主题
土地问题税务处理
问题 1
在自有的土地上种植农产品用于发放员工福利，如何处理规避税务风险？
答
标准模式下，自产产品用于职工福利，要视同销售计算缴纳增值税、企业所得税，价格的确定方式：按纳税人当月同类货物的平均销售价格确定；按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。税收优惠及减免如下：
根据相关规定，自产农产品，可以享受免征增值税政策；企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，具体农产品企业所得税减免项目可以参看所得税条例86条规定。但享受减免税需要履行备案手续。
农产品用于职工个人福利会涉及到个人所得税。农产品发放给员工，属于员工的工资薪金所得，应依法合并其当月工资薪金所得计算并扣缴个人所得税。但是，如果上述产品用于集体福利，则会因为个人所得无法划分，而无须代扣个人所得税，如上述农产品用于职工食堂等。
依据：《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第538号第十五条第（一）项。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条规定：“企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税”。
问题 2
受让取得在建地产开发项目，取得转让发票，在该公司后续销售土增税清算时，是否按票面价值计入可抵扣成本？
答
问题 3
地下有产权的车位成本=土地成本+建造成本+机械部分成本，那么问题是这个土地成本怎么分摊？举例说明：土地成本3.9亿元，地上可售占地2万方，不可售占地7万方，总建筑面积14.6万方（地上13.9万方，地下0.7万方），其中地上可售10.6万方，不可售3.3万方，地下可售0.4万方，不可售0.3万方，那地下可售的土地成本怎么算？
答
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地成本应该采用占地面积法分配，如果需要采用其他方法，应商主管税务机关同意。占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
但是对于占地面积如何计算未作出明确规定，现实中有三种方法，一是按照楼基座占用的土地面积比例划分，二是完全按照建筑学意义上的占地面积法核算。即根据建筑物的投影作为依据，将全部成本对象投影面积之和作为计算比例的分母，将各成本对象的投影面积之和作为分子，计算出分配比例。三是按照可售面积比例分配。即每个成本对象的可售面积之和除以项目总可售面积的结果，作为土地成本分配的比例。
土地增值税层面需要关注各省级地方税务局出台的政策，同样各有不同，有的按占地面积计算，有的按可转让土地使用权面积计算。
问题 4
我司2015年6月受让取得一块土地，于当年9月办理土地使用证，但因解决该地块涉及的出入口道路及地上附着物等问题，该地块于2016年8月份实际交付使用和开工建设，请问该地块土地使用税从何时计税？可否从2016年8月开始计算？
答
是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据，如果合同约定2015.6交付土地，你公司应从2015.7起缴纳城镇土地使用税；如未约定，则你公司应从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
【文件依据】
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
问题 5
用开发的土地，土地出让金和契税怎么入账最合适，房屋抵押贷款的利息计入在建工程合适还是入期间费用合适？
答
如为房地产开发企业，相应土地出让金和契税先计入开发成本-土地使用权，如非房地产开发企业，受让用于开发的土地，所交纳的土地出让金和契税作为无形资产-土地使用权核算处理。关于房屋抵押贷款要视其用途来确定资本化还是费用化，如果企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
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