一、拿地
1、拿地指标
万亩大盘最难过的事情，就是建设用地指标。一个三四线城市一年也就三、四千亩的新增用地指标，就算是二线城市也就万亩上下，又要覆盖政府急需的基建项目，又要满足政府招商引资的工业项目，留给商业性开发的指标并不多，就算政府对你的万亩项目再倾心，一年给个几百亩也就到头了。你勾的万亩项目，如果都需要建设用地指标，得出让个好几十年才能完成。当然也会有人说，现在三四线城市供应都在放量，其实大部分都是城市里拆迁拆出来的存量建设用地，不挤占新增用地指标。
现在大部分的万亩项目的捷径，其实就是走填海路线，比如恒大海上威尼斯、恒大海花岛，这种只要有海域使用权证（建设用海），就能逐渐转为建设用地，基本上就不占用指标，当然现在政策也在不断收紧，批复也越来越难。
然后就是所谓的田园综合体，比如万亩大盘，里面一半以上都是租赁流转的农田，还有一部分的宅基地原拆原建，做集体建设用地的买卖，另外做个几百亩的国有建设用地开发。但这种盈利是比较困难的，毕竟好卖的东西并不多。
2、拿地节奏
指标的问题是很难，但万一解决了呢。现在政府有1万亩的土地可以马上出让，你准备怎么拿地？很多人会觉得一开始只拿500亩，后面等卖得好了，用前面赚的钱滚动来拿后面的地。
但是问题来了，当你房子卖得好了，有利润了，其实就意味着土地升值了，政府会怎么想？要么涨价卖你，要么涨价卖给别人，也不是政府出尔反尔，而是政府集体决策，不可能有人扛掉国有资产流失的帽子。
所以正确的做法，其实就是首期直接拿掉2000-3000亩以上，剩余的土地也要尽快拿掉，做大盘本来就是要考虑土地的升值收益，后面的土地没法锁定，就增加了政府违约的风险。
3、商住比
政府给你做大盘都是有理由的，说白了就是利益交换，你给政府什么贡献，政府给你土地上的利益。这些贡献对企业而言都是负担，而且政府一定是非常希望你首期的项目中就把这些负担给扛走。
万亩大盘的规划一般都是可以由企业和政府协商确认，所以一定要好好设计如何分期、以及每期土地的商住比，我就曾看到过设计部为了效果把所有的产业都集中在一个小区域内，并美其名曰CBD，然后其他的区域都是没有产业搭配的裸奔的纯住宅。这种是非常不可取的，因为政府一定会要求集中产业的CBD区域要在第一期拿地或第二期拿地时就拿完，毕竟这是勾地的理由。但对企业而言，后续的土地都是纯住宅，万一CBD做起来了，地价暴涨，政府控制不住地价，企业拿不到后面的地咋办？所以后来只能让设计部把所有的CBD商办体量打散在所有的万亩区域中，安个名字叫产城融合。后来那个项目的确出现了地价和房价的暴涨，我们拿了前两期的土地，产业比例30%，也相对合理，后面的土地后来也没拿到，但是起码多出来的产业部分也不用我们做了。
二、开发
1、客户来源
一般来讲，万亩大盘的总开发建筑面积一般都是在千万平方米、10万套房以上，这种体量一般三四线城市是无法支撑的，必须要有一二线核心城市的导流逻辑和导流机制。想好你的客户来源，是做大盘的第一步，如果没有人来买房，大盘一般是做不起来的。还记得之前看过一个黄山的万亩大盘的运作，当年那家开发商也是根据传闻中的黄山国际旅游中心的定位拿的地，但是梦碎之后发现，虽然土地很便宜，才5万元/亩，自己也做的很努力，高尔夫球场、皇冠假日酒店都做起来了，但还是没人去，也就周边县市冲着项目高大上的定位和便宜的价格会有一定的需求，核心城市的居民根本看不上这里。
2、理念
万亩大盘最怕作死在首期，一旦作死，后面要翻身是非常难的。比如合生的京津新城，前期一度作死，就算碰到环京大牛市也是卖得不温不火。
说白了，万亩大盘就是不要怕花钱，本身做万亩大盘就是承担了一部分政府的职责，本质上赚得是土地升值的钱，所以投钱做配套与景观是必须的。什么叫大盘，就是大开大合，几十亩几十亩做很容易就把自己给作死了。
2015年绿地做上海崇明岛北的绿地长岛项目时，几百台挖机同时开工，算上土地款的资金峰值最高达到100多亿。如果没有海量的资金投入，就没有配套及景观效果的及时呈现。所谓郊区万亩大盘，其实就是凭空造城，你什么都没有，甚至也没有政府规划的背书，购房者凭什么相信你，只有配套起来了，才有说服力。2016年下半年开始绿地长岛进入了回报期，月均销售1000-2000套。
3、销售
作为大盘项目而言，因为盘子太大，当期销售组团的利润反而是不重要的，重要的是现金流，只要项目运转得下去，随着配套的完善和人气的提高，利润自然而然就出来了。
销售更多的是为了土地的升值，越来越多的人进来，关注度提高，口口相传的口碑升温，让项目良性运作下去。
所以，要极端重视首期的开盘，一定要做爆款，甚至不惜亏本做销售，只有炒热了整个区域，才能博眼球，做好后期的续销工作。如果因为价格的因素，首开失败了，后续要捡起来是非常困难的。
万亩大盘一般都属于鸟不拉屎的区域，前期销售的任务其实就是圈人，把人圈进来是第一位的，万亩大盘和利润真的关系不大了，说实话你是在造城，只要有人来，什么都好说，房价么不强求，烂尾才麻烦。
当然做热区域也有其他的办法，就是卖几块地给其他的大型开发商，一起来做这个区域。比如一个区域里有万科、恒大一起帮你宣传，这个区域想不热都难，多几个人讲故事比自己一个人讲故事能让购房人信服得多。而且很可能他们拿的地比你的贵很多，毕竟你做的拓荒，也算是土地价值的显化。
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