今天应邀出席新地产主办的“第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛”，参加其中“城市发展中的产业赋能与机遇”对话。说来也是感慨，我是第四届就出席过这个论坛，后面还连续主持过三届的对话，当时说的还是“地产基金元年”，讨论的还是“钱从哪来，钱往哪去？”。如今，讨论地产基金的那帮兄弟们已不再出席，地产金融也只能谈谈宏观，房地产不能说就只能说说城市，就连曾经的新地产主编张文豪，现在的身份也变成《地产豪言》出品人，从庙堂上的大笔杆子变成了和我一样的自媒体人。
因为真的是没有任何准备的即兴发言，我也就口无遮拦，想到哪就说到哪。也许是我的南方口音吐字不清，也许是语速实在太快。当我抛出我的城市更新观“始于创新，生于科技，成于产业，久于运营，终于资管”，速记出来的快讯变成了“死于创新，……，终于直管”。而当我哭笑不得把这当成段子放在朋友圈，居然引起了朋友们的围观热议，有不少人甚至认为“死于创新”才是难得的真话，而这么认为的恰恰就是创业者和做创投的。我不知摘金句的小编心底是否也这么认为，但要是真是这样，地产也好，城市更新也好，真是悲哀了。
看来有必要自己来梳理一下逻辑以正视听（在此还是要感谢财经网的小编，在这么短的时间就形成了一篇逻辑自洽的速记稿，也帮我省了重新回忆的时间）。
关于中国的城市发展，首先说三个我在2019年的“重新认识”：
第一是“重新认识城市”。今年有一个现象显现无遗，那就是“有的城市在崛起，而有的城市在走向衰落”。最典型的案例就是鹤岗那个卖到白菜价都卖不动的房子，很多城市正在变成人口迁出地，有钱人、年轻人纷纷逃离，因为根本看不到希望。上个月我们组织活动去天津，我问了一个问题：“天津这么方便到北京，房价又这么便宜，为什么资本和人还是只愿意去北京而不愿意去天津？”这个问题天津人的回答最彻底：“天津是一个缺乏斗志的城市，要拼就得离开天津！”因为天津培养不出来具有市场竞争力的土生企业，天津人就富不起来，房价起不来，房租也起不来。看起来是好事吗？可是人们为何宁愿选择房价甚至比北京都高的深圳？过去我们看城市是有“轮动效应”的，好比股市的轮涨，一线城市涨完了二线涨，二线涨完了三四线涨。可是今年发生什么了？我们看到即使恒大、碧桂园这种重视规模增长的，今年都在拼命从三四线城市回收。这就是进入存量时代城市的格局变化，未来的城市竞争就是生与死的考验，不会均好，有好的就肯定有不好的，此消彼长。
第二是“重新认识地段”。原来中国的城市都是“摊大饼”式的发展，越往里就意味着权力更多的集中，地段也就更好。但是当城市终于长大到一个限度，无论用汽车还是轨道交通为尺度都太大了，这时就会出现地段的重新定义，原来单核心的城市就裂变成多核心，而原来认为的市中心其实已经失去了中心的意义，这就叫“城市的空心化”。以北京为例，原来说北京的CBD，毫无疑问指的就是以国贸为核心的“中国、北京、大北窑”CBD。而今年你再去问五大行，他们会告诉你北京如今最好的办公市场已不在国贸，而是中关村。因为那里有代表未来的新经济产业，有BAT为代表最好的产业龙头，所以那里租金最坚挺，怎么做怎么有理。而以北京的国贸商圈、上海的陆家嘴为代表，正在发生着“逃离CBD”的现象，而且逃的都不是小公司，就是因为CBD里都是高端服务业，没有核心产业的聚集。我们说城市更新是“始于创新，生于科技，成于产业，久于运营，终于资管”，其中关键在于“成于产业”，产业是一切空间的终端使用客户，产业决定城市的命运，产业决定地段的价值。
第三是“重新认识产城”。产城融合是人们对城市发展的新认知，产城在房地产的语境中容易变成拿地的工具，原来容易变成概念走向道具化，现在以恒大造车、碧桂园造机器人为代表，则开始进入另外一个误区，就是房地产要“转行”去做产业，不做产业市长不答应。而我始终有个怀疑，还处于“手工业阶段”（感谢清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏兄提供的比喻）的房地产行业，除了钱多人傻之外，还有啥特殊优势能干成其他产业都干不成的高科技新产业？最近凯德给我的启示很多，自从凯德合并了腾飞之后，产城逻辑就更清晰了。新加坡人怎么做产城？举一个现实的案例你就明白，苏州一东一西是有两个新城开发区的，一个叫苏州工业园，现在已经是苏州当然的CBD；另一个叫高新开发区，是政府主导建设的，现在的状况也就相当于北京的亦庄。为什么会有这样的区别？因为一个从一开始建的就是让人可以工作、生活在一起的城，而另一个则把重心放在产业招商，一开始就只是个大产业园区！好比天津的滨海新区，即使规划是金融商务区，但还是产业招商逻辑，所以最终会变成鬼城。地产商做产城要想好自己的地位，不要越俎代庖去做产业，而是去理解产业，找到产业发展方向，为产业做好配套服务，产业才会来，城才能兴！
最后说说我们对城市更新的认识。城市更新确实有可能“死于创新”，地方政府出于面子工程不惜代价做的城市更新现在正在变成仿古一条街，变成“假古董”，充斥着义乌来的小商品，满街都是臭豆腐、羊肉串；艺术家们基于情怀做的创新最典型的就是798，画家们发现了那里，最终画家们被商业驱逐。城市更新不死之道只有一种：引入社会资本，形成资本闭环，就是用资管逻辑来做城市更新，就是“始于创新，生于科技，成于产业，久于运营，终于资管”。城市更新不需要多漂亮，不要堆金堆银，懂了产业客户的需求，200元的改造成本能实现3000元改造成本都实现不了的产业导入。占对了产业发展方向，即使是乡里做的产业园（比如东升科技园），一样可以做成最好的成果转化。
回到这个论坛的主题，我们会发现，其实不是说不要房地产了，或者不能地产金融了，而是看你选择怎么做，怎样通过金融来构建商业逻辑的完整闭环。万达比凯德差的那个段位不在于财富拥有的多少，不在于到底应该“轻资产”还是“重资产”，而是差在产业、地产、金融的资管串联。
最后一点，一切的城市更新的根本都在于人，城市是因人的聚集而兴的，房子是因人的使用而有价值。为人们的未来生活提供更好的解决方案，这样的创新就绝对不会“死”，而会变成一个美丽新世界的开“始”！
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