房地产项目相关测算指标（一）

        房地产项目测算有很多方法，有的方法很复杂，涉及的财务指标很多，需要的基础数据也比较多，但是都离不开两个点:

1、项目做完后可以为开发商带来多少利润？盈利测算，要做这个工作，需要考虑销售收入、开发成本、税费、费用等因素；

2、项目可以正常开发需要自己投多少钱？什么时候投？现金流量测算，要做这个工作，需要考虑销售节点（回款时间金额）、融资节点（贷款时间金额）、开发节点（付款时间金额），时间就是金钱，所以测算现金流的时候，时间价值（折现率）一定要考虑的。

一、 准备工作

    既然是测试，肯定需要基础数据作为支撑，项目的情况了解越清楚，测算准确度越高，比如项目地块如何取得，什么性质用地，占地多少，容积率，建筑面积、楼面地价，做什么产品，项目开发期，销售期，销售单价，造价成本，融资方案等。这些数据需要设计、营销、工程三大部门的大力支持。

二、 测算模板设计

    每个项目都有各自的特点，所以需要根据企业本身的机构设置及关注点设计适合本企业本项目的测算模板，同时根据不同的情况及时做出调整。

A、现金流测算指标：

1、项目回收期，投资项目投产后获得的收益总额达到该投资项目投入的投资总额所需要的时间 (年限)。投资回收期的计算有多种方法。按回收投资的起点时间不同，有从项目投产之日起计算和从投资开始使用之日起计算两种;按回收投资的主体不同，有社会投资回收期和企业投资回收期;按回收投资的收入构成不同，有盈利回收投资期和收益投资回收期。

2、内部收益率（IRR)，内部收益率就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的折现率，与同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得投资。

3、净现值(NPV)，指未来资金(现金)流入(收入)现值与未来资金(现金)流出(支出)现值的差额。未来的资金流入与资金流出均按预计贴现率各个时期的现值系数换算为现值后，再确定其净现值。这种预计贴现率是按企业的最低的投资收益率来确定的.是企业投资可以接受的最低界限。

4、资金峰值，指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺口是多少。

B、项目盈利测算指标：

1、税前利润，是企业交纳所得税以前的计税利润，毛利润=主营业务净收入-主营业务支出-主营业务税金及附加。

2、净利润，净利润是指企业当期利润总额减去所得税后的金额，即企业的税后利润，净利润=利润总额-所得税费用。

3、成本利润率，是剩余价值与全部预付资本的比率，成本利润率=利润÷成本×100%。

4、销售利润率，销售利润率是企业利润与销售额之间的比率。它是以销售收入为基础分析企业获利能力，反映销售收入收益水平的指标，即每元销售收入所获得的利润。销售利润率=利润总额/ 营业收入×100%。

三、 测算

测算模板设计好之后，输入基础数据，就可以计算出对应的财务指标，然后根据指标结果进行分析，得出项目的可行性，测算过程中需要注意税费的计算，目前房地产主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税三个比较重要的税种，需要根据相关税法规定进行计算。

未完待续。。。

（精财说说网页版http://jcsy007.cn/）