报建工作介绍

报建工作
通常我们把房地产建设项目开发过程中相关证照及手续的办理统一叫做报建工作，例如我们在投资管理与土地确权阶段讲到的土地证办理系列工作亦从属于报建工作的一部分。
应该说报建工作是房地产行业特有的工种和岗位，在其他行业我们是很难找到有专门跑手续这样的工种的，这也从侧面反映了项目报建工作应该是一项相当繁杂且持续周期较长的，所以房地产企业才需要设置专人专岗及专职业务部门来负责。
那么报建工作到底是一份什么样性质的工作呢？
我相信不同的人会有不同的答案，或许有人会轻蔑地认为报建工作就是跑跑政府手续的跑腿活，报建工程师不过是一群胡吃海喝、搞关系、拍马屁、套近乎的投机之人；有人认为报建工作脱离于房地产项目开发的的主流工作序列，是房地产企业的边缘业务工作；但也会有人认为报建工作是联系企业内部各业务部门和外部各政府部门的主要桥梁，报建流程又错综复杂，人际关系的处理又及其微妙，因此应该是房地产企业最为繁琐复杂的工作。
从房地产项目开发全生命周期视角来看，应该说规划方案设计阶段的报建工作是房地产项目开发整个报批报建工作系统的起点，从这个起点开始我们才真正地进入到报建系统之中，之前的“跑手续”都是在小打小闹。为了读者能更好的理解报建工作，在我们正式进入报建业务工作讲解前，首先还是来分析一下“报建工作是一份什么样性质的工作”这样一个启发性的话题。
性质者，事物的本质和特性也，笔者曾有过一段时间的项目报建工作经验，
也曾结合实践经验对报建工作内容进行过系统的梳理，对于报建工作业务的开展有一定自己的认知，在这里也就结合自己的认知对报建工作的本质和特性做一些概要性的介绍，也希望读者能够批判性吸收。
一、 报建工作的本质
当我们去探寻事物本质的时候，其方法一定是追根溯源方能探究明晰，就如同逆流而上寻找河流源泉一样，而毫无疑问，报建工作产生的“源泉”乃是我国特有的行政管理制度，制度的核心是法，应此与房地产建设项目开发有关的各项法律法规便是报建工作可以探寻的“本质”。
从“本质”的角度去看事物就会显得明晰很多，对于房地产报建工作而言，绝大部分的工作都属于政府行政许可范畴，而行政许可的法律源头又是于2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》这样一部法律，因此我们就从这部法律开始分析报建工作的“本质”内容。
1. 行政许可的范围
行政许可是我们通常所说的审批的书面化名词，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。根据《中华人民共和国行政许可法》第十二条规定，政府相关部门允许设立行政许可的事项主要有如下六个类：
A. 直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项。
B. 有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项。
C. 提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项。
D. 直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项。
E. 企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项。
F. 法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。
在规定这六个行政许可类别的同时，《行政许可法》又同时明确只要能通过如下四种方式能够予以规范的，可以不设行政许可。
A. 公民、法人或者其他组织能够自主决定的。
B. 市场竞争机制能够有效调节的。
C. 行业组织或者中介机构能够自律管理的。
D. 行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的。
这样一来，《行政许可法》既明确了设立行政许可的一个较为宽泛的范围，同时又给定了可以不设置行政许可的四项基本条件。
然对于地方政府而言，在对政策的理解上和具体的执行上又往往存在较大的不同，因此对行政许可设立范围的认定及行政许可是否设立的必要性方面又有着不同的认识。当然造成不同的原因可能是多方面的，有主观原因或许也有客观原因，有执政者思维观念上的差异，有地区经济发展状况的不同，也有自然气候的不同等等不同原因，但现实的情况就是，不同地区间房地产项目报建工作就会出现较大差异。
不同地区间报建工作的差异对跨区域集团化经营的房地产企业的影响是比较大，显而易见的是在项目前期开发周期、预售节点达成、过程施工监管和竣工验收备案等关键节点方面，最终直接影响到集团运营管理标准化策略的推广。
2. 行政许可实施程序
在《行政许可法》对行政许可的申请与受理、审查与决定、办理期限、听证、变更与延续等相关实施程序的具体操作要求进行了明确，这部分内容基本确定了报建工作日程办理流程的基本形式和相关要求，对于我们更好地理解报建工作流程和过程注意事项将有很大的帮助。
