PART 1
这一轮调整，二手房价到底会跌多少？
随着挂牌量的显著增加，和成交量的每况愈下，杭州二手房市场，进入下跌通道，已成为共识。
比如，《8月杭州二手房报告》显示，成交价2万以内，及2-3万之间的二手小区，超一半出现环比下跌，较7月明显增加。
至于价格，因为个体房源差异较大（大小户型、房龄、精装与否等），波动巨大。
同样以8月为例，有的小区环比基本持平，有的下跌10-20%，最夸张的，跌幅接近“腰斩”。当然，也有小区出现上涨。
尽管涨跌不一，但以行业资深中介角度看，相比三个月前，杭州二手房价，平均跌幅已超10%。
几天前，《层楼》曾发布一篇文章，认为二手市场，正处于“量价齐跌”的深入阶段。因为相比于“量”的断崖式下跌，目前的“价”，调整幅度并不大。
关键问题来了——恐慌情绪蔓延下，回调到什么程度，才能止跌回稳？
换句话说，行情纵使再差，房价也不会无限制下跌，它总归有个周期性底部。比如，很多人觉得虚高的下沙沿江，重新跌到万元以内的可能性，几乎为零。
有人说，整体回调15%-20%；也有人说，至少回调一半，哪里开始涨的，就跌回哪去……这些没有根据的预测，大多数是情绪宣泄。
那么，有没有相对靠谱的参照对象？有一种说法是，由于限价长期不变，二手房价会逐渐，向限价一手房靠拢。
但或许还有其他参考指标——比如，刚出炉的经适房政府评估价。
PART 2
9月11日，杭州价格网上，悄然公布了新一年的《杭州市区经济适用住房市场评估价格表》。
共53个经适房小区，涵盖了滨江区以外的，大部分主城热点板块。
评估价最贵的，是西湖区文教板块的嘉绿苑西，高达38800元/㎡；最低的，是丁桥、长睦的多个经适房小区，评估价18700元/㎡。
为什么说评估价，会是二手房重要参考指标？首先，要从它的起源说起。
2013年9月12日，杭州经适房，正式允许上市交易。由于它是政策性保障房，售价非常便宜（基本3000元/㎡内）。
所以，上市交易的前提之一，必须补缴因土地增值而带来的土地收益价款。
土地收益=[（评估价-购买单价）×面积]×55%-购买时缴交的税费。简单的说，要向政府交纳，增值部分的55%。
打个比方，一套2006年购买的经适房，面积70㎡，单价2500元/㎡，当时税费6000元，现在周边商品房平均售价30000元/㎡（暂代评估价）。
那么，这套经适房上市前，需补缴=[（30000-2500）×70]×55%-6000=1052750元。
看到了吧，评估价越高，业主补缴的钱就越多。而评估价，是由杭州价格管理部门，会同财政部门，委托评估公司，以市场售价为基准，得出的结果（每年公布一次）。
从某种角度看，这个政府指导价，就是经适房业主，今后卖房的底线价格。
PART 3
当然，有人会说，一旦市场差了，所谓底线，将变得毫无意义。
说的没毛病。但实际上，目前政府给出的评估价，与实际市场售价，仍有比较大的价差。
以经适房最集中的丁桥、长睦为例，本次给出的阳光逸城、邻里人家、丁桥景园、后珠美都雅苑等小区评估价，主要在18700-20300元/㎡之间。取个中间值，即约19500元/㎡。
而链家网显示，今年8月，丁桥好的经适房，仍有2万7-3万的成交纪录。一般的，也要2万5左右。
再看九堡。知名经适房小区蓝桥名苑，评估价是22600元/㎡。但近期成交纪录则显示，市场成交价，基本3万上下。
同样的例子，还有三墩的大型经适房小区——都市水乡。
新出炉的评估价，基本2万5-2万6之间。而最近成交数据显示，成交价全部超过3万。
虽然现在行情差了，不少二手房价格，变得有价无市。但至少能说明，市场售价与评估价之间，仍存在一段不小距离。
而这段距离，就是经适房业主，面对低迷行情，理论上所能做出的最大让步。
经适房的底价确定了，二手商品房的底价，也就相应确定了。
因为正常情况下，经适房与普通二手房（不包括定位特别高的豪宅，和房龄特别大的老小区）的售价，就像新房的高层、洋房、排屋定价规律一样，存在某种稳定的比例关系。
以丁桥为例，今年6月，经适房平均成交价约2万7，主流二手房成交价约3万5。价格比，约1比1.3。
三墩都市水乡，今年六七月的成交价，基本超过3万，金地自在城则在4万左右。换算起来，比例也是1.3倍左右。
还有九堡3万上下的蓝桥名苑，对应的是，3万7-4万1的圣奥领寓，及泊林印象。
所以，基本可以得出一个结论——尽管数据偶有出入，但主流市场接受价，存在约1.3的比例关系。
PART 4
那么，以评估价为基准，按1.3倍比例，就可得出理论上的二手房价底部。
比如，丁桥经适房19500元/㎡，乘以1.3，即二手房价约2万5；三墩经适房25500元/㎡，乘以1.3，即二手房价约3万3。
以此类推，可以得出各板块“底价”：九堡2万9出头、城东新城约4万、城西文教板块约5万……
对比各板块巅峰时期的售价，这个“底部”价格，并不算夸张。
以丁桥为例，约2万5的售价，只是回到去年下半年的水平。相比2016年，仍然暴涨一倍有余。
三墩和九堡，也是如此。去年下半年，金地自在城和九洲芳园等二手小区的成交价，基本是3万3，和近3万。
考虑到城东新城3万6的地价，约4万的二手房底价，算很低了。
但越是高价，上涨动能越小（可承受群体变小）。像城东新城二手房成交价，至今还没有房源突破5万。如此对比，4万的底价，也还算合理。
当然，底价并不意味着，二手房真的会降到这个程度。
在眼下这个特殊阶段，我们还应该结合限价水平来看。因为，对于限价价格，多数人是接受、甚至认为划算的。
可以看到，类似丁桥这样的板块，若参考均价3万左右的汀澜府，那么普通二手房调整，首先面对的，将是3万这个价格基准线。
当然，一旦“铁底”被突破，谁知道后面还有没有婴儿底呢？本文只是给大家，多提供一个参考而已。
可以确定的是，二手房跌势已成，短期难以反转。但也不会无底线下跌，比如跌回到2016年，可能性还是几乎为零的。
毕竟，这几年，杭州的迅猛发展，是有目共睹的。
联系客服
