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12月29日,滨江集团的2020年度媒体恳谈会后,杭州城下雪了。
都说“瑞雪兆丰年”,这场雪仿佛是一个预兆,预兆了戚金兴和滨江的丰年。
不出差的日子里,戚金兴的作息准时得像一块闹钟,8:15分到达位于庆春东路38号顶楼的办公室,下午6点下班回家。就算是飘风扬雪恶劣天气,也一切如常。
这种军队般的自律,伴随着戚金兴十几年。也不自觉地影响着滨江集团:守时、高效、恒定,各部门间的运转像严丝合缝的齿轮,载动着这艘千亿巨轮向着更广阔的天地航行。
而稳定不代表刻板。在今年,面对社会和行业的诸多不确定,“巨轮”在充满暗礁的大海中灵活地调转方向,非但躲过了重重风浪,甚至比过去的两年更加从容。
滨江集团董事长 戚金兴
“去年冲千亿,滨江在腾飞,今年守住目标,全面‘丰收’。”谈到滨江在“黑天鹅”之年的布局与应对,戚金兴一如既往地乐观豁达。
在行业一片肃冷之下,滨江的稳定得益于舵手对形势的预判,更得益于对自身的清晰认知。作为企业家,戚金兴极快适应了行业新局面下的种种突变,并用一种更深邃广博的视角,为滨江找寻新机遇。
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微利时代的破局之道
于地产行业而言,2020注定是要载入史册的一年。“三道红线”的靴子正式落地,让“去杠杆,降负债”有了政策上的依托。
当土地红利和金融红利成为过去式,一个难题横亘在开发商面前:如何在微利时代开辟崭新的发展路径?
面对前所未有的严峻,行业中不免有消极的声音,而戚金兴的眼界一如既往地博达:“过去十几年里,开发商利用杠杆快速扩大规模,吃到了不少红利。杠杆过度使用很容易引发系统性金融风险,不利于社会民生的稳定,‘三道红线’一方面保证国家利益,一方面引导行业走向健康。”
即使没有政策的约束,滨江也主动把公司各项指标维持在健康的区间内。作为TOP100中少有的低负债房企,滨江一直致力于控制杠杆规模,并维持现金流的稳健。
滨江集团实景
半年报数据显示,目前滨江集团资产负债率84.89%,但扣除预收账款后这一数据降到了39.42%,低于全国百强房企49%的均值。发债方面,滨江集团也试图用小“杠杆”撬动大格局,目前企业的现金短债比约为179%,短期偿债压力小。
即便如此,滨江集团的业绩数据依然逐年增高。从年度媒体恳谈会上宣布的数据来看,全年滨江集团的销售额定格在1350亿,同比去年增长了20.53%;投资超去年397亿,超去年36%;现金回笼463亿,超去年33%。
成绩单如此耀眼,离不开全公司从上到下的一套运行体系。
首先是资金周转速度,比如,半个月前收官的翠语华庭,从首开至售罄,历时三个月;沁语晓庭从拿地到清盘只用了233天。
沁语晓庭效果图
“滨江在杭州的项目抢的是首次拿预售证的节点,后续的工程速度和交付时间依然在2-3年之后。”面对市场上“高周转是否意味放弃品质”的疑虑,戚金兴表示。
一方面,滨江把速度和效率发挥到极致,另一方面,滨江还有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系。 打通公司内生自驱发展动力,减少不必要环节的成本浪费。
这一套体系涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门,因为公司架构轻盈,项目又集中,方便进行统一管理,滨江的“三费”水平是行业均值的1/4,尤其是管理成本,仅为1.5%左右。
这就是为何,滨江在地价高昂的浙江市场上依然能实现盈利的原因。“有些项目我们利润点不高,但通过多方合作和统一管理,企业总体的利润还能达到6%。”这在如今的行业中算是一流的盈利水平。
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从钱塘江到东海
凭借一套运转良好的体系,滨江在浙江大本营如鱼得水。但在TOP30不断向全国扩张时,滨江似乎还在长三角一带“打转”。
规模,也成了滨江和戚金兴跳不出的话题。而用他的逻辑思考,不是“布局”决定能做多大规模,而是“规模”决定了布局的广度和深度。
戚金兴表示,如果只追求百亿规模,杭州及环杭的市场就能满足;千亿规模,意味着要盘活整个富庶的浙江;当冲向四、五千亿时,必定要走向更广阔的天地。
目前在千亿的关口上,浙江是滨江的“根据地”,而杭州则是“基本盘”和“大后方”。