在这里我们仅列举几项比较关键的行政许可实施原则进行说明。
2.1 一次告知原则
行政许可办理窗口应一次性告知申办单位申报资料问题所在，以便于申办单位及时改正，在《行政许可法》第三十二条第四款中规定：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
2.2 集中受理原则
即行政许可申办窗口集中办公集中受理，各地区行政审批大厅便是最好的佐证，在《行政许可法》第二十六条中规定：行政许可需要行政机关内设多个机构办理的，该行政机关应当确定一个机构统一受理行政许可申请，统一送达行政许可决定。行政许可依法由地方人民政府两个以上部门分别实施的，本级人民政府可以确定一个部门受理行政许可申请并转告有关部门分别提出意见后统一办理，或者组织有关部门联合办理、集中办理。
2.3 期限固定原则
即行政许可应约定固定的办理期限，并在期限范围内完成手续的最终办理。
在《行政许可法》第四十二条中规定：除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起20工作日内作出行政许可决定；20工作日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长10工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
第二十六条规定：行政许可采取统一办理或者联合办理、集中办理的，办理的时间不得超过45工作日；逾期不能办结的，经本级人民政府负责人批准，可以延长15工作日应当将延长期限的理由告知申请人。
第四十三条规定：应当先经下级行政机关审查后报上级行政机关决定的行政许可，下级行政机关应当自其受理行政许可申请之日起20工作日内审查完毕。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
第四十四条规定：行政机关作出准予行政许可的决定，应当自作出决定之日起10工作日内向申请人颁发、送达行政许可证件，或者加贴标签、加盖检验、检测、检疫印章。
第四十五条规定：行政机关作出行政许可决定，依法需要听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的，所需时间不计算在本节规定的期限内。行政机关应当将所需时间书面告知申请人。
3. 行政许可的法律依据
在《行政许可法》中明确规定了行政许可设立的依据是国家法律、国务院行政法规或决定以及地方性法规，包括一年内有效的临时性行政许可设立所依据的省、自治区和直辖市人民政府规章。
同时《行政许可法》中还明确规定了地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府的规章，是不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可；不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可，不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务，不得限制其他地区的商品进入到本地区市场。
也许有读者会问了解到这一点有何用处，我们又不需要去追究每一个行政许可背后的法律依据是什么，或者我们真发现了当地政府有不合法的行政许可的设立时，还能够拒绝执行？
对于这一点，笔者的思考是这样的，一方面是我们应该比较清楚地知道每一个行政许可背后所依据的法律、行政法规、地方性法规或规章是什么，从这些背后的法律、法规或规章的视角出发，以帮助我们用更全面的视角去观察和理解每一项行政许可。另一方面我们确实无法避免各地区政府部门所违规设立的不合法的行政许可的行为，但一旦我们遇到有不合法的行政许可时，我们能够明确的知道自己的合法权益是如何被侵害的，同时更要知道如何更合理的绕开这些不合法的障碍以达到企业的最终报建目的。
在这里我们引入另外一个问题，我们知道了行政许可的法律依据，也能够比较清晰的理解报建工作的本质就是行政许可，那么，房地产建设项目报建工作所依据的具体是那些法律法规或规章呢？
在这里笔者结合自己的项目实践经验，从较为宏观的视角出发对房地产项目报建工作所依据的主要法律法规及规章列举如下：
第一部是《中华人民共和国城市房地产管理法》，这是一部对土地使用权出让、房地产项目开发、交易和权属登记管理等报建业务工作进行指导性说明的法律法规，与土地投资和确权工作密切相关。
第二部是《中华人民共和国城乡规划法》，这是一部对选址规划、用地规划、规划方案及规划许可证等报建业务工作进行指导性说明的法律法规，与规划方案及规划许可证的申办密切相关。
第三部是《中华人民共和国建筑法》，这是一部对建筑工程施工许可、发包与承包、安全生产管理、工程质量管理等报建业务工作进行指导性说明的法律法规，与施工许可证的申办密切相关。
