本投入是项目投资中影响最大的部分，占项目总投资约70%，而土地成本仅占总投资的30%左右（与一般销售型房地产项目不同，经营型项目除了土地成本和土建成本外，还要持续投入高标准装修、专业设备设施、装饰用品器具、弱电系统、管理系统等，建设成本投入很高）。建设成本投入是影响项目投资可行性的关键影响因素，建设成本增加会大大延长项目的投资回收期。
因此对于建设成本的控制，主要在前期考虑三个方面：

• 建设的基础设施条件具备，而不能完全靠自己来做（例如基建条件达到七通一平还是九通一平达的标准）；

• 建设周期可控（例如特殊的地质条件、交通条件、气候条件等都会直接影响建设周期）；
• 周边环境中的不可控因素较少（例如周边居民的影响，环保条件达标，周边有特殊项目等）。

由于建设型养老机构项目都是较大规模，考虑到未来经营的压力和可持续性，必须要严格遵守以上三个选址原则，否则输在起跑线上，未来苦果自食。

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