滨江经典项目——壹品
据凤凰网房产统计,今年,滨江集团以405亿土地出让金在杭州拿下14宗地块,不但蝉联了拿地榜单的头名,还拼下了江河鸣翠、文晖三芒星等一流板块的一流项目。
克而瑞数据则显示,今年前11月,滨江集团又斩获杭州房企操盘金额、权益金额双榜单的冠军。在杭州本土的影响力不言而喻。
一边固守“基本盘”,另一边滨江集团在杭州之外屡有收获。在江苏,南京的滨江·嘉品已对外销售,苏州连续落下三子;在深圳,滨江爱义尚华大厦已经开工;省内则继续布局宁波、湖州、义乌等城市。
宁波滨辰府效果图
而戚金兴的宏图不止于此,未来的一年,以浙江、江苏、广东和上海构成的“三省一市”是他关注的重点,这也令滨江集团2021年的布局方向愈加清晰。
“滨江不是为布局而布局,而是在那时,我们的目标不局限于千亿线之上,而是往1500亿,乃至2000亿冲,目标规模决定了方向。”
这两年,有志于扩大经营半径的企业并不在少数。但随着城市公司体系的日渐庞杂,想保持稳定的品控并不容易,即便是头部房企,房屋质量问题也常有出现。
而滨江是少有的,在扩大规模过程中,依然能坚持“精工情怀”的房企。“滨江到哪里,品质就要立到哪里,无论高端还是中档,都要按照‘标杆’要求自己,质量没有侥幸,也没有捷径。”
戚金兴视察南京滨江嘉品项目
在戚金兴的带领下,滨江把“行业标准制订者”的愿景带到了更广阔的天地。作为集团首席验房师,12月的交付季,戚金兴几乎是一天一个城市的节奏。
戚金兴坦言,人无完人,即便是工程质量拔尖的滨江,也不能保证一蹴而就。所以在视察外地项目时,他也以杭州标准反复打磨产品。样板间地面效果不满意,戚金兴要求全部返工重做,园区和大堂里即使有很小的细节问题,也要重新整改。
义乌锦绣之城交付实景
对品质的苛求,不但树立了滨江的好口碑,也为之赢得了更多合作伙伴的青睐。在杭州,滨江“广交朋友”,TOP30房企中,9成以上与滨江有合作。
而在三级市场中,“滨江制造”的实力更加突出。同一地段、交付时间相近的楼盘中,滨江的项目总会比其它项目高出10%以上的溢价。
“合作方对我们放心,业主的资产因我们保持稳定增值,都是好事。”戚金兴笑着说,在他心中,无论滨江规模做到多大、走到多远,品质永远是立身之本,“老百姓的一套好房子”也是他的愿景。
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“予”比“取”更有价值
上个月,戚金兴在去云南考察的空档,前往当地的普洱茶工厂参观了3天。
“这3天里我搞懂了熟茶从采摘、渥堆发酵到干燥分筛的全过程。这对房地产有启发吗?没有,就是纯粹觉得有意思、想了解。”
戚金兴笑着说,他在不多的假期里经常到处走走看看,开阔眼界。
访谈中的戚金兴
或许,正是这种极致的专注和纯粹,带动了滨江集团从一家本土房企走向千亿之列,并使其在地产之外,开拓了更广阔的疆域——慈善。
今年9月,戚金兴再一次踏上去往大凉山的旅途,这已经是他“彝海结盟”的第四个年头。
3年时间,滨江走过大凉山13个县,累计捐款2500万元,落地了25座干净明亮的幼儿园,近4万名儿童直接受益。这些数字的背后,是戚金兴对于慈善事业的坚持和赤诚。
滨江集团在大凉山
在中国,乐善好施的企业和个人并不少,但大部分只是物质上的馈赠,至于钱用在哪里,当地人的生活是否改善,少有追问。
而戚金兴和滨江集团,将慈善的意义延伸到更广阔的范围之中,并把它作为一个改变当地社会环境、伴随企业发展的长期事业。
除了改善当地的教学环境,戚金兴更关注孩子们的美德教育。“床褥,必须干净柔软,常洗常换;每个教室都放了图书角,里面摆着各种读物;卫生间必须有门,隐私意识得从小培养。”
戚金兴收到的“最有意义”的礼物
滨江的慈善事业不止于大凉山,在戚金兴的设想中,滨江集团每5年时间做一个慈善项目,到公司成立30周年之际,慈善投入要到达一个亿。
“做慈善比赚钱更有味道。”戚金兴多次把这句话挂在嘴边。在他看来,慈善事业不但是企业给予国家的支持,更是推动企业进步的力量。
在援建凉山的3年中,滨江集团的销售额超过了前25年的总和,与其说是“善因善果”,不如说是一份沉甸甸的责任感,驱使着滨江恪守本业。
戚金兴把2020定义为滨江的“丰收之年”。这既是业绩、质量、口碑的丰收,更是跳出房产之外的,责任感的收获。
内外兼修的滨江,2021也是一个丰饶的年份。
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