第四部是《城市商品房预售管理办法》，这是一部对房地产企业项目预售工作进行指导性说明的法律法规，与预售许可证的申办密切相关。
第五部是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，这是一部对房地产企业项目竣工验收备案工作进行指导性说明的法律法规，与竣工验收备案的申办密切相关。
当然，与房地产项目报建工作相关的法律法规肯定远远不止上述五部，但笔者认为，上述五部就基本能够涵盖房地产前期报建的主要业务工作，虽尚无法直接指导报建业务的开展，但对于报建工程师更好的理解报建业务本质及开展相应工作有着非常好的促进作用，也应该是报建工程师务必熟悉的几部法律法规。
综合上述三点内容我们可以知道，《行政许可法》实则是在给行政许可的设立和实施制定了一个比较大的框架，而后所有的行政许可都在该框架体系内展开。也就是说我们只要理解了行政许可及相关的主要法律法规，那么我们也就对行政许可有了一个较为宏观的认知，对于房地产项目报建业务的认识和理解也就会比较明晰了。
因此笔者认为，对于一名报建工程师而言，熟练掌握《行政许可法》及其与房地产项目报建流程密切相关的五部法律法规乃是其最基本的职业素养。
二、 报建工作的特性
在基本弄清楚报建工作本质的基础上，再行结合报建工作的的业务内容、内在联系与开展方式，也就不难发现报建工作的特性了，笔者认为报建工作具备如下三项基本特性。
1. 报建工作的地区差异性
前面我们说过，不同地区间可能会因地域文化、市场开放程度、经济发展状况、甚至是市民生活习性的不同，以及当地政府对相关国家相关法律法规的认识和理解的不同而造成在行政许可设立和实施方面的较大差异，由此也就造成了不同地区间报建流程会出现较大差异。
这种地区间的差异对房地产企业尤其是跨区域集团化经营的地产企业而言影响较大，那对于房地产企业管理者而言，如何才能较好地避免或减少因地区差异带来管理和认知上的不便呢？
笔者以为，各地区间行政许可的设立与实施均是源于国家相关的法律法规，正所谓一脉相承，其本质的东西应该是相同的。因此，我们只需要在熟悉并领会国家相关法律法规的基础上，把控住本质的东西，并注意融汇贯通，那么对于不同地区间报建工作差异的理解便可得心应手。
2. 报建工作的简易特性
在报建工作内容层面，房地产项目报建工作均源于相关的法律、法规或规章
制度，且在相应的制度文件中对申办流程、提交资料、办理期限、注意事项都有着非常明晰的规定，同时政府相关部门的窗口或网站一般均会有相应公示，因此报建工作的业务内容非常明确。
同时，报建工作中不同的节点间都有着非常明晰的逻辑关系，这种逻辑上的联系我们是可以很清楚的从申报资料中推理出来的，因此整个报建流程非常容易理解。
在报建事务的执行层面，报建工程师的主要工作职责是收集统筹相关报建资料后到政府相关窗口提报资料，在这个过程中虽然需要报建工程师了解一些必要的专业知识，但因不涉及到实践应用，且有公司各专业部门作为技术后盾，因此对报建工程师而言，其工作的专业性难度也不大。
因此笔者认为，从报建工作内容和业务具体执行的技术要求层面综合来看，报建工作是较为简易的，尤其对于基层的报建专员而言，在人际网络由上层领导支撑的大环境下，要想做好报建工作难度可谓相当之小。
3. 报建工作的复杂特性
试想一下，报建工作在业务内容和技术要求层面如此简易，为何房地产企业还需要专职的职能部门去开展报建工作呢？
毫无疑问，报建工作肯定有它的复杂特性，而这个复杂特性也将是报建部门的最为核心的职能，同时是报建负责人在房地产企业的核心竞争力。
我们把体现报建工作复杂特性的职能叫人际关系的建立与维护。
笔者认为，这是由我国的基本国情所决定的，几千年陈旧的封建制度孕育产生的“官本位”思想虽在当代有所改善却依然严重。虽然我们的各项法律法规或规章制度都对报建事宜有着明确的行文要求，但在具体执行上能够照章办事的却不多，很多事项的生杀大权都决定于政府官员手上，因此，哪怕是一个小小的科员，企业也得罪不起，都需要建立良好的人际关系并适时做好维护工作。
对于房地产企业而言这种人际关系的建立与维护就显得更加繁杂且重要，大家都知道一个项目的开发前后需要打交道的政府部门实在太多，土地、规划、人防、消防、环保、卫生防疫等等，几乎你能想到的政府部门都或多或少的与项目开发有着联系，且各个政府审批环节又都是环环相扣，对于“一寸光阴一寸金”的地产企业而言，在哪一个环节上都耽搁不起。
如何让各个政府部门在项目的审批上不找茬、不生事，如何在项目发展关键节点上能够让相应政府部门“格外开恩”，这些都是报建负责人需要去思考的事情，也是报建工作的价值所在。
而在当前的国情下要做好这些工作，知彼知己少不了、察言观色少不了、溜须拍马少不了、酒桌上的情感交流也少不了，这些也成为了报建工作不可缺少的一部分，需要报建工作者需要有一定的人脉网络和较高的情商，也是报建工作的复杂特性所在。