日前，乌市首部物业法规——《乌兰浩特市物业管理实施细则》（以下简称《细则》）正式实施。作为乌市第一部关于物业管理的行政法规，它的出台有针对性地解决了当地物管界内普遍存在的公共建筑随意“变脸”、老旧小区无人管理等疑难问题，因此受到广大市民的关注。对此，本报记者采访了乌市房产局物业管理办主任王志，就《细则》中业主和物业服务企业普遍关注的焦点问题进行了一一解读。
装修时收取保证金，合理吗？
【焦点问题】新入住的房屋装修时，物业服务企业收取装修保证金，令很多市民不解，甚至有的市民还非常抵制此事，因为他们不明白，自己买的房屋，想怎么装修就怎么装修，物业服务企业有权利收取装修保证金吗？合理吗？
【法规解读】王志表示，物业服务企业收取装修保证金的做法是合理的。《细则》中明确规定：为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过2000元。如果装修过程中无违章的会及时返还给业主。
小区内无物业，该咋办？
【焦点问题】家住乌市欧洲风情小区的很多市民都为小区内脏乱的环境而发愁，可是没有物业服务企业来负责他们小区，他们应该求助于谁呢？并且，目前，在乌市内这种无物业服务企业管理的小区不在少数，这些小区内的环境该谁来负责呢？《细则》实施后，这种情况是否有所改善呢？
【法规解读】对此，王志表示，《细则》中明确规定：针对老旧小区内无物业管理的情况，相关的街道办事处、物业主管部门应当组织相关小区的业主召开业主大会，选举成立业主委员会。若业主委员会无法成立的，街道办事处可以指定社区居民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在社区居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。
私自搭建房屋，谁来管？
【焦点问题】如今，在乌市内，有很多小区的一些业主私自在公共的用地上搭建房屋或者将空地圈起来，作为自用的车库，这种情况其他业主该如何维权呢？
【法规解读】对此，王志表示业主私自搭建房屋、圈地的做法是错误的。《细则》中明确规定：规划部门负责查处物业管理区域内违章搭建的行为。遇到这种现象，市民可以直接到相应的街道办事处进行投诉。
业主财产丢失，谁负责？
【焦点问题】家住弘博馨苑小区的市民陈先生反映，自家有物业服务企业管理，但是自家的电动车电瓶还是丢了，给物业打电话，对方称不归他们负责。想问一下，针对此种事情，《细则》中有规定吗？
【法规解读】王志表示，《细则》中规定，针对此种情况，物业服务企业是否承担责任要看物业合同中对小区安全如何约定，还要看小区是否实行封闭管理、是否有出入门制度、定期巡逻制度，如果合同中对上述制度有所规定，那说明物业还是存在一定的管理瑕疵，要承担相应的责任。
遇到噪音扰民，求助谁？
【焦点问题】近日，在红城版腾讯官方微博中，“青梅”发了一条微博：今天中午下班回家，就听到邻居装修的噪音，本来以为吃完饭就好了，可是整整吵了一中午，一点都没休息好。类似的事情还有很多，这种情况业主应该求助于谁呢？
【法规解读】王志表示，《细则》中规定：产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区居民委员会共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。所以，针对此事，业主可以求助物业服务企业，若没有物业服务企业管理的小区，可以求助于相关的街道办事处。
物业中止服务，该咋整？
【焦点问题】近日，微信好友“Sunny”发来微信称:“以前住的小区物业干了不久就走了，结果小区就成了弃管小区，环境特别不好。现在因为搬家，到了其他的小区，有物业了，但是，还是很担心物业会中止服务。”并且，有这种担心的市民不在少数。
【法规解读】王志表示，市民可以不必担心此事，因为《细则》中规定：物业服务企业在合同期内擅自终止服务，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。
共用设施损坏，谁来修？
【焦点问题】在红城版红城对碰QQ群中，网友“Shin”反映，他家住在圣地亚哥小区，最近楼道内的暖气管道坏了，相关的供热企业给予了维修。此话题一出，引起了很多网友的关注，网友们想问一下：楼道内的共用设施出现了问题，是不是由物业服务企业负责呢？若没有物业服务企业管理的小区该咋办？
【法规解答】王志表示，《细则》中规定，一般情况下，如果是有物业服务企业服务的，由物业服务企业负责组织维修；没有物业服务企业服务的小区由业主自行组织维修，费用按业主建筑面积均摊。
缴纳的物业费，用在哪？
【焦点问题】交了物业费，除了能够享受洁净的生活环境外还能得到什么服务？小区内的改造不用物业费，而是用住宅专项维修资金，合理吗？近年来，乌市内很多业主因为这些问题而纠结不已，感觉小区内有没有物业服务企业都一样，甚至有些业主拒绝缴纳物业费。
【法规解读】王志表示，《细则》中已明确规定，物业费主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用等。但是，对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，费用需从住宅专项维修资金列支，而非从物业费中支出。
物业若不作为，咋维权？
【焦点问题】在乌市内，很多小区虽然有物业服务企业管理，但是物业服务企业却在收取了物业费之后不为业主服务，不作为，令业主感到惆怅。若小区业主遇到这种情况，该咋维权呢？
【法规解读】 王志表示，若物业服务企业不作为，业主可以直接解聘。《细则》中规定，物业服务合同期限内，物业服务企业或者业主大会决定依法提前解除物业服务合同的，按照合同约定的内容执行。合同未约定或约定不明确的，解除合同的一方应当提前六十日将解除原因等情况书面告知对方。并向物业所在地的物业主管部门以及街道办事处备案，同时在物业管理区域内公告十五日。
拒绝交物业费，合法吗？
【焦点问题】微信好友“嘻哈”在微信中表示，最近听说出售房屋要有物业服务费用和住宅专项维修资金的证明，如果是这样的话，自己想要卖房子是不是要必须交齐物业服务费和住宅专项维修资金？业主有权利拒绝缴纳物业费吗？
【法规解读】王志表示，拒绝交物业费的做法是不合法的。《细则》中规定，业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。如果业主违反合同约定，长期不缴纳物业费，物业服务企业将求助物业主管部门、街道办事处帮助催缴，对无正当理由拒交的，可以依法提起诉讼，按法律程序解决。
在房产交易时，产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅专项维修资金的证明，否则，房产部门将不予办理房产交易手续。